原副标题：法拍好房：深圳拍卖行房简述六本

说房道市：苏俊恒

什么是法拍房？

前段时间一两年法拍房火热， 法拍房其实长久以来，已经有20十多年的历史了，只是极少出现在德国大众购房者的视线内，在2018年730政策前都是股权投资公司、资产公司、股权投资客、炒房团的以有之本，直到新政策颁布以致那个吸收有效途径的吸收能力大幅弱化才流入市场，如今，法拍房那个购房有效途径已为绝大多数购房者所能接受。

法拍房单纯来说，即是遭高等法院禁制拍卖行的房屋。大部分是由于股权投资失利，资金链脱落或是渗入欠债跑路所引起。

法拍房的竞争优势

1、法拍房是透过网路上拍卖行，结果申明、公正、公正；

2、价格便宜，一般成交量价格便宜市价低30%；

3、买卖天数较长，房产转让仅1个月以内；

4、能抵押物银行贷款，且审核天数仅20天以内；

5、比二手房买卖更安全可靠，因为二手房买卖转让期间，极有可能因买方存在其他负债而因房产被高等法院扣押，或买方一房多卖或是商家许诺等；

6、深圳绿本房产只有透过法拍才算不合法买卖，且能相关部门注册登记注册登记。

竞投法拍房的业务流程

第一，自查购房资格证书和银行贷款资格证书

第二，选取有意向房源

第二，有意向房源尽职

第二，房源没问题，交纳拍房本息

第五，参与出价竞投

第六，领成交量确认书

第七，交纳首期款，办理好按揭手续

第八，放尾款到高等法院，高等法院出裁定书

第九，递件转让 ，税费减免，去税务局核税缴税

第十，退税

第十一，领取新房产证，清场收房

谁能购买法拍房

有些城市的法拍房是不限购，甚至一个城市的某个区域是不限购的，各地政策都不一样，目前深圳的法拍房需符合限购政策

住宅类：就是普通商品房。个人购买需要深户3年或非深户5年连续不间断社保，企业不可购买。

商业类：就是公寓、商铺、写字楼、厂房。个人、企业均可购买

如果是深圳户口：家庭限购两套，单身限购一套，离异限购一套

如果是非深圳户口但能提供连续5年社保或纳税证明，不管家庭还是个人，都是限购一套

法拍房怎么看房呢

法拍房看房与普通二手房完全不同，二手房是业主自愿出售，为了卖出房子会配合看房，法拍房截然相反，业主（负债人）主观上是不愿意出售的，所以大部分业主都不会配合看房；空置的房子没有钥匙看不到；其他人占有的情况，要看占有人配不配合。

法拍房大部分看不到房，不过能去看楼上楼下的户型，去敲门，遇到好说话的可能会给看，实际内部装修可在网路上公示的照片看个大概，法拍圈里都是这么说的：法拍房有惊喜，意思就是当毛坯房买，绝大多数人买了房都会弄一下装修，最基本的墙要刷一下，如果收房之后装修很好就是个大惊喜了。

法拍房的税费

首先，不是所有的税费都要交，有些税还能减免，要根据实际某套房源的情况和买方、买方的情况来确定是不是要交那个税，且实际情况不一税率也不一样。

契税：要根据房子情况和买方情况分为1%、1.5%、3%三种税率；

个税：满五年唯一住房可减免，需要负债人满足条件且配合；

增值税：根据房子情况有全额交纳、差额交纳、还有不用交纳三种；

土地增值税：如果产权人是公司那么税费区间非常大，少的只有几千甚至没有，多的甚至税比起拍价还高；

有的客户一上来就说，赶紧帮我算一下这套房税费多少，首先我得知道客户是什么情况，在深圳有没有房子，已婚未婚等，还得去调查这套房子产权人是件很复杂且又严谨的事，见过不少案例因为税费没有算好拍下来超过市价的，实在很惋惜，本来是能省钱的事结果不但没有省钱还多花了不少冤枉钱！

法拍房能银行贷款？不是要一次性付款吗？

法拍房能正常银行贷款，银行贷款的成数、年限、利率跟普通二手房一样，你买二手房首付最低能付3成，那么法拍房也是一样的。在深圳，法拍房依然像二手房一样需要符合限贷政策

