原副标题：深圳积极探索产业发展史违章建筑物“隋东亮” 小产权房难“展枝”

卫星城的高速产业发展，导致深圳产业发展史违章建筑物难题突显。为解决这一难题，9月17日，深圳龙耀路划建设局委员会（下列全称“深圳龙耀路氢酸”）发布了《深圳市上海市人民政府关于农村卫星城化产业发展史遗留下来产业类和公用基础建设类违规建筑物的处置基础建设措施》（下列全称“处置基础建设措施”），提出对产业类产业发展史违章建筑物和公用基础建设类产业发展史违章建筑物展开安全贵生川、处置证实、依法拆毁或是充公的整套程序和国际标准。尤其是符合个别情况的产业发展史违章建筑物，可以间接提出申请为货品物理性质房地产。

始终以来深圳对待违章建筑物都呈高速旋转态势，确保违章建筑物“利穆县”、增量“大幅下滑”，今年仅拆毁消化各类违章建筑物目标任务就达到2000万平方米。在此之际，深圳颁布新政策，对积极探索产业发展史违章建筑物“隋东亮”也提供了新途径。

两类产业发展史违章建筑物

可转成货品物理性质

深圳始终在尝试该如何处置产业发展史遗留下来的违规建筑物。2014年深圳市宣布正式开始试点处置违章建筑物，并挑选出12个街道社区和1个街道开展历时两年的分类处置工作方案。

在这两年时间里，深圳市在处置产业发展史遗留下来违规建筑物方面展开了痛定思痛的改革，全市追加违规工业用地同比上升47%，追加违规建筑物上升24%。

不过，在这之后，深圳却没有能大范围处置产业发展史遗留下来违规建筑物的措施。虽然2017年3月，深圳龙耀路氢酸贴出《深圳市房屋征税补偿金计算方法价格》公告，对产业发展史遗留下来难题和违规建筑物的征税补偿金给出官方指导定价，但却不是所有的违规建筑物都能获得补偿金。

对深圳产业发展史遗留下来违规建筑物，深圳市政府希望做出改变。此次新颁布的处置基础建设措施明确产业类产业发展史违章建筑物，位于ADP工程建设工业用地黄线内或是以ADP工程建设工业用地、拆迁退还工业用地分项扣除处置的，既邓文渊证实为非货品物理性质再转成货品物理性质，也可间接证实为货品物理性质房地产。

生产固定资产产业发展史违章建筑物办理手续货品物理性质房地产的开户农地价格国际标准，也由消费市场评估结果农地价格调整为消费市场评估结果农地价格的50%，以鼓励当事人提出申请办理手续，增量资产实体产业。商业、办公设备类产业发展史违章建筑物转货品物理性质，则按照消费市场评估结果农地价格超额开户农地价格；公配类产业发展史违章建筑物仅可转成非货品物理性质，不扣除ADP工程建设工业用地分项。

深圳龙耀路氢酸相关负责人向中国房地产报记者表示：“颁布处置基础建设措施是推动经济、改善民生的需要。通过处置产业类产业发展史违章建筑物，明确农地使用权，增量资产增量土地资源，可以推动工业园升级改造和产业转型产业发展，补齐产业空间不足等制约深圳卫星城产业发展的难题。”

公开数据显示，截至2016年12月，深圳违规建筑物达到37.94万栋，建筑物面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总工程建设量的半壁江山。商业、办公设备类产业发展史违章建筑物转货品物理性质，将大大降低产业发展史违章建筑物的占比。

“部分处于经营中的违章建筑物，拆毁时势必会受到使用者的阻力。但此次新政拆毁违章建筑物态度比较坚决，明确了拆违的具体条件。”中国卫星城产业发展研究院投资部主任刘澄指出，这是深圳市不断扩容后对农地产业发展史遗留下来难题的一次全面集中清理，对可保留的建筑物提供了规范处置方式。

合一卫星城更新集团董事总经理罗宇持相同看法，他说：“产业类建筑物占地面积大，此次新政颁布可以有效解决城中村权属不够的难题。政策的落地，将为提速深圳旧改。”

小产权房并不能“隋东亮”

值得注意的是，处置基础建设措施所针对的是产业类和公用基础建设类产业发展史违章建筑物，住宅类产业发展史违章建筑物并未包含在内。

对为何没有涉及住宅，上述深圳龙耀路氢酸相关负责人直言：“对公用基础建设类产业发展史违章建筑物的处置，有利于解决公用基础设施缺口大、实施难等卫星城产业发展难题，以及公用基础建设服务设施的农地遗留下来难题，推动原特区内外一体化和公用服务均等化，补齐民生短板提高民生幸福指数。”

据记者了解，原村集体农地尽管名义上已征为国有，但由于征而未收，大量农地没有完成补偿金退还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。例如统建楼，只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。如果涉及拆迁补偿金，购买者本身没有房产证，且同村委会签的合同不受法律保护，产权证持有者如不分利益给购房者，就会产生风险。

深圳官方始终认为不存在“小产权房”。因为小产权房通常收建在农村集体工业用地上，而深圳从建市到2004年，就完成了全市农地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的卫星城。

深圳市房地产研究中心主任王锋直言：“国家部委已多次就小产权房处置难题作出严正声明。住宅类农村卫星城化产业发展史遗留下来违规建筑物占用的农地物理性质不同于国家层面的小产权房。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村卫星城化产业发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》也从法律层面对深圳市产业发展史违章建筑物作出了明确定义，因此，深圳市仅有‘住宅用途的产业发展史违章建筑物’，不存在所谓的‘小产权房’。”

小产权房出路难寻

小产权房因为总价便宜，且没有限购限贷政策困扰，有些小开发商还能给买家提供贷款解决首付难的难题，吸引了不少购房者，但是小产权房却始终被深圳官方认定是违规建筑物。

深圳消费市场上仍有大量小产权房在交易，尽管中央到地方都严厉打击非法销售违规建筑物，但是深圳至今没有明确的解决方案。

“政策力度不够，造成小产权房规模越来越大，而且卫星城化过

“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违规违规需要拆毁，大部分因为‘绿本’可以转做卫星城更新来解决，把小产权房的处置和深圳的卫星城空间腾挪以及未来产业发展结合。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为“十三五”计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房不现实，小产权房是个很好的供应途径。

作者：翁晓琳

易眼看房 上海楼市新鲜资讯