文|开封

来源|国民经济略

如何延续70年的产权终于有了答案。

酝酿多年的《民法典》将正式亮相。其中，第359条规定：

住宅建设用地使用期限届满，自动续期。续期费的缴纳或者减少应当符合法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权期满后续期的，应当依法办理。土地上的房屋和其他房地产权属有约定的，以约定为准。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

这意味着70年来备受关注的产权更新问题终于有了一个最终的结论。

首先，住宅用地使用权可以在70年后自动续期，而不用担心被收回。

众所周知，中国的城市土地属于国家所有，居民只有使用权，没有所有权。业主对房子本身拥有无限的产权，但对房子下的土地只有70年的权利。

虽然大多数建筑的设计寿命只有50年，但许多房屋可能在三到四年内就已经严重老化，不能持续70年。产权的更新似乎无关紧要。

事实上，尽管房屋在老化，价值在交易，但房屋下的土地价值是永恒的。土地使用权一旦到期，能否“自动续期”不仅会影响产权本身的完整性，还会显著影响未来的房价预期。

这个问题的重要性可以从这样一个事实中看出：有恒心就有恒心。

因此，这一次《民法典》明确表示，住宅用地使用权的“自动续期”是最终的，这意味着公众对70年产权问题的主要关注已经不复存在。

第二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？

自动更新不是问题。问题是在实行“自动续期”时，是免费续期，还是需要偿还土地出让金。

对此，《民法典》建议：

续期费的缴纳或者减少应当符合法律、行政法规的规定。

《民法典》在补充付款或救济、免费或部分救济方面不可能详尽无遗。它只规定了一般原则，具体实施将由其他法律处理。

这里的法律和行政法规定义明确。目前，有两项主要的法律规定与产权更新有关：

一、《物权法》:住宅建设用地使用期限届满，将自动续期。

二、《城市房地产管理法》:土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当在期满前一年内申请续期。此外，如果根据公共利益需要对土地进行复垦，应得到批准。

经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按照规定缴纳土地使用权出让金。

显然，对于住宅用地，自动更新将是主要原则，相关费用预计将减少或免除；代替住宅用地，可以偿还土地出让金。

这方面并非未知。此前，相关人士曾表示：

住宅产权的70年续期不需要申请，没有先决条件，也不影响交易。

各种迹象表明，住宅产权的续期，“减免”是关键，免费续期的可能性很高，并有望在未来得到新的法律规定的确认。

第三，房子、公寓、商店、办公楼和小产权之间的区别不仅仅在于价格。土地的性质不同，未来的待遇也将大不相同。

最后，对居住用地和非居住用地的处理是完全不同的。

根据法律，住宅用地可以自动续期，而非住宅用地则依法处理。目前，没有法律支持非住宅用地的自动更新，这意味着商业用地和工业用地也不例外。

所谓居住用地是指居住用地，即商品住宅下的土地，其使用权一般为70

商品住宅用地的性质是“住宅用地”，而公寓、写字楼和商铺大多是“商业用地”，小产权房更多的是“集体用地”，这就是区别。

因此，并不是所有的房子都值得买，必须注意识别房子后面的土地的性质。

第四，技术和法律障碍不再存在，房地产税收立法只剩下时间。

一旦70年的产权问题得到解决，影响房产税的法律问题将不复存在。房屋所有权和土地使用权的分离已经通过“自动续期”暂时解决，从而为开征房产税提供了合理的依据。

正如《》文章所分析的那样，从那时起，房地产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提已经得到满足，只剩下征收房地产税的时间。

不久前，中央权威文件提出：稳步推进房地产税收立法。

这表明房产税肯定会出台，而悬念只在于它何时出台。

无论是3年、5年甚至10年，房产税都将是未来影响中国房地产市场的最大变量之一。