近日，记者调查发现，深圳的很多城市更新项目中均存在大量小产权房回迁房交易。一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价的回迁房公开在网上挂卖销售。随着深圳楼市限购限贷政策的进一步收缩，很多投资者已经失去了在深圳购买商品房投资的资格，导致深圳商品房投资潮在逐步地冷却。然而，深圳的房地产投资热情并未因此销声匿迹，众多历史遗留问题的小产权旧改房成为了投资客投资的热土。随着记者的深入调查，一条城市更新投资炒房的利益链逐渐清晰起来。

一栋待拆迁小产权房屋被7人瓜分，其中6个是投资客

近日，记者通过互联网联系到了一个专门做小产权旧改房买卖的中介。“通过我们可以直接和开发商签署拆迁协议。”该中介说。据其介绍，他们从事小产权旧改房买卖已经有两三年的时间，对于小产权回迁房确权问题早已轻车熟路。事实上，小产权旧改房的买卖市场在法律界定上难以被认可，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。然而该法律规定却早已被架空，在实践层面早已经形同具文。

记者跟随该房产中介来到了位于深圳市龙岗区龙城街道某城市更新片区，据了解，该片区旧改项目有不少村民委托的回迁房在售。该城市更新项目开发商为保诚房地产开发有限公司。按照规划，该城市更新片区有四期工程，其中一期已经动工建设，目前在买卖的是二期的回迁房。而在这其中，一栋基底面积为94.9㎡，总建筑面积949㎡的小产权房屋竟被7人所瓜分。据中介介绍，该房屋7名权属人中只有1名为村民，其他均为投资者。在其出示的盖有保诚房地产开发有限公司公章的测绘报告复印件记者发现，其余6位是分别来自汕尾市陆河县或深圳市本地的投资客。

该中介表示，为了确保投资者能拿到盖有开发商公章的拆迁补偿协议，除了需要准备测绘报告外，还需准备村股份公司对测绘报告面积的所有权证明。根据一份盖有村委股份公章的证明文件，记者发现，该证明标注了位于龙岗区龙城街道龙西社区楼吓居民小组的某土地，证实一栋测绘出的房屋基地面积为94.9平方米，总建筑面积949平方米的房屋被7人所分。其中仅有一人为本地村民，其他均为外来投资客。“过来投资回迁房都是购买100平方米、120平方米左右的整数建面，过渡期间租金按22元/平方米进行赔付，项目建成交房后你当时买了多少面积的回迁房就置换给你多少面积的商品房。”

待拆迁小产权房投资背后的巨额的利润回报

小产权回迁房买卖在深圳已经存在多年，已经形成了一条成熟的灰色利益链，众多小产权回迁房非法买卖信息在网上公开挂售，更有甚者直接开设了“深圳小产权房网”挂售，因其背后隐藏着巨大的利润回报，吸引了许多投资者蜂拥而至。根据记者此前调查，购买回迁房在4年内的投资总回报率高达275%。

“保利置业刚入驻时回迁房单价在1万元出头，现在已经升到了23500元/平方米，周边商品房房价已经涨到40000～50000元/平方米了，回迁赔付的红本房至少能卖50000元/平方米以上。”另一位中介人员也向记者“打包票”。

记者调查发现，由于深圳市楼市长期以来的供不应求，外加商品房、二手房“限购”“限外”“限售”“限贷”等各种楼市调控政策，使得“不限购”“不限外”的小产权回迁房灰色交易市场成为了众多投资者瞩目的焦点。一份盖有公章的证明以及协议，更是让投资者对得以确权补偿倍增信心。

各取所需是小产权房回迁房投资利益链的游戏规则

购买小产权房回迁房的投资客要想获得丰厚的利润回报，就必须要遵守游戏规则流程。在这个流程中，如何获得盖有公章的确权补偿协议成了关键。为了让投资者确权并签署开发商的拆迁补偿协议，在购买小产权回迁房的过程中，最核心的是签署一份城市更新改造房屋拆迁安置补偿协议中的附件——《城市更新拆除范围内产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》（下称“核查表”）。记者调查发现，该核查表的漏洞着实让多位投资客抓住了低价投资无产权回迁房的机遇，拿到了所购买的确权面积证明以及盖有开发商公章的安置补偿协议。

