产业发展心路历程

深圳旧区改建的四个期大体可分成：起跑、搜寻、产业发展、加速大力推进，逐步促进。

一、起跑期 1980-1990年

二、搜寻期 1990-2003年

三、产业发展期 2004-2009年

该期改建第一类开拓至旧区、老城、旧轻工业民营企业四种类别，形式开拓至全面性改建（拆毁复建）和综合性综合性治理三种。

四、加速大力推进期 2009至2018年

依照广东省78号文信念，“三旧”指老城镇，该厂房，旧村子。

该期的旧区活动得到了加速、全面性大力推进，旧区已成为深圳挖掘用地潜力，开拓产业发展空间的主要形式。

五、逐步促进期

深圳市人大常委会于2020年12月30日颁布《深圳经济特区旧区条例》，于2021年3月1日正式施行。

迁离房内幕解析

问：什么是迁离房？

迁离房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给迁离户的房子。

本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

问：为什么会有迁离市场存在？

实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有三种补偿形式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

问：买迁离房买的是什么？

而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

主要流程是什么？

首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

迁离房在深圳的市场和运作形式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。

能否贷款？

不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；

不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；

问：到时如何选房，客户购

买的迁离面积与开盘户型

面积不一样怎么办？

问：迁离房的建筑质量如何？

问：客户买了迁离房后，

办理房产证时有没有额外

的费用？开发商会不会另外再收钱？

只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

的相同点？

迁离房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。

迁离房本质上就是新建成的商品房。

问：迁离房的核心优势是什么？

优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

不限购(解决购房名额问题)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

的物业具备迁离补偿资格？

关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的迁离安置资格。

问：怎样保障交易安全可靠、

没有纠纷？

问：迁离房投资回报率

大概是多少？

迁离房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。

问：迁离房以后能不能像

正常二手房一样卖出？

问：迁离房的不动产登记

价格是我的买入价格吗？

还是市场商品房价？

二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

如果迁离房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？

现阶段深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

旧改既涉及民营企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目大力推进受阻，民营企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调大力推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。

问：已经交房的迁离房

项目有哪些？

著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、平湖佳兆业卫星城广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；

问：买迁离房如何判断

好坏？要注意什么？

购买迁离房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择项目期即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。

判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约，然后加速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。

因迁离房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。