租赁市场的发展并不是什么楼市的杀手锏，反而应当看成是存量市场崛起带来的新天地。 需审视的由来 “租售同权”最近频繁出现，但严格审视其由来却发现会稍有一些误解。从中央政府明确“房子不是炒的，而是住的”的精神以来，国务院（2016）39号文完成了发展住房租赁市场的顶层设计，而9部委联合印发153号文则落实了框架方案，确定了试点城市。 我们理解中央政府一系列举动的目的有三： 一、建立长效机制，稳定房价； 二、培育正规，专业，规模化的企业，包括提供对这些企业的金融支持； 三、盘活存量用房。如此达成既维持房地产投资，又不过度依靠销售型物业的目标。 概括上述政策由来和目的，我们可以看到保民生、促发展、建立长效机制、提高租赁物业重要性等内容。 首先提出“租售同权”是广州印发（2017）29号文以来，该文强调租房可享受教育资源。但实际上该政策在许多城市早有落实，只不过所能保障的是外来人员子女的基本教育问题，可能并非优质教育资源。 被误解的概念 而仔细看“权”本身，也充满着错误的理解。如果真正剖析房屋的各项权利，可以看到《物权法》赋予房屋所有人对房屋占有、使用、收益、处分权；《城市房屋租赁管理办法》赋予房屋租赁人对房屋的占有、使用和收益权，政府已对承租人权益提供了法律保障，不存在承租人权益不受保护的概念。 但两个法规都规定，除居住或经营使用外，承租人权益范围应以双方合同为准。 所有权人是房屋第一权利人，承租人需支付对价，享受相应权利，两者是商业合同关系，这种关系并不会发生变化。只要支付对价，有合同保障，所有权人可以赋予租赁方合理诉求。所以认为租赁权益完全没有得到保护，或租赁权可以超越所有权都是错误的理解。 这里的“同权”主要仍是围绕公共资源的权利。但如前所述，公共资源使用权涉及城市资源分配的深层次问题，尤其优质资源永远稀缺，故社会必须建立相应分配制度才能在本质上解决问题。 已高估的威力 如前所述，大力发展租赁市场的目标在于引导租赁市场规模化、专业化发展，并且完善租赁备案系统，使得数据透明便于管理，同时还兼具着吸引人才，提高城市竞争力等目标。首先这些目标无一关于对销售市场的打击；其次也全都是长期目标，本身不可能一蹴而就。也就是说认为租售同权是政府对楼市下的“杀手锏”可谓耸人听闻。 我们认为一个发展起来的租赁市场并不能冲击销售市场。 第一，土地供应本身不支持。大城市是租赁需求最旺盛的区域，而从已公布的规划来看，这些城市的核心区仍将以商品住宅为主，此类资产依然是稀缺资源，而郊区将成为政府平衡租赁用地供应的主要区域。如此这般，销售市场的土地供应一方面在被瓜分，稀缺性在被巩固，而租赁用地的区位又明显集中在外围的话，后者和前者的土地价值都很难在一个层次上，又何来打击？ 图1：广州租赁用地区位规划 由上图可知，广州将租赁土地主要规划在环城与绕城之间 图2：北京租赁土地区位规划 由上图可知北京的租赁土地主要在郊区，且利用集体建设用地供应 上海目前看并未形成一个系统的规划，是否意味着会成规模的在类似张江之类的地区出让此类用地还有待考察。 第二，数据证明强人口吸附力的城市，其所规划的住宅未来依然呈供不应求的趋势，若此供求关系不发生本质变化，对房价的整体预期将难以打破。届时人们将很可能提前购房决策，而延后租房决策。 表1：典型强人口吸附力城市历史平均人口净流入与住宅成交 vs. 未来新增商品及租赁住房供应 由上图可看出，假设这些城市的人口流入速度保持在过去3年的水平，那么首先其对住宅的成交需求将保持在高位，达到同样的这个量，光靠新增商品房是无法满足的，实际上加上租赁住房也没法满足。 同时自不必说在这些城市若想居住在适当的通勤距离内而不影响生活质量的话，租金可能相当不菲。因此是否能冲击还是只是暂时替代，