很多人经常会问我怎么看待房价，问房价还会不会持续上涨。

我认为接下来对于房价的判断真的会越来越难，因为本质上已经不是简单一个维度上的考量。

但从长周期看，房价一定是长期上涨的，而有那么一部分人，就真的很可能会再也买不起房，那对于这一部分人群，又应该何去何从。

今天我们来简单聊一下这个话题。

01

很多人买不起房的原因，从表象看就是房价涨的太快，认为这是经济和社会发展的必然，也有很多人说因为货币超发的结果等等，这些都对，但我今天想换个角度来聊聊这事。

首先是土地出让这个环节，将把房价逐步拉高。

我们很多人其实都知道一个逻辑，就是从长远看，房价一定是上涨的，但是这个长远有多远，是五年、八年还是十年，还是五十年，谁都说不准。

其实我们也不需要看的那么远，我们就来看看近期的土拍就知道了。

今年开年到现在，常州的土拍市场非常的火爆，我统计了部分的土拍情况，大部分的土地都已超过40%的溢价率成交。

不断拉升的楼面价对于房价的作用，主要是通过两个维度进行渗透的。

首先是楼面价高了，也就意味着后期整个成本高了，因此如果政府的限价如果不那么严苛的话，整体的成本会最终反映到房价上，导致项目房价过高。

其次，房产的价格是有传导机制的，比如A和B属于同一个片区，享受同一片区的同样的资源，如果A小区涨价了，大概率也会引发B小区的涨价，从而传导到C小区和D小区，逐层外延。

因为钱是最敏感的，哪边有房价的洼地存在，就会立刻把这个洼地给填充，直到区域和项目之间在价格上可以取得一定的平衡性。

而政府对于抬高地价，其实是有天然冲动的，因为只有把土地卖贵了，才会有基建的大发展，才能建学校等公共配套的设施。

因此，从这个角度看，政府对于地价是有托底的冲动的，而能够决定土地地价的角色，也恰恰是自己。在这种情况下，地价其实将会一直走高，地会越来越值钱，意味着房子也将越来越贵。

02

房价收入比正在被拉的越来越大，你等的时间越长，你越买不起房。

经常会有人问我说房价会不会跌这样的问题，很多人会抱着很侥幸的心理，希望房价可以回到5年前，这样就能买的起房了。

说实话，认知思维没有改变，哪怕让你回到八十年代，你也不可能买的起房。

房价收入比，顾名思义，就是房价与收入之比，一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

如果以房价收入比进行衡量，目前深圳是全国最高的，其次是三亚和上海，而烟台、乌鲁木齐、长沙相对来说是比较低的。

深圳的房价收入比超过了30，这意味着在这些城市，普通家庭要不吃不喝30年，才能供得起一套房。

而三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过了20年。

一般来说，房价收入比36倍其实算比较合理的，而对于发展中国家而言，随着经济的不断发展，房价大多会经历快速上涨的过程。

同时与2014年相比，几乎所有城市房价收入都大幅提升。

石家庄、上海房价收入比翻了一倍还多，而西安、济南、福州、南京、合肥、郑州等热门二线城市增幅均超过70%。

这意味着，在中国的大部分城市，房价涨幅远远超过收入涨幅。

很多人可能会有这样的一种希望，今年买房钱不够，那就好好工作，努力赚钱，等过几年收入上来了，攒的钱变多了，就可以买房了。

从房价收入比这个维度看，就会发现单纯通过攒钱这样的方式去买房，真的是很不靠谱的，最核心的原因就是你的收入涨幅真的会远远低于房价的涨幅。

对于很多人而言，我们需要通过“六个钱包“，甚至需要通过采用信贷的方式，才能买的起房。

03

那实在买不起房怎么办，也是有解决办法的，就是租房。

现在的租赁市场真的是蛮火的。

不管是北京也好，上海也好，很多一二线城市每年都拿出越来越多的土地出来专门做租赁用地，不知道大家有没有认真思考过隐藏在这个背后的深层次问题。

租赁这一块的落地可能会产生两个因素：

第一，租赁市场的发展一定会吸纳一部分人彻底放弃买房的念头。

2018年7月20日起，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市作为首批试点城市，小产权房按什么补偿，陆续出台了租赁住房新政。

9月15日，上海公布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确：加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多市场参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

其实原因也很简单，对于现在政府层面正在大力推行的租售同权，如果租房也能享受到跟买房一样的特权，比如落户，子女教育，医疗等，那么，买房这样的行为存在的价值将会大打折扣。

我们经常说，决定房产价格的往往是两大维度，一个是地段，另一个是依附在上面的资源，有的时候，哪怕其中一个变量稍微动了下，在房价上，也会产生极大的利差。

随着房价的持续上涨，确实有那么一批人真的已经越来越买不起房了，而人要先安居才能乐业，没有安居的生活将会影响到社会结构的存在稳定性，因此，租售同权概念的提出，其实最核心的逻辑是要从底层开始构建稳健的社会结构网络。

当然，由于现实存在的利益博弈，整体的推进可能会受到一定的影响，至少在近3年的时间内，想要真正实现租赁与购买享受同样的服务，可能还有点难度，但社会整体是往这个方向走的，这是非常确定的。

第二，还有一部分人，不管怎样，都会推迟自己的买房计划，先用租过渡，然后等过段时间再买房。

这个趋势也符合国际发展的逻辑，也符合当下一线城市年轻人结婚越来越晚的现状，这是长线来看的利好，而且是房地产长效机制呈现后的场景。

如果对比发达国家的数据，会发现整体的租售占比是很高的，中国人由于固有的传统观念，还是习惯定居式的生活。

但随着经济和社会的不断发展，中国的年轻人将越来越流向一二线城市，而一二线城市的房价，随着供需结构的调整，也正在逐步上扬，面对日益高企的房价，很多年轻人也已经推迟了购房的需求。

04

我也反复强调，广东深圳宝安区小产权房是什么，在现在这个时代，遇上好的城市，好的地段的房子，恰恰那个价格又是比较合适的，那就千万别等，做决策时要果敢一些。

因为很有可能，你等着等着，就发现自己真的会越来越买不起它了。

就像刘德科说的那样，从现在开始到未来十年，劝人买房仍然是最大的善事。