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译者|三位一体城中村集团常务董事副总经理P43EB96SJ

2018年11月7日，深圳市总体规划国土规划委员会发布《有关搞好充公违规建筑执行和处置工作的辅导意见建议》，一时之间社会舆论争相度著眼充公严肃查处措施和小产权房处置。

什么是违规建筑？

根据经济政策的论述：“本辅导意见建议所称充公违规建筑是指违背农地管理或城市总体规划法规展开违规工程建设，由总体规划农地稽查机构依法严肃查处并充公的建筑物、违章建筑及独立设置公共设施。”核心理念就是违背农地管理或城市总体规划法规展开违规工程建设的建筑物、违章建筑及独立设置公共设施。

如前所述这个概展开进行分类处置。

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第二类，非国有工业用地

非国有农地当中又分为非国有已卖地农地和非国有未卖地农地三种情况。非国有已卖地农地也就包括了已投入采用和新建的情况，这两类农地中是否有悖于章建筑呢？

标准答案是存有的，而且很普遍，如果据此违建基本概念论述的话。当中各种类型已投入采用和新建物业管理中，很多都存有偷占地面积的违规增建构筑行为，通称占地面积回赠。

另外，市场上存有很多将商业性办公设备物业管理、产业物业管理改建为定居功能采用的情况，有些更将4.5米五层改成组合式公寓楼（这也是为什么有《有关进一步加强商业性办公设备研制用房室内设计管理工作的通告》以及后来的《深圳市工业园块线管理配套措施》经济政策出来的原因）。

上述这些情况都合乎目前违章建筑新规的论述，亦合乎“不按照核准的商业用途采用非国有农地的”情况。但是很多违章建筑物业管理已经由开发民营企业销售给了商业机构和民营企业。那么这类合乎违章建筑论述的违规建筑该怎么处置？

经济政策的说法是：“已卖地非国有农地上仅因总体规划违规被充公的违章建筑，因公共利益需要，由总体规划国土规划部门报经原核准用地人民政府或者有核准权的人民政府核准，可以依照法定程序有偿收回非国有农地采用权，可以遵循等价值原则给予货币补偿，具体标准可以参照市政府征地补偿有关规定执行。收回农地后，总体规划国土规划部门可以根据实际情况、建筑现状制定卖地方案，并对地上建筑物展开评估，评估价格应作为农地及房产卖地价格的组成部分。”

笔者认为，大规模严肃查处可能性很小，但是对于很多准备拿着商办和产业工业用地擅改总体规划功能变成定居的项目，务必警醒了，未来查处风险极大。

事实上上海已经颁布经济政策并开展事后严肃查处擅改定居的商办和产业项目了。非国有未卖地农地的情况，非国有未卖地农地大部分时候是指那些在发展史上已经完成农地征转手续的但是未卖地办理产权的农地。

在深圳城市化进程中，事实上遗留下了很多在非国有未卖地农地上的投入采用区，这些投入采用区和原农村有密切的关系。这些投入采用区中有很多厂房后来也改建成了商业性办公设备甚至公寓楼出租。

新规规定“对于非法占用非国有农地或者不按照核准的商业用途采用非国有农地的，由总体规划国土规划部门责令退还农地或依法无偿收回农地。”事实上，目前的城中村过程中，可以通过纳入城中村单元范围后清退的方式展开处置，由开发民营企业对于现状投入采用区利益主体展开适当补偿，以相对缓和的方式处置。

笔者认为，如果放弃城中村模式处置，而全面强制执行退还或无偿收回农地，是否会导致严重的社会矛盾值得慎重思考。

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第二类，未完善征转手续农地

这类情况一般是原农村集体农地上在城市化进程中遗留的已征未转和未征未转农地。在这类农地上存有的违章建筑包括突破原村民宅基地480㎡建筑占地面积的增建违章建筑、无任何手续的自建私宅以及社会舆论最关注的小产权房等。

新规策并非单一强调充公模式，而是给出三种解决方案：

1、按照市政府征地安置补偿标准通过货币补偿征收；

2、有非农工程建设工业用地指标或征地返还工业用地指标落地的（简称指标落地），可以按评估价卖地给政府接收单位（类似于销售），这个事实上就是拿指标落地覆盖再卖给政府指定单位。但是如果已经用指标落地事实上也可以合法化了，是否也可以不卖地或者按市场价卖地给其他单位呢？另外指定价格卖给政府指定单位是否还要计税呢？

3、没指标落地的，可以通过农地整备利益统筹或“社区农地入市”的方式展开处置，在政府给到村里利益时要扣掉本来应该充公的违规建筑的等价利益。

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但是笔者建议能办的还是尽早办理，以避免未来经济政策变化风险。综合来看，针对未完善征转手续农地的违章建筑处置，虽然名义上是采用严厉的充公措辞，但实际上还是给与了一定的经济利益作为补偿并处给与适当利益平衡的处置方式。