通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种：

一.在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。

二.在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

三.各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前提的买卖合同是无效的。

小产权房的6大风险：

1、小产权房没有“五证”，不能办房产证，不受法律保护，只有部分产权。

“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》

2、与国家规划冲突的小产权房，政府要拆迁时，基本不会得到政府拆迁安置补偿。

3、小产权房建造成本低，房屋质量无人监督，存在安全隐患。售后管理差，购房者的生活质量难保证。

4、没有正规合法的产权证，不能抵押或上市转卖。

5、不能在房地产管理部门登记备案，不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

6、小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。