近日，记者调查发现，深圳的很多城市更新项目中均存在大量小产权房回迁房交易。一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价的回迁房公开在网上挂卖销售。随着深圳楼市限购限贷政策的进一步收缩，很多投资者已经失去了在深圳购买商品房投资的资格，导致深圳商品房投资潮在逐步地冷却。然而，深圳的房地产投资热情并未因此销声匿迹，众多历史遗留问题的小产权旧改房成为了投资客投资的热土。随着记者的深入调查，一条城市更新投资炒房的利益链逐渐清晰起来。

一栋待拆迁小产权房屋被7人瓜分，其中6个是投资客

近日，记者通过互联网联系到了一个专门做小产权旧改房买卖的中介。“通过我们可以直接和开发商签署拆迁协议。”该中介说。据其介绍，他们从事小产权旧改房买卖已经有两三年的时间，对于小产权回迁房确权问题早已轻车熟路。事实上，小产权旧改房的买卖市场在法律界定上难以被认可，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。然而该法律规定却早已被架空，在实践层面早已经形同具文。

记者跟随该房产中介来到了位于深圳市龙岗区龙城街道某城市更新片区，据了解，该片区旧改项目有不少村民委托的回迁房在售。该城市更新项目开发商为保诚房地产开发有限公司。按照规划，该城市更新片区有四期工程，其中一期已经动工建设，目前在买卖的是二期的回迁房。而在这其中，一栋基底面积为94.9㎡，总建筑面积949㎡的小产权房屋竟被7人所瓜分。据中介介绍，该房屋7名权属人中只有1名为村民，其他均为投资者。在其出示的盖有保诚房地产开发有限公司公章的测绘报告复印件记者发现，其余6位是分别来自汕尾市陆河县或深圳市本地的投资客。

该中介表示，为了确保投资者能拿到盖有开发商公章的拆迁补偿协议，除了需要准备测绘报告外，还需准备村股份公司对测绘报告面积的所有权证明。根据一份盖有村委股份公章的证明文件，记者发现，该证明标注了位于龙岗区龙城街道龙西社区楼吓居民小组的某土地，证实一栋测绘出的房屋基地面积为94.9平方米，总建筑面积949平方米的房屋被7人所分。其中仅有一人为本地村民，其他均为外来投资客。“过来投资回迁房都是购买100平方米、120平方米左右的整数建面，过渡期间租金按22元/平方米进行赔付，项目建成交房后你当时买了多少面积的回迁房就置换给你多少面积的商品房。”

待拆迁小产权房五投资背后的巨额的利润回报

小产权回迁房买卖在深圳已经存在多年，已经形成了一条成熟的灰色利益链，众多小产权回迁房非法买卖信息在网上公开挂售，更有甚者直接开设了“深圳小产权房网”挂售，因其背后隐藏着巨大的利润回报，吸引了许多投资者蜂拥而至。根据记者此前调查，购买回迁房在4年内的投资总回报率高达275%。

“保利置业刚入驻时回迁房单价在1万元出头，现在已经升到了23500元/平方米，周边商品房房价已经涨到40000～50000元/平方米了，回迁赔付的红本房至少能卖50000元/平方米以上。”另一位中介人员也向记者“打包票”。

记者调查发现，由于深圳市楼市长期以来的供不应求，外加商品房、二手房“限购”“限外”“限售”“限贷”等各种楼市调控政策，使得“不限购”“不限外”的小产权回迁房灰色交易市场成为了众多投资者瞩目的焦点。一份盖有公章的证明以及协议，更是让投资者对得以确权补偿倍增信心。

各取所需是小产权房回迁房投资利益链的游戏规则

购买小产权房回迁房的投资客要想获得丰厚的利润回报，就必须要遵守游戏规则流程。在这个流程中，如何获得盖有公章的确权补偿协议成了关键。为了让投资者确权并签署开发商的拆迁补偿协议，在购买小产权回迁房的过程中，最核心的是签署一份城市更新改造房屋拆迁安置补偿协议中的附件——《城市更新拆除范围内产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》（下称“核查表”）。记者调查发现，该核查表的漏洞着实让多位投资客抓住了低价投资无产权回迁房的机遇，拿到了所购买的确权面积证明以及盖有开发商公章的安置补偿协议。

根据记者获取的核查表与中介介绍的情况来看，事关投资客与原村民的确权权属体现，均会填写在核查表中对应的“房地产权利申报人（单位）”项中，而“房屋来源”是以合建的形式。在该核查表的背面，需申报人承诺“申报内容情况真实”，股份合作公司、居委会负责人签署证实“申报人身份属实”的相应承诺，最后由街道办负责信息公示、是否收到异议、复核等程序。