“北上深永远会崛起”现在被当作“真理”谈论。

从过去10年来看，似乎也是如此。 即使每轮调控都会出现暂时的下滑，但调控出台后也会出现“报复性”反弹。 久而久之，人们认为“北上深”一直是中国房价最高的地方。

事实上，并非如此。 八年前，有一个城市的房价比北京、上海还要高。 当时，北京仅排名第四。 8年的时间确实不长，也只是一瞬间的事情。 然而，当毛哥梳理2009年和2017年中国城市房价排名时，他发现8年的时间足以改变中国城市的发展逻辑、房地产投资逻辑以及年轻人的逻辑。 就业逻辑。

变化总是悄然进行的，当人们注意到的时候，就已经是沧桑了。

过去8年，如果你选择了错误的城市投资房产，你可能会错失几倍的收入； 如果你选错了城市找工作，以后可能就得再次离开家乡。

只有了解中国城市的发展脉络，才能更好地选择未来。

01

房价曾经是最高的，现在已经警惕了10年

很多年轻人可能不知道，2009年中国房价最高的城市不是北京、上海、深圳，而是温州。

温州被誉为中国改革开放的“排头兵”。 温州人敢于拼搏，有商业头脑。 他们被称为“东方犹太人”。 各地都流传着“温州炒房客”的传说。

“温州炒房集团”还得从本世纪初说起。 中国加入世贸组织后，外向型经济取得了长足发展。 沿海地区外贸企业订单爆发，赚钱赚得手软。 如果你有钱，你想买房子。 该地区的房价也在上涨。 其中，温州最为典型。 有钱的温州人，在本地炒了，在外地炒了之后，就叫上朋友、同伴去外地“扫货”，一时轰轰烈烈。

2001年至2010年，堪称温州房地产市场的“黄金十年”。

2000年，温州市区均价为2000至3000元/平方米，2008年一路上涨至2万元/平方米。当时经济发展良好，土地供应量相对较低，还有很多有钱人。 抢房子就像去菜市场买菜一样。 毛哥的一位温州朋友回忆道：“当时温州的老板不是一件一件地买，而是一件件地买。”

但到了2008年，情况发生了变化。 劳动力成本上涨、人民币升值等因素导致一些企业经营困难。 全球金融危机使情况变得更糟。 受此影响，温州房价在长期上涨后普遍回落。

正当人们以为温州乃至全国的房地产市场即将进入尾声时，“4万亿”来了！ 政策“放水”！

原来，政策的“水”是为了救实体经济，但没想到的是，企业并没有用从银行借来的钱投资生产，而是用来炒作。房地产。 先来的人先赚钱，其他人就会羡慕地效仿。 有贷款的就贷款，没有贷款的就用民间贷款去投机。 受炒作影响，阴霾一扫而空的温州房价出现反弹。 均价高达每平方米3万多。

市中心的豪宅更受追捧。 当时，温州第一豪宅鹿城广场，最高峰时每套造价近10万元。 按房价计算，当时温州人人都是百万富翁。

一切在2011年戛然而止。那一年，温州的经济模式遭受了致命的打击。 一些龙头企业因跨领域扩张导致资金链断裂。 联保、互保在世界上很常见，如果一个领导人倒台，危机就会像多米诺骨牌效应一样蔓延。

老板“跑了”，惊慌失措，急忙追债。 为了偿还债务，企业和个人大量变卖房产，引发大规模踩踏事件。 温州房地产市场崩溃，腰斩。 比如上面提到的豪宅，现在二手房单价不到5万。

从数据中我们也可以看到，从高点回落之后，已经过去8年了，温州的房价依然停滞不前。 那些当年高点入市的人还没有解开陷阱。

更让“骗子”们不安的是，温州出口经济升级并不理想，仍然是劳动密集型制造业。 文化占比88.1%，比浙江省高出3个百分点以上。

在吸引高学历年轻人方面，甚至缺乏产业支撑。 2016年，温州战略性新兴产业占指定产业的比重为9%，而同省嘉兴市为37.2%，绍兴市为32.8%，杭州市为27.2%。 远的。 事实上，温州很多高学历的年轻人也都在外打工，不愿意回到家乡。

受此影响，温州产业水平较低，再加上外地蓝领人口较多，购买力较低，对房价上涨的推动力不会太大。

02

房价冠军

温州房价下跌的这几年，中国其他城市房价持续飙升的几年已经过去了。

比如，首都北京今年2月均价达到6.2万。 其他城市也将温州抛在了后面。 温州从第一位直线下降至第13位。

除温州外，除了北京、上海、深圳这三个中国经济领军城市外，还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。

