(1)房屋不合法地依附于农村集体土地上，具有严重违法性。

《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业，乡(镇)村公共设施和公益事业建设，农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，小产权房建设显然不符合现行土地管理法的规定，此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售，2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基东莞茶山小产权房地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

(2)开发成本及销售价格较为低廉。

由于小产权房直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过规划许可，深圳小产权房最新补偿，集体土地征用，国有土地“招，拍，挂”等环节，省略缴纳国有土地出让金和相关税费，节约了大量资金，降低建设成本。

(1)农民利用自中央2019小产权房政策己宅基地，或者将其宅基地使用权非法转让他人或单位违建销售，若为一处，一般违建规模不大，但成片衔接的多户宅基地综合利用违建开发，违建规模和影响却不可小觑，甚至成为违建处理执法的难点。

(2)集体经济组织或其他单位，个人在集体土地上以集中建设农民住宅楼，福利房或其他名义，未经土地，规划，建设等主管部门许可，开发商品房，对外公开出售，现实中，因新农村建设，征地等原因重新建安置房虽不在少数，但因是对本村集体组织成员销售，其违法影响和危害性相对不大，如对集体组织以外成员销售，则另当别论，梁江小产权房价格并成为当前严厉打击的重点。

一，什么是小产权房。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

二，小产权房的类型。

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将小产权怎么过户限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

三，购买小产权房的法律风险。

乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，同时，由于购东莞塘厦小产权房价买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。

四，小产权房的购买有效吗。

从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据，而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转，因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间，同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金，如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

相关问答

答：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”，“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的塘厦小产权房商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

1，全部产权。

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权，市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格，国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交，按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋，住宅的占有权，使用权，收益权和处分权，在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同凤岗二手小产权房出售的，只不过是二者的提法有所不同，相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。

2，部分产权。

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售，职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配，从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别，部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。

答：

一，小产权房的界定。

目前，凤岗在售小产权房关于小产权房的界定十分混乱，没有具体的界定，但作为小产权房，具有如下特征：。

(1)小产权房是建在集体所有土地之上。

(2)小产权房属于商品性住宅。

(3)小产权房没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证。

(4)小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

(5)小产权房地处城郊。

二，小产权房的现状。

截止2006年底，中国城镇人口已达到5177亿，城镇化水平已达到40%多，通过带房入城，旧城改造，合村并镇，新农村建设，城镇居民的依法建造，村集体直接开发，合作开发，各种形式的信托持有等主要有以下几个原因：一是转轨时期城市人员增加过快，需求大于供给，但由于商品住房价格上涨过高，使得大量的城市人员只得在城凤岗二手小产权房价格郊购买住房，二是城市化过程中，农民的土地耕种权益发生变化，出于自身利益考虑，农村农民利用自己的集体土地资源建造住房出售获利，三是在政府开展的新农村建设运动中，村里对原来的宅基地进行统一规划，集中建房，不损失耕地总数又多建房，在自住的同时又能出售，我国现有法律对出售“小产权”房的处罚有明确规定，至少要没收违法所得，但时至今日，尚未有一起因出售“小产权”房而遭没收违法所得的公开报道见诸媒体，对于目前已蔚然成风的“小产权”房买卖，确实存在着因所谓的“法不责众”而不了了之的现象。

三，小产权房与城乡发展。

小产权房的产生和兴盛不是偶然的，它是我国大中城市住房保障严重失衡的产物，也与我国近几年城市化和市场经济的东莞凤岗五联小产权房迅速发展息息相关，开发商赔农民房的流程，从1998年开始，我国全面停止实物分房，实行住房分配货币化，确立了占人口少数的高收入者自行购买商品住房，占人口绝大部分的中低收入者则实行城镇住房保障的政策，但在随后的发展中，尤其是最近几年，大中城市地价快涨，房地产商大量囤积土地，在地方政府土地财政和商品房高利润的诱使下，开发商大肆开发商品房，占城镇住房需求量80%以上的只有微利的经济适用房和无利可图的廉租房的发展却非常缓慢，造成大中城市保障住房严重不足，住房市场出现严重结构性失衡，这种失衡一方面造成了大中城市中低收入者的住房需求无法满足，另一方面却为周边农村廉价的“小产权房”的产生和发展提供了机遇，成为催生“小产权房”迅速发展的首要因素。