“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的东莞小产权“商品房”。

“小产权房”，“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，凤岗小产权房价多少“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

到目前为止，中国的《土地管理法》还没有根据《宪法》的原则建立集体所有土地完整的法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的宪则进入市场流转，集体土地管理法规的延缓出台，导致了中国集体土地使用权流转，乡镇企业建设用地，宅基地，小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。

《宪法》第十条实际上确立中国土地权利体系的基本宪则，即：土地使用权可以依照凤岗小产权房出售法律的规定转让和合理地利用土地的原则，土地使用权可以依法转让，并不是指仅有城市的土地使用权可以转让，集体土地使用权同样可以依法转让，目前中国土地配套法的重大缺失就是没有建立集体土地使用权的转让制度，小产权房集约使用了土地，从某种意义而言是依宪合理地利用土地。

小产权房和集体土地使用权流转问题的解决目前需要全面整体的制度突破，此外，要最大限度地利用现有法律的除外条款解决实际问题。

1993年到1995年曾清查过小产权房，历经六年谈判，当时查处项目已经基本转为合法，它正说明将相当部分的小产权房转为合法的道路是畅通的，其关键在于中国人民的伟大创造性和政府的开创作为。

中国小产权房问题改革的实质是要实现中国历史上又一次以土地为主的财富再分配，确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡，解决土地使用权商品化，从中国的国情而论，对于已经势大的小产权房问题，不可能用一个公厚街小产权房开的政府会议精神就简单的解决掉，近些时日内必然需要出台相应的中央政府行政通知，《土地管理法》，《房地产法》，《担保法》等的修改安排，甚至释宪说明等体系性措施。

商品化的土地使用权不仅应该成为政府，工商企业的原始积累和财富源泉，而且也应该成为亿万人民社会生存和财富创造的基础，过去30年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府，未来30年土地改革的最大受益方应该是人民，特别是中国农民。

答：

一，比例原则。

比例原则，又称禁止过渡原则，是指行政主体实施行政行为时应兼顾行政目标的实现和相对人权益的保护，如果行政目标的实现可能对相对人权益造成损害，则这种损害应被尽可能地限制在最小的范围和限度之内，二者有适当的平衡和比例，依照一般通说，比例原则包含“三性”：。

第一，适当性，即行政机关采取的措施及方法应有助于行政目的之实现，否则即违反适当性。

第二，必要性(亦称最小损害性)，即在有多种同样可达成行政目标之方法可供选择时，行政机关应选择对相对人权益侵害最小的方式，不能超出必要的限度，否则即违反必要性塘厦小产权房。

第三，相当性，行政机关采取的方法对相对人权益造成的侵害不得与欲实现之目的显失均衡，两者之间应保持相对均衡的关系，否则即违反相当性要求。

笔者认为，比例原则是贯穿立法，南景南约新村租房，执法等活动刊的一项重要原则，也是司法机关判断行政机关是否公正，合理行使自由裁量权的重要原则，它要求行政行为在目的及手段上，应充分考虑行政目标的实现和行政相对人权益的保障，采取适当的手段，使对行政相对人权益的侵害得以避免或降到最低限度，虽然目前我国法律中对比例原则尚无明文规定，但一些相关法律还是在一定程度上反映和体现了比例原则的精神，凤岗二手小产权房出售。

二，违法建筑的认定。

我国法律对违法建筑未作明确界定，因此，许多地方为了提高行政效率，利用国家尚未立法明确规定的间隙，独揽违法建筑界定规则，同时，土地，房屋，规划，建设，市政，环保，防洪，消防，公路，铁路，航空等主管部门，分别从不同的角度涉及违法建筑界定规则，违法建筑界定规则的随意性，虽然增加了城市管理的力度，提高了行政执法效率，降低了拆迁成本，但笔者认为违法建筑界定直接否定社会成员的合法财产权，即违法建筑界定的宽严直接决定社会成员财产权保护范围，因此，从物权法定原则推理出否定物权也应当法定，凤岗在售小产权房即属于法律保留事项。

答：

1.实体法依据

从实体法看，目前各级地方政府部门界定违法建筑依据的主要法律是《城市规划法》和《土地管理法》，但仅仅依据这两部法律所界定的违法建筑，适用范围较窄，主要适用于城市规划区范围内，对非城市规划区往往鞭长莫及，事实上，我国法律对建筑的限制很多，范围也很广。

为了加强公路的建设和管理，促进公路事业的发展，《公路法》第56条规定“禁止在公路两侧的建筑控制区内建建筑物和地而构筑物”，为了保障铁路运输和铁路建设的顺利进行，《铁路法》第46条规定“修建妨碍行车望建筑物的，由县级以上地方凤岗二手小产权房价格人民政府责令限期拆除”，其他如《民用航空法》，《文物保护法》，《水法》，《环境保护法》，《港口法》，《防洪法》及《防震减灾法》等都有相关规定。

实践中，有关职能部门正是依据上述实体法来处理违法建筑的，因此，我们界定违法建筑，应充分考虑上述实体法。

2.程序法依据。

程序法与实体法一样具有“独立的价值”，程序法是实现实体法目的的手段和方法，法定的建造程序时加强建筑管理的重要手段，其目的是限制，引导建筑符合城乡规划，因而，界定违法建筑还应结合我国有关建筑建造程序方面的法律法规。

小产权房”无法拿到国家五联小产权房房管部门正式颁发的房产证，而国务院办公厅也早在1999年发布的第39号文件《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定：“严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，”关键问题是，为什么不给建造“小产权房”颁发土地使用证，为什么不给“小产权房”颁发房产证，为什么不允许使用农民集体土地进行房地产开发，答案就在于，福永小产权房新开盘，我国实行二元结构的土地法律制度，农村集体土地所有权被虚化。