小产权房涉及到的利益主体众多、利益关系盘根错杂。小产权房问题能否得到合理解决，是关系到社会稳定，人心向背的大事。这一问题的答案不是简单的予以肯定或者是否定。针对小产权房问题的解决，文章提出以下解决思路。

全面开展小产权房普查，做好城乡规划体系

城乡规划，是根据城乡的经济和社会发展需要，对城乡范围内的土地利用、空间布局以及各项建设的规划管理。城乡规划是城乡发展与建设的基本依据，是调控各项资源、保护生态环境的重要政策。加强城乡规划工作，充分发挥城乡规划的综合调控作用，对合理配置空间资源，优化城镇布局，促进结构调整，改善人居环境，构建和谐社会，具有重要意义。这不仅解决了农村用地比较混乱的局面，而且从整体上科学合理的使用土地资源，提高土地资源的使用效率，从而有利于城乡统筹综合发展。城乡规划法的实施，对小产权房有重要的影响。经过城乡规划后，土地有了明确的使用用途。这可以作为解决小产权房问题的基础。

盘活集体土地，建立集体土地使用权流转机制

制约小产权房合法性的根本在于集体土地流转问题上。我国宪法允许集体土地流转，但是在实践中，现行的法规政策限制了集体土地的流转。随着土地资源价值的提高，对集体土地流转的限制受到了集体组织及其成员的不满。有些地方的集体组织及成员自发的进行土地流转，国家也已经先后在地方开展集体土地流转机制的试点工作，创造出多种流转方式，如土地股份制、昆山模式、宅基地换房、成都试点等。这些流转模式都取得了不错的成效。应当充分发挥群众的首创精神，鼓励群众采用多种流转模式，进行土地流转，如成都市首创全国第一例以电子竞价方式实现集体土地流转。

明确私权利和公权力的范畴

小产权房问题上，有着太多的权利与权力的纠葛，私权利缩水，公权力被无限的放大，致使私权与公权陷入僵局。所以，小产权房问题的解决需要明确各权利、权力主体及相应的权利、权力行使界限，不得任意扩大、缩小其行使范围，否则，公权力的放大必然是对私权利的侵犯。法律应当给予人们自由行使权利的空间。房产市场是商品市场的重要组成部分。房产市场的发展应当遵循市场规律，重视市场主体地位，从而实现资源的有效配置，提高经济效益，促进社会经济有序发展。政府的房产市场发展中担当服务的角色，监督引导房产市场的正常发展，应改变以前政府充当市场领导者的姿态。同时，小产权房问题的解决也需要政府的合理引导。帮助私权主体行使民事权利、禁止建造小产权房，不能从根本上解决问题。

完善相关的土地法规，加大对违法行为的制裁力度

小产权房凸显了现行法律制度的不完善。我国的根本大法、民事法、经济法规、行政法、刑事法规中规定了土地使用权利的取得、应尽的义务、承担的责任，也规定了行政机关在土地管理过程中享有的权力、应尽的义务、承担的责任。表面上看，土地管理法规规定的比较完善，涉及到五大部门法，法条的覆盖面广。但实际上，《宪法》中规定的集体组织所有权主体地位被虚化；民事法中，私权利的自由行使受到了很大的限制，集体土地流转市场没有建立；行政法中，行政主体滥用职权没有受到应有的处罚；刑事法中，对违反土地法规构成刑事犯罪的相关人员，特别是行政人员，没有受到刑法的制裁。在有些地方，土地成为行政人员谋取政绩的工具。全国政协委员、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说，我国《刑法》中规定的非法批准征用、占用土地罪，是以国家机关工作人员徇私舞弊为前提的，这就使得某些地方官员认为“只要不拿钱就没事”，造成地方地方官员非法批地而没有后顾之忧了。小产权房给我国现行的法律制度敲响了警钟。

对于存量小产权房问题的解决

小产权房没有得到国家的认可，一直处于无产权的状态中。要打破这种僵局应当尽早出台解决方案。通过对小产权房的研究，笔者提出了下列解决思路，以供立法者思考。

2008 年1 月1 日实施的《城乡规划法》，为小产权房问题的解决提供了一个有力的平台。政府根据《城乡规划法》的要求，将全国的土地用途、空间布局进行系统的、合理的规划布局。解决小产权房首先要对全国的小产权房进行普查，然后比照国家和地方各级政府制定的土地利用规划方案，查看已建的小产权房是否符合规划要求。经过对比，会产生两种情形，一种是在规划区内的小产权房；一种是在规划区外的小产权房。

