1.目前深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩到存量优化的过程。
旧改的必然性主要有四点:
一是土地资 源稀缺。
二是人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。
三是产业升级快,大家之前来深圳,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级。
四是历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。
2.深圳城市更新基础实务概述首先讲一下旧改的定义,是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),
涉及到旧改的动作主要是三类,综合整治、功能改变和拆除重建。可进行城市更新的情形
是基础设施、公共服务设施需完善
二是环境恶劣或存在重大安全隐患
三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施。
四是依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形;比如重大项目的工程建设需要,地铁、高铁等,是上升到市政府的层面去进行批准。
3.日改流程逐步分析旧改项目流程图,概括为三步走,从计划到规划,再到实施阶段。首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段(510个工作日),然后再形成专项规划,到最后规划批示,同时进行的过程还有赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。
意愿征集一般要求在一年内完成,但旧改项目是不可控的,我们也不知道具体什么时间完成,但它要求是在一年完成,约40天审批公示,从审批到公示40天是明文规定的时间,也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要12年时间,按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是12年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,小产权房能不能贷款,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施,共需要五年时间,这是按常规来统计。
针对小地块更新,未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的,小地块在3000平米以上、10000平米以下。
4.补偿安置协议中内容约定补偿安置协议中内容约定:
一是补偿方式, 涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换货币补偿。
一是补偿金额和支 付期限,补偿标准参照同期同区域巾场成父均价或巾场评估价,一者取其高, 般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。
三是回迁房屋的面积,产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是止负3%,差异面积按约定价格补偿差价,一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。
四是回迁分房,楼层基本上是现场抽签确定,停车位按规划一般一户一个,停车位只有使用权,每个月的管理费还是要交。
五是搬迁期限,开发商发出搬迁通知书30天内要求原业土进行搬迁。六是过渡期涉及补偿和过渡期限。
要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地坎进行没置抵押。
深圳小产权房"赔偿"从小产权现状看第一部分足讲三旧现状,分为三种形态,包括城中村、旧工业区、旧城区,这里有一些旧改涉及到的相关物业形态,如城中村,现在涉及到小产权房、农民房比较多;
关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓,其产生的原因,是高房价的催生, 在城市发展过程中,深圳的房价特别是经过去午的轮上涨之 后是非常高的。产生小产权房的另外个原因是擦边球、上地制度。
深圳小产权房建筑达到38万栋,建筑面积高达4亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.3%,1999年3月进行了一轮确权的过程,有35万恢小产权确权了。旧改要的是快沫、平稳推动旧改项目↑越多业主登记意愿征集,旧改速度则越快!深圳小产权房,如果追根溯源的话是比较复杂的,也有很多人都是小产权房旧改中得到了赔仆,所以有人想买深圳小产权房是可以的。
相关问答:
问:小产权房屋的补偿标准是怎么规定的?
答:一、补偿范围
虽然小产权房所占土地是集体建设用地,但是具有很多商品房的特点,因此其拆迁补偿应当做到两个面:一方面是应该根据其市场价格和区位差价,采用城市房屋拆迁评估办法计算总体补偿范围;
另一方面应当考虑土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况,参考当地农民住宅拆迁办法,长安小产权新楼盘,对其补偿范围请求给予一定限制,将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给小产权房所有权人,剩余项分给售房农民。
二、补偿标准
对于小产权房的拆迁补偿标准,应当实行公平补偿标准,区分房屋用途是住宅用途还是商业用途,参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格,以市场比较法确定相应的补偿标准。
三、补偿方式
根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权置换以及二者的结合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有权人进行选择。