虽然法拍房能正常银行贷款，但是业务流程却与二手房不同，目前整个深圳也仅有几家支行才能做，且需要担保公司担保才能做，法拍房银行贷款时效性要求很高，通常一套房子拍下来高等法院规定5天或10天内付清全款，否则视为违约，没收本息，所以银行贷款要在5个工作日或10个工作日内发放，注意是发放，不是审核，在此特别提醒一下胆大的同学，自己拍是能，但是要保证安全可靠和银行贷款及时发放，因为银行贷款发放不及时而造成的违约被没收本息的新闻屡见不鲜，重新放出来拍卖行的房源亦看到不少是因为竞投人违约而重新拍卖行，违约的原因80%是因为银行贷款问题，还有20%是因为税费超高或其他原因，10%的本息没了是真的很可惜。

法拍房的风险有哪些呢？

俗话说富贵险中求，捡漏也确实是有风险的，法拍房绝大多数是基于市价的5-7折起拍，少则省几十万，多则省几百万甚至上千万，更有大标的省上亿的，8个0，真是谁看了都眼馋，安全可靠拿到笑开花，那么法拍房都有什么风险呢？

第一：产权性质

红本、绿本、私宅、大红本、公寓、单身公寓、宿舍等，这些你可能不全知道，但肯定知道几个，不是每种性质都能转让，而公寓不带学位，本来买个房子是给小孩上学用的，结果买个公寓小孩上不了学。如果没有查清楚产权就拍下来，过不了户，贷不了款后悔都没用。还有的会产权不完整，有些法拍房价格便宜到不可思议，结果仔细一看50%产权，这种房子买过来甚是麻烦，且产权不完整使用难，所以买房的时候一定要看清高等法院的公告。还有双拼房， 双拼房的起拍价普遍比较低，价格竞争优势大，一般会有两种情况：一种是两套一起拍，这种需要两个名额，只有深户家庭且家庭在深圳无房的情况下才有资格证书购买，有些高等法院还要求拍前去高等法院注册登记或公证，另一种是拍其中一套，这种要看户型结构是否实用，有没有打通。所以一定要实地看房。

第二：房子的产权人

那个主要涉及到房子的税费问题，一般产权人为个人，税费正常，有些是公司产权，公司产权的物业税费区间很大，要详细了解房子的情况才能算出，因为公司产权产生高税费最终拍下超过市价而违约被没收保证金的新闻屡见不鲜。有的房子拍下来，税费都比成交量价高，买主真是欲哭无泪。

第二：付款天数

法拍房的付款天数是有规定的，一般为5天或10天，在规定的期间内无法将全款交付到高等法院指定账户，高等法院将没收拍卖行本息，目前很多客户会选择银行按揭银行贷款购买拍卖行房，如果不熟悉业务流程或是竞投前没有做预审核，都会导致银行无法按时发放按揭款造成买方违约，法拍房银行贷款跟普通二手房银行贷款不同，且只有几个支行能做，目前拍下违约的80%都是因为银行贷款没有及时发放造成的，10%的本息被没收很是肉疼。除非真的懂操作法拍房，否则强烈不建议自己操作

第二：房源涉及刑事案件

这是一个连业内人士都容易忽略的问题，涉及刑事的物业高等法院公告基本没有公示，要专业人士去查，涉及刑事案件的物业会存在过不了户的风险，解决非常复杂耗时，且不一定能成功，有的只能等，等案件处理完才能转让，此类案件往往要一两年甚至一两年才能处理完，这期间基本什么都做不了，且会有撤回的可能，就是说可能你等了一两年结果自己拍下的物业又被收回，而且期间一直在计着利息，结果就是房子没拿到耗费了天数损失的钱财。

第五： 租约

租约有正常租约和长期租约，正常租约看似好处理，但如果负债人在房子成功拍下后收回房子再暴力对抗执行，清场比较复杂，长期租约一般都是负债人对抗执行所签署的，清场也比较复杂