根据记者获取的核查表与中介介绍的情况来看，事关投资客与原村民的确权权属体现，均会填写在核查表中对应的“房地产权利申报人（单位）”项中，而“房屋来源”是以合建的形式。在该核查表的背面，需申报人承诺“申报内容情况真实”，股份合作公司、居委会负责人签署证实“申报人身份属实”的相应承诺，最后由街道办负责信息公示、是否收到异议、复核等程序。

除了签署核查表外，还需签署一份“合作建房协议”。而“合作建房协议”则是用来出示与被搬迁业主间的“关系证明”。“合作建房，就是证明房子是业主和投资者一起出钱建设的，这些资料都是可以做的，合作建房日期到时候肯定会提前。”中介人员向记者表示。一位知情人士告诉记者，除了龙西社区保利置业的小产权回迁房需要出示与搬迁业主间的“关系证明”外，万科与南约某开发商购置均直接签署核查表即可。“那个核查表才是最重要的，那个表要到土地中心盖章，盖章后要备案的，这个比律师见证更有效，这个章盖上去就是确权了。”

过渡租金之“痛”促使开发商默认甚至鼓励小产权房拆迁房交易

众多小产权房投资者得以获取盖有公章的拆迁协议背后，是众多开发商过渡租金之“痛”。据记者了解，位于木棉湾的京基旧改项目，8月份过渡租金为35元/平方米/月，而在此前记者走访了解到，按照规划，木棉湾旧改拆除建设用地28.49万平方米，而在8月份的签约率为60%。记者大致测算了一下，按照8月份的数据，每月京基集团需要付出的过渡租金高达588万元。有中介直言：“一栋楼至少15万元的过渡租金，你拖得起，开发商也拖不起。”

记者在走访京基木棉湾旧改的过程中也了解到，开发商每个月需支付签约村民一笔高昂的过渡租金，而缓慢的签约进展却迟迟难达实施阶段，小产权回迁房买卖市场的适时出现，满足了“交易即签约”的承诺，无异于加速了城市更新的进度，这使得部分开发商对小产权回迁房买卖市场开始持以默许的态度。京基集团木棉湾城市更新处人员此前曾告诉记者，他们会向投资客主动推荐中介，因为投资客购房后会立即签约，有利于提高项目签约率，加快旧改进度。“你要的话，我这边可以推荐合适的中介给你，我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来，买下来就立即签约。”

在接受记者采访时，尽管京基集团在回函中单方面否认了有工作人员帮助介绍中介给投资客购置投资回迁房的情况，且强调投资客的行为是个人行为，与公司无关。但不能否认的是，每个月过渡租金的赔付对于开发商而言确实是一项巨额的资金。此外，记者在走访中了解到，保诚置业的城市更新项目过渡租金为22元/平方米，万科城市更新项目过渡租金为20元/平方米，按照上述方式推算，每栋楼每个月的租金过渡费为2万至10万元不等。中介人员向记者直言，过渡租金每月赔付是开发商在城市更新项目的“阵痛”。“他们每个月要付过渡租金，所有的开发商的钱也不是自己的现金流，很多都是融资过来的，他们也希望把房子早点建起来卖出去，所以开发商会想办法加快旧改。”

小产权房回迁房买卖的背后，是相关法律“空白”

小产权回迁房非法买卖背后，是深圳市历史遗留的小产权房众多，却面临着权属“法律空白”、法不责众的尴尬局面，而这倒逼了小产权回迁房市场的滋生与泛滥。一位专家向记者表示，深圳历史遗留小产权房是以亿平方米去计算，而小产权房住房的合法权属登记，目前在深圳的法律法规中尚属空白。“我在深圳既是农民又拥有自己的房产，但并没有权属证书，我怎么依法去登记领取权属证书？目前没有程序，没法办。”对此，该专家指出，政府应该出台小产权房合法化的法律法规，去引导规范小产权房交易市场。“目前在产业类、商办类用房领域其实已经有了相关法规，但是对于村民这种房产合法，确实一直以来还没有明确的法规程序。我觉得如果政府要引导，就参考产业类、商办类的违法建筑处理方式。对其他各种类型的小产权房屋进行罚款和补缴地价，然后才可以颁发房产证。这样就可以实现它的规范性。”

另一位专家则认为，随着深圳城市更新的速度的加快，这种乱象会逐步地减少。“这种小产权房交易很普遍，但随着城市更新的步伐加快，政府在逐步地界定、确权然后将其纳入到合法管理中，之后这种现象会逐步减少，当然这也是一个非常漫长的过程。”