其中，天津、南京、杭州、广州、福州为直辖市/省会城市，厦门、三亚、苏州也是本省除省会之外最重要的城市。

此外，还有一些城市排名上升较快，例如：

● 南京，2009年排名第23位，均价5,322元，现跃升至第6位，均价25,000元，增长4.7倍；

● 天津，2009年排名第12位，均价7800元，现排名第5位，均价超25000元，增长3.2倍；

● 武汉，2009年排名第26位，均价仅5000左右，现排名第15位，均价14156，增长2.8倍；

●石家庄，2009年排名第42位，新房均价仅为3968，如今已迅速攀升至第16位，均价14072，上涨3.5倍；

● 合肥，2009年排名第39位，新房均价4232元，现排名第17位，均价13000元，增长3倍；

● 郑州，2009年排名第33位，新房均价4652元，现跃升至第19位，均价13000元，增长2.8倍；

哪里有上涨，哪里就会有下跌。 毛哥一看，发现温州的排名也下降了：

● 宁波（2009年第6位，2017年第18位，增长31.9%），

● 大连（2009年第9位，2017年第22位，增长24%），

● 青岛（2009年第11位，2017年第14位，增长96%），

● 无锡（2009年第16位，2017年第30位，25.8%），

●泉州（2007年第19位，2017年第34位，增长35.9%），

● 东莞（2007年第17位，2017年第23位，增长61.1%）

两者对比，我不禁发现，近8年中国房地产的大趋势是：

直辖市、省会城市崛起，沿海制造业城市“跑输大盘”。

为什么？

原因有很多，但毛哥想说的很直观——城市房价涨幅的涨跌背后是中国GDP结构的新变化。

我们看，2016年，中国GDP“万亿俱乐部”的城市，按顺序排列分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛。

除苏州、青岛外，其余均为直辖市和省会城市。 对中国政治经济学稍有了解的人都知道，在我国，一个城市的行政级别越高，能获得的财政、政策资源和支持就越多，在“GDP战争”中就会占据上风。 。 尤其是在省内，省会城市基本上是全省的政治经济中心，是全省的“面子”，政府对此投入巨资。

我们以武汉为例。 八年前，武汉的房价仅排在第26位，这反映了当时其经济状况。 当地政府靠什么大力发展经济？ 无非是：

●政策：2016年6月，国务院正式批复武汉市综合创新改革试点方案；

● 人才：去年，武汉引进“城市合伙人”116名，“国家千人计划专家”57名。 孵化面积在15个副省级城市中排名第一。 武汉在校大学生总数位居全国前列。 为了留住人才，武汉出台了“大学生购房优惠政策”；

● 借款：2016年，武汉市全社会固定资产投资（含农村民间投资）7093.17亿元，连续三年超过7000亿元。 这包括私人投资，但政府投资仍占大部分。 请注意，地方政府除了地方财政之外没有其他资金。 产业资金和项目资金都是“借来的”。 投资规模越大，负债就越多。 果然，武汉多年来一直是负债率最高的城市之一。 说湖北是建设武汉的强省也不为过；

● 招商引资：推出“武汉百万校友回汉工程”，吸引小米、泰康、融创等企业项目落户，带动周边地块地价、房价上涨。

其他省会城市的“管理城市”也类似，由此可见，省会城市汲取全省的财政、经济、金融、投资资源。 在政策支持下，GDP突飞猛进，佳音频传。 房价一举超越沿海制造业。 发达的市、县。

如果你的投资在过去8年里没有跟上这个变化，那么你真的损失了很多。

03

“经济龙”威望尽失

2009年，中西部地区广大省会城市的房价不仅远低于北京、上海、广州、深圳，而且也低于东部地区经济发达的地级城市，如如宁波、无锡、珠海甚至南通。

我们可以把这些曾经碾压省会城市的经济强市县称为“经济龙”。 这些城市依托乡镇企业、外贸经济、轻工业的开拓，曾经经济发达，吸引了大量人才。

但随着中国经济转型和各省纷纷建设省会城市，区域中心城市在经济总量和房价上都落后于他们。

不仅是温州，就连苏南传统经济强市无锡也从第16位跌至第30位。 这些城市的企业从事高端产业较少，也就意味着高薪岗位较少，因为高薪岗位主要基于此：无非是高科技、金融、高端服务业。

没有高薪的年轻人很难支撑房价。 如果距离北上深等一线城市太近，人才和资源很可能会被体量更大、经济更活跃的大城市所吸收。

因此，在上海强大的引力约束下，无锡几乎没有崛起的机会。

因此，无锡、宁波、大连等昔日外贸、制造业发达的明星城市，如今也面临着同样的困境——金融、人才、技术先天缺陷，举步维艰。吸引资金流、人才流、技术流，中国城市的竞争力正在逐渐被超越。

从城市吸引力排行榜可以看出：

从该图中还可以看出，吸引力排名前40的城市基本可以分为：三大城市群+两大经济带

那是：

● 珠三角城市群：深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山

●长三角城市群：上海、苏州、杭州、宁波、无锡、嘉兴、常州

● 京津冀城市群：北京、天津、石家庄、廊坊、保定

● 沿江经济带：南京、合肥、武汉、重庆、成都

● 浙闽沿海经济带：福州、厦门、温州、台州、泉州

从房价走势对比不难发现，资源和人才日益向这些经济带的“头部”中心城市集中。 自此，中国进入了以都市圈和城市群为主要推动力的发展阶段。

无论是投资房产，还是选择一座城市开始自己的生活，就在其中寻找吧。

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