第六：负债人对抗

法拍房因它的特殊性，都不是负债人主观意愿去出售物业，且多数房子都是负债人自己一家人在住至要两年以内；没有公示高等法院负责清场的高等法院不负责清场。还有，自己花费，找辅拍机构清场，因为他们有专门负责清场收房的团队，收房经验丰富

法拍房遇到长租约怎么办

如果房主是循规蹈矩做生意股权投资失利，人品可靠还好，一手交钱一手交货大家万事大吉。

如果房主想方设法赖着不走，一哭二闹三上吊，就是拖着不肯交房。

如果高等法院不予禁制，也能透过寻找专业的律师或是相关人士寻求帮助。

如果是合理的租赁，且年限天数合理，租赁期限不长，能先与租客协商，如果租客答应搬离，给予一定的搬家补贴费用。

如果租客不愿意搬离按照原先签订的租赁合同在不改变原先约定的前提下重新签订租赁合同，顺便去租赁所备个案，以免日后发生不必要的其他纠纷。

房子为长期租赁的需确定其合同法律效力认定。如果原业主恶意为之，伙同他人或是远房亲戚朋友捏造出租赁天数长：10年、20年租约，租金明显低于市价或是声明已经一次性付款给原业主。从以往的案例来看，这种租赁合同大部分是能透过法律有效途径认定无效的，但也不排除个别特殊案例。

法拍房一拍，二拍，变卖有什么区别

一拍，就是第一次拍卖行，

二拍，就是第一次无人出价流拍，再次拍卖行，通常二拍的价格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的竞争优势是起拍价较低，举例：一拍价格7折，二拍的价格8折X80%=5.6折，这里能看的出来，二拍的房子更便宜。

变卖，二拍无人出价流拍，再次拍卖，最后一次拍卖行，价格通常跟二拍价格一致，有极少数会调低价格，变卖的房子通常有两个月的变卖期，期间有人出价后24小时内没有人再次出价即成交量。变卖的房子相对来说没有价格的竞争优势，且不能银行贷款，需要一次性付清全款。

怎么捡漏法拍房

捡漏要有一个打不死小强的精神，重在参与。首先要让自己所有的资料资金全部到位，坐等笋盘，随时准备打标随时准备成交量。之前我有个朋友，为了捡漏连续拍了八套都超出自己的预期，在过年期间打了个标进去 。市价650万结果420万底价成交量。收楼费用15万元全部搞定。

法拍房如何变现

很多人认为法拍房买来不好变现，认为法拍房就是不好的房子。其实相反！举例：张总李总3年前在同一小区买了同样户型同样面积的房子，同为步梯房。张总二手房买价220万，四楼。李总法拍房买价145万，三楼。现同时出售，张总500万未出手。李总510万已出手。客户也不知原业主是否当时用什么方法取得。只知道步梯三楼更适合自己。居住一两年后，下一个买家也不在乎你是用什么方式取得。下一个客户更在乎的是，要买的是现在我用多少钱购买更适合及更实用。

法拍房的价值

现在全国各地都有房子在拍卖行。房子买的就是价值而不是价格。三四线城市法拍房3000元一平方米的房子也有，但无人问津。要知道现在建筑成本都在1000元以内。为何这么便宜的价格也没人买，因为没有价值。买来无法变现，居家无人愿住，偏远差无任何配套，买来就是烫手山芋。在北上广深人员密集的城市，再高也有人买。因为它的价值所在。

法拍房如何出价？

做为一个专业的法拍房高手对法拍房竞价也是要有一定的技巧。

第一，沉着冷静型，任凭对方如何出价都坚持自己的原则。

第二，打压型，对方出价必打压，直接打对方闷圈

第二，打持久战型。之前见过一个标直接坚持了三天二夜出价1487次，没日没夜从10万竞投到802万，最后坚持者得胜利。获利按亿元计算。

第二，秒杀型，高手都是在最后一秒出手，打击参拍者锐气，认为唾手可得又失之交臂。

第五，死磕型，非拍到不可。这类选手也许是醉翁之意不在酒。

战术战法如排名布阵，坚持自己原则。沉着冷静不忘初心方得始终。

法拍房的操作非常严谨且专业，不是懂一点点法拍知识或认识一些人就能操作的了的，盲目入市可能造成巨大损失。

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