小梁经理深圳深圳小产权房网20180628 深圳城中村的一天, 万科的九个月, 富士康的二十二年 据第一财经报道，近日因为万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造，富士康的员工表示“万科来袭，人心惶惶”，他们担心经万科改造后，房租飞涨。 富士康的员工在厂区张贴《致富士康员工的公开信》，指出，目前的单间租金达到了700元800元/月，已占据工资的三分之一，而被万科改造后租金要大幅上涨。富士康员工要求涨工资，跟上房租的涨幅。 清湖村，深圳1317个城中村之一（摄影：史小兵） 6月14日下午4点，廖明义（化名）轻轻带上房门，下楼。趁媳妇还在屋里睡觉，他打算去二房东那里问问，附近哪里还有合适的房子出租。廖明义夫妻都是深圳富士康龙华工厂的工人，此时距离他们上晚班的时间还有4个小时。 此时，距离他们搬离这套房子的最晚时间，还剩36天零8小时。“最后通牒”就贴在一楼的过道里，写明这栋楼的租期将至，所有租户必须在7月20日之前搬离，落款时间是6月10日。 廖明义住在清湖村，这个城中村和富士康龙华工厂隔一条小河相望，所以这里居住的2万人中，大多数是富士康的工人。在近期展开的清湖村改造项目中，万科等开发商介入进来，工人们开始感到恐慌：房租上涨在即，收入仅在中低水平的他们，将有何处可栖？ 妥善对待工人的居住诉求，对于万科和富士康，甚至深圳市政府，都具有重要意义。过去40年，深圳之所以迅速成为全球先进制造业高地，离不开千万个产业工人的努力劳动。善待他们，即是延续产业发展的血脉，也是在城市更新过程中保有温情。 清湖村的一天 清湖村里没有湖，这里有的是239栋村民自建楼，多是七八层的小楼。整个村庄由西向东铺陈，楼宇之间阡陌纵横，东西向是两车道的马路，南北向的楼间距很窄，大约一米来宽，所以这些楼被当地人称作握手楼，意思是说两楼相对的窗户里伸出手来，几乎可以交手相握。 村民自建楼二楼外扩，形成握手楼形态（摄影：史小兵） 人们从全国各地来，多数来自农村，成为富士康的一名产业工人，成为清湖村的一名租户。这里俨然是一个小社会了，自建楼的二层以上住人，一楼被切割成商铺，饭店最多，其次是网吧，还有棋牌室，间或有一间菜店、便利店或者药店。 自建楼楼内过道（摄影：史小兵） 很多城中村的问题，清湖村都有，它楼宇密度极高，人口流动性大，卫生状况也一般。每栋楼都被分割成了很小的单位，房租不算贵，像廖明义租的那间，20来平米，一个月600多块。当然，房屋是非常简陋的，谈不上有什么装修，一张席梦思搁在地上，旁边有个简易的柜子，有个厕所可以洗澡，用电磁炉可以烧饭，是个栖身之所罢了。 出租屋1（摄影：史小兵） 但清湖村似乎又比其他地方要好一些。政府应该在前些年对它做过一次改造，这里每栋楼都被贴上了鹅黄色的瓷砖，单从外面看，几乎就像一个年代稍久的居民小区。只是现在，清湖村又要经历一次新的改造，这一次市场上的企业参与了进来，它们从房东手里将楼整栋租下来，改造成精装修的长租公寓。所以清湖村的楼在依次腾退，现在轮到了廖明义租住的这一栋。 出租屋2（摄影：史小兵） 廖明义找到了二房东王壮（化名），这个江西来的胖子就住在二楼楼梯对面的那间，门常年开着，谁上楼都得打那经过，他就像这栋楼的守门员。王壮从大房东那里把楼租下来，按月付房租，吃差价，每层楼大概能赚1000来块，一栋楼就是7000块。这生意看起来轻松，但也苦，得拖家带口日夜坚守。王壮看起来和租户们关系不错，“说起来大家都是打工的，我是给大房东打工的。” 王壮（化名）每天守在二楼（摄影：史小兵） 王壮（化名）给租户准备了充电线（摄影：史小兵） 守门员王壮的“球门”即将失守。清湖村的未来已经摆在面前。他的楼对面，机构化运营的长租公寓草莓社区已经开业快一年了。过去一段时间，王壮冷眼看着草莓社区，“来来往往的人里，没有一个穿工服的，都是‘抱狗的’。”原因很简单，单间房租1880起，富士康工人的工资大概是四五千块，哪里能承受的起。 清湖村的草莓社区已经开业（摄影：史小兵） 所谓“抱狗的“，是王壮的笼统形容，他指的是关内的白领。