近年来中国经济的迅速发展促使城市的规模不断扩大，在住房需求的刚性增长和房价不断攀升的矛盾交织中，“小产权房”应运而生并蓬勃发展。统计显示，小产权房大量存在于各大中城市的城市郊区，相对低廉的价格使其受到了城市中大量中低收入者的青睐，在众多一知半解的买房人承担着经济风险的同时，监管力度薄弱的各种违法行为也日益引起国家相关部门的重视。

“小产权房‘并不具有真正的产权，购买此房存在诸多法律上的障碍。“小产权房”的存在是不合法的，所以它肯定不会受到法律的保护。本文结合当前现状，对“小产权房”所存在的风险、成因、折射的法律问题和对策等方面进行一番分析探讨。

一、商品房制度介绍

当今中国的商品房制度，就是政府代表国家成为商品房用地的唯一提供者，房屋则统一由开发商进行自负盈亏的商业化开发建设，居民在自由竞争的房地产市场上出资购买房屋，取得房屋的所有权。由于住房问题涉及到居民个人的根本利益，关系到社会的稳定和国家的财政收入，国家对商品房开发实行严格的监管制度。

大体上说来，开发商品房必须经过的环节包括项目规划立项、土地一级开发整理、土地使用权出让取得、项目施工建设、商品房出售等，每一步骤都需要通过法定程序得到国家的许可。一个合法的商品房项目必须取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售或现售)许可证》，这些俗称为“五证”。

买受人在购买商品房、向国家缴足购房相关税费之后，凭购房合同及完税证明向国家相关部门申领不动产权属证书。依据《物权法》，该不动产权属证书是买受人对房屋享有完全所有权的证明，也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。拥有不动产权属证书的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。

二、我国土地的权属划分和土地权利的区别对待

当前，我国的土地所有权分为国有土地所有权和劳动群众集体土地所有权两种。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于劳动群众集体所有的土地。”换言之，只有国有土地才可被用于商品房开发建设，如果要使用农村集体所有土地，必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。