一

最近一段时间，房地产市场可谓是风声鹤唳：

1、深圳的一系列楼市调控才没多久，前些天，深圳小产权房市场有门店被查封，有街道明确要求各股份公司不得进行小产权房交易，不排除未来可能会有关于小产权房的相关政策出来。

2、大湾区的东莞和广州纷纷加码楼市调控政策。

3、五一多城市成交腰斩，据贝壳研究院公布的数据显示，五一小长假贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较今年4月周末日均水平下降约三成。

4、最近多城利率纷纷上涨了，包括深圳目前已有银行跟进，后续可能其它银行均会有利率上涨的动作；广州、惠州房贷在之前已经涨了。

总之，今年对于购房客而言，买房越来越不容易了!好在深圳目前可见住宅供地上有增加的趋势，这对于刚需来说是利好；但现在的政策对于炒房客而言基本堵得死死的。

从今年2月8日，深圳住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，同时，银行根据参考价发放贷款。二手房的成交情况在新政落地后效果明显，根据深房中介公布的数据统计，整个2月份深圳二手房网签量共计5272套，环比1月的8971套网签数据，近乎腰斩；刚刚过去的4月份，深圳二手房网签量4396套，持续下滑；预计未来二手房的成交量会持续一段时间低位。

很明显，娟子最近对于市场的感知是大家真的对房子的关注度下降了很多，在经历之前全民对房子“亢奋”的时期，对于房价与打新不到的焦虑，说实在话，成天看着各种信息自己都是紧张焦虑的。

而现如今，至少深圳有许多人，在深圳着急买房的欲望有一些降低，观望的氛围浓厚了一点。

尤其是二手房市场，买卖之间的博弈还只是刚刚开始；新房市场仍旧火热，但最近并没有较热的盘出来，有些项目的开发商甚至开始担心能不能一次卖完，事实上，最近出来的一些项目确实有还没有卖完的。

中介朋友的圈最近不再推小产权房了，但却被公寓的信息占了，接到的也大都是推公寓，或是临深的楼盘。

二

反证深圳现在买不了，小产权房也有颇多不确定性，于是，周边临深再次成了深圳客考虑的对象，本文着重来看一下临深其它城市的情况：

1、广州

在去年，深圳客把广州的南沙带火了；今年初，黄埔、知识城等片区也是火得一拼；在广州新政之前，买新房也基本是要靠抢，也是没房可卖的状态，新盘价格直往5-6万走。

从去年一直在关注的南沙片区，无论是新房还是二手房房价涨幅达20%，现在片区的新房起价都是在2.5万/平左右，要知道去年还有1字头的。

广州在被住建约谈十多天后，4月21日晚，广州终于出手再一次升级楼市调控，这一次的调控主要是人才购房需1年社保，个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

相比较上一次（4月3日）的楼市调控（加大土地供应，部分城区“限房价、竞地价”；一手房将出台指导价；人才购房限售3年；严查经营贷款等。），这一次确实更加严厉了，当然跟深圳目前的政策严厉性没法比，可见广州也不想一棒子打死。

但是广州的涨也是分片区的，冷热不均，有些片区涨，有些片区还出现了下跌的状态，所以政策出台的温和也能理解。

此前，“人才炒房”成为去片区买房最为直接的方式，像南沙，只要本科学历，就有办法可以买到房子，那么最新政，对人才买房进行了限购限售，但是否有实效，还得看如何执行……

相比较，广州中心区的房价贵的也有20万/平多的，13-14万/平的房子不算豪宅，娟子最近去广州看的某项目，同是10万+的房，有的真感觉和深圳不是一个档次。

但整个广州均价一滩，还在3字头就有优势了；

前些天，广州的人口流入数据出来了，2020净增50万人口，这是个非常可观的数据；2019年广州净增40万，同比增加了近10万，不得不说，广州目前的房价形成了人口的吸引优势。

目前深圳的人口流入数据还没有出来，但是这几年，深圳的人口流入确实存在减缓，2019年人口净流入排名第一的是杭州，今年深圳是多少大家都在期待，毕竟人口是经济活动的基础。

2、东莞

东莞去年在房价上涨的道路上一骑绝尘，借助临近深圳的东风，有些片区破4、破5、破6……站上了全国房价上涨的榜首；目前东莞的均价达2.5万/平，排名全国第十一位，相比较GDP，房价的排名远远超前。

东莞今年也是出台了一系列的调控政策，但是新房还是比较火的，最近传出，东莞一些二手房有一点点降价了，真的是因为这之前涨得太猛了。

比如，4月25日东莞称拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5个镇试点建设三限房(共有产权住房)项目(限地价、限房价、限销售对象)。

4月29日，东莞住建局发布新建商品住房限价新政，提出了几条楼市调控的新举措。其中，要求按成本定价，取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%。