1880元的房租对富士康的工人来说贵，但相对罗湖、福田的房租来说，可谓相当便宜了。尤其地铁4号线开通以后，从罗湖到清湖非常方便，清湖站下车后只要换乘轻轨，几分钟便可到达清湖村。所以越来越多的关内白领住进了清湖村。 廖明义夫妻从来没进草莓社区看过。他们当然知道里面什么都好，空调也有，洗衣机也有，但是要他们支付超过1000块的房租，想都不敢想。说起来，他们是富士康的双职工，每个月总收入有九千多块，“但是老家还有两个娃，一个月至少得寄回去2000块，这边还要租房子，要生活，每个月都剩不了多少钱了。” 草莓社区立在那，就像一块给廖明义等人的警示牌。现在每个月多出一两百块，还能找到没有腾退的房子，但随着改造计划的推进，这样的房子会越来越少。他们将去哪里容身？ 万科的九个月 富士康的工人们想保卫清湖村这个阵地。6月11日，有富士康员工在龙华厂区内张贴了一张公开信，开头就是：“万科来袭，人心惶惶”。“如今，万科进行城中村改造，改造后的房子，房租要翻二三倍，岂有此理！” 公开信的矛头仅指向了万科，万科有些冤了。因为参与到清湖村改造中来的，不仅万科一家。王壮听说，整个清湖村像分蛋糕一样，被切成了三块，其中东村给了万科，他所在的东路给了金地，另外的西村则给了另外一家开发商。 最先进场的也不是万科，而是金地，草莓社区是金地的长租公寓品牌。正是草莓社区，给了富士康工人们房租即将上涨2~3倍的预期。 当然，在城中村改造中，万科是最旗帜鲜明的一家。2017年9月，万科与福田区南园街道办宣布合作，采取“城中村综合整治＋物业引进和管理＋城市化商业运营”的运作模式，对辖内城中村玉田村进行治理。这是万科乡村振兴业务的第一站，它给这条业务线起了个响亮的名字“万村计划”。 万科玉田村改造项目，握手楼天台被连在一起（摄影：王芳洁） 当然，万村计划不仅包括城中村改造，也包括美丽乡村建设，只是目前最主要的标的，还是深圳的城中村。由于历史原因，这个渔村上建设起来的国际大都市，尚存1317个城中村，总建设面积超过4亿平米。其中的大多数，在可预期的时间里，没有被纳入征地拆迁计划。 企业的初心是好的。深圳的村民自建楼都建设在宅基地上，由于没有经过规划审批，建设的随意无序。为了利益最大化，村民们都尽量将地基占满宅基地面积，甚至会从二楼开始外扩，从而形成了握手楼的形态。一楼没有公共空间还不是最要命的，更麻烦的是自建楼内部，管线老化，消防设施缺失，为了防盗，每扇窗户都加装了防盗网，一旦发生火情，内部人难以逃生。 万科的计划是，将城中村的旧楼整租下来，改造成长租公寓泊寓进行出租。就福田区玉田村的实操经验来看，万科是依次进行腾退和改造，以便原租户可以在附近还能找到住所。改造后的楼宇，不仅进行了精装修，高层还加装了电梯，管线也得到更新，增加了消防设施。为了克服城中村缺乏公共活动场所和逃生通道两大问题，万科在一楼留了公共空间，又将楼顶改造成为天台，握手楼间天台相连，从而形成大的场地和逃生通道。 玉田村楼顶，被改成公共活动空间（摄影：王芳洁） 业主们当然欢迎万科们来当二房东，对于他们来说，系统性的楼宇改造不仅意味着资产增值，更重要的是责任规避。以往，在个人经营的情况下，若楼宇内发生事故，业主方要承担责任，如发生严重火情，业主很有可能要被判刑。但既然万科这样的世界500强介入了，他们身上的责任也就少了。 并且，开发商出给业主们的租金非常有竞争力。“一栋楼一个月，我出3~45.5万元租金，开发商也能给到5~6万，他们当然乐意给开发商。”王壮说。 就万科而言，万村计划只是其多元化转型后的一条支脉，目前应该还处于探索阶段，集团也没有给这些新业务硬性的盈利要求。万科的新业务多被纳入城市公司范畴内，不仅是让各城市公司之间形成赛马，也是为了给新业务更宽容的生长空间。目前签约的城中村改造楼宇，万科拿到的租期多在10~12年间，但成本回收周期就测算到了7~8年。 万科的本意是，尽量不过分的抬高房租，让原住民能住在原处。只是清湖村人此前没有接收到这些信息。没有开发商来和廖明义们接触过，请他们去改造好的项目看看，问问他们究竟能承受多少价