规划区内符合土地用途规划要求的小产权房，应当将其合法化。这类小产权房如果是处在集体土地使用权流转试点的地区，地方政府应将其吸纳进去，例如在宅基地换房中，应将合法的小产权房纳入到新建的小城镇中去。如果小产权房与政府新建的居民房存在差价，买小产权房的购房者应将其补齐，才能得到合法的产权证明。如果合法的小产权房不是位于集体土地流转试点地区，也应当向国家补交相应的款项。补交款项应确立一个公平合理的标准，也就是说给土地使用权一个公平合理的价格。

规划区外不符合《城乡规划法》要求的小产权房，这类小产权房情况比较复杂，处理的难度较大，但不宜将其全盘否定。从法律上看，处在规划区外的小产权房是违法建筑物，但是，现实情况却不宜将其全部拆除。零星分布的小产权房，大多是村集体组织在看到小产权房有利可图的前景后建造起来的，这种小产权房通常数量少，条件差，应当拆除。再就是成片开发的小产权房，居住的人数多，涉及面广，处理比较困难。如果将其拆除，回复土地的原貌，不仅浪费大量的建筑资源，而且还需要投入大量的资金以恢复土地的性质，有的时候甚至是无法恢复土地的原状。所以，这类小产权房不适宜拆除，应将其合法化，但是应当补缴相应的款项，如果破坏了耕地，还应当缴纳土地复垦费以重新开垦适合耕种的土地。

拆除小产权房，购房者的多年积蓄荡然无存，其损失如何弥补？购房者自己承担责任吗？根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而且《合同法》第五十八条还规定无效合同的法律后果，即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照《合同法》，小产权房买卖合同违反国家政策规定，应为无效合同。卖房者和购房者明知道国家是禁止小产权房的建造、销售，还全然不顾国家的政策法规顶风建造、购买，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。小产权房被拆除后，卖房者应当给予购房者适当补偿以弥补购房者的损失。

结论

小产权房是在禁止农村集体土地使用权流转中出现的现象，是对现行土地管理制度的挑战。它触动了农村集体土地制度的核心问题，冲击了房地产市场的运转体系，表达了集体组织及成员行使合法权利的愿望。但由于小产权房与现有的土地管理制度和房地产管理制度不相容，国务院多次制定政策法规，禁止小产权房开发。本文通过对小产权房概念、特征及发展历程进行研究，分析了什么是小产权房、小产权房存在的原因，提出了小产权房的存在具有合理性的观点，建议小产权房应当合法化。

本文根据目前的房地产状况，对小产权房进行分析，明确小产权房的概念、特征及发展历程，分析了出现的原因、小产权房对城乡统筹发展、多元化的房地产市场体系的构建有着积极的影响，以及小产权房的存在对耕地保护和粮食生产安全的威胁、增加交易的不稳定性等消极影响。

集体土地使用权依法流转是小产权房存在的前提，文章采用了横向和纵向分析方法，提出集体土地使用权流转的建议。从纵向上看，集体土地流转方式是国家征收集体土地。国家征收应当把握好公共利益的尺度，由于法规对公共利益规定模糊，文章主张采用概括与列举并用的方式确定公共利益的范畴，以区分商业利益和公共利益，真正做到征收土地以实现公共利益为目标。其次，提高征地补偿标准，建立合理的征地补偿机制，健全征程序，加强对征地过程的监督。从横向上看，一些地方开始了集体土地使用权的流转的尝试，创造出了多种流转模式，如南海模式、昆山模式、成都试点、宅基地换房等，先后取得了一定的成效。由于地理位置及经济发展程度的差异，集体土地使用权流转方式不能简单的规定采用一种或是几种模式，应当鼓励集体组织创造多种土地使用权流转方式，充分提高土地资源的利用效烟率。

最后，文章提出了小产权房的解决思路。小产权房问题的解决需要在城乡规划的基础上，完善土地管理法规，盘活集体土地，建立集体土地使用权流转机制，同时，要确定权利和权力的界限，保障集体组织及成员能够充分的行使权利。解决小产权房问题应以城乡规划为分水岭，规划区内的小产权房应将其合法化，规划区外的小产权房，要根据具体情况分别处理，将其合法化或者是拆除。