业内人士分析称，这一规定可以减少涨价频率，从而使得调价的空间减少，进而倒逼房企主动按既有价格销售。

目前来看，东莞热点片区的房价也已然在高位，还需要一段时间去消化，但东莞未来看好的人还大有人在，毕竟区域和深圳热钱外溢的优势还是存在。

假如在有名额的情况下，除了深圳、广州，大家首想到的依然是东莞吧？

3、珠海

珠海，目前均价接近2.4万/平，各片区的分化也比较大。比如紧邻澳门的横琴、拱北等区域，目前房价4万+；香洲、高新区房价3万+；斗门、金湾片区房价还处于1万+。

目前来看，珠海的房价已不低，高的新房也卖到了6-7万/平。珠海房价短期内想要上涨也很难的，珠海目前房价排名广东第四（目前被东莞超过了），仅次于深圳、广州、东莞。

目前，珠海的购房政策还相对较为宽松，外地人可在珠海买一套房；但新购买住房需限售3年；以人才证明方式购房的限售8年。

从珠海的整体来看，比较重点发展的区域还是在横琴及周边和唐家湾片区这一带，南横琴、北唐家的发展一定程度上代表了珠海的未来。

现在横琴周边有些项目跟横琴的房价有2倍差距；唐家湾有高新产业园，而且远期有深珠通道（目前还没有进展），此外深中通道到唐家湾片区也有优势。

好在珠海跟深圳一样，也是吸引了全国人来珠海买房；但部分珠海本地人，因为珠海房价高，选择背井离家去中山买房，所以中山市场上来自珠海的购房者非常多。

中山和珠海一路之隔，但却是不同的两个城市面貌（图为珠海）

4、中山

娟子日前去中山踩盘发现，离珠海唐家湾一路之隔的中山南朗片区目前片区房珠海客占了大部分，因为相对珠海的而言中山真的便宜……

但是，这里只是说相比，尽管在中山人眼里还不太能接受离中心这么远的地方，但新房价已经开始直冲2万/平了。

如果你还停留在中山几千块钱一平，去走一圈真的会吓一跳，有些片区建设得相对比较好，但看到最多的还有成片的农地，走在街上，放眼过去看不到几个人……真的是一条深中通道把整个中山房价拉上来了！

一项目营销中心门口周一即涨价的宣传面画

以翠亨片区为主，马鞍岛新房价目前全在3万+，火钜片区新房相对好一点的也都在2万+，其它片区因离深中通道距离稍远，不作阐述，但真的价格都不低了。

如果你去到片区，中介一定会告诉你，“现在买中山还是最好的时期，因为深圳通道开通还有一波涨……，这是机会窗口”。

但是，中山片区尽管新房价格一次比一次高，但是二手房和新房的价差非常明显，比如某楼盘新房价在2万/平，二手房价可能在1.3万/平左右，装修好一点的会贵一点，1.5万/平左右。

看一下9大城市的GDP，中山去年到数第二，中山房价谁给的勇气？

5、惠州

去年，深圳715政策后，惠州也笑了……在经历2019年下跌后，去年房价整体又涨了一点。

对于惠州，如果你是想要买来投资，建议这个坑不要跳，当然，不排除有个别好的标的；

如果是刚需，当然是可以考虑，毕竟便宜，在粤港澳大湾区很少有临深才1万出头的房价。当坪山都3万+的时候，惠阳、大亚湾这些片区会成为在深圳工作的刚需族唯一选择。

图片来自楼事惠州

但大部分人去惠州买房真的不是买来住的！

中介一定会告诉你，惠州的房价是深圳的五六分之一不到，有很大的上涨空间。

但是有一定很现实的问题，有多少身边的朋友买了惠州的房，套在手里卖不出去的？

从惠州卖地的架势可以看出，未来还有海量的新房供应，但是呢，配套却跟不上，修地铁、修高铁都一句话“我没钱”，想要借助惠州地铁连通深圳的机遇东风，可能还要好好一等。三

还有一个片区值得关注的，就是佛山，广政政策后，佛山的机会来了；

事实上，佛山的崛起大部分原因还是因为广州，发展方向天然向广州靠拢，未来发展也离不开广州。

但如果要买房，还是要考虑考虑紧靠广州的区域，像禅城区；此外，处于广佛交界的千灯湖，目前这个片区的房价也不低了，已经到了4万/平左右（均价位居佛山第一）；另外就是有产业支撑的区域，如顺德区等，这些片区至少会抗跌一点。

目前，整个大湾区房价形成了四个梯队，第一梯队深圳领跑，第二梯队如广州、东莞、珠海均价2万+，不知道能否追赶得上；第三梯队惠州、佛山、中山，这些城市的房均价已破万，对于刚需来说，还是有性价比的。剩下的城市就不提了，如果不是家里有矿，暂时投资更别考虑。

总体来说，买房还是要坚守中心城市、有发展替力的城市，从产业、经济、人口上的支撑来考量，至少不会差到哪里去。

本文有点长，感谢您看完！

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