最近十几年来，随着我国城市化进程的推进和城市房价的飙升，城市haul进程中的副产品——小产权房也在全国范围内遍地开花。目前，小产权房在全国范围内蔚然成风，并覆盖了全国的大中小城市，尤以北京、深圳、广州、郑州、杭州等大城市的郊区为甚。据调查，北京和深圳小产权房的规模最为庞大。深圳小产权房遍布全市，尤其是以原关外的宝安区、龙华区为甚，小产权房最严重的地区，商品房深圳没有立身之地。北京的小产权房主要集中在通州、顺义、房山、怀柔、密云等远郊区县。其中房山区的小产权房数量最多，占全区总房源的26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.5%、19.4%和11.3%。小产权房的存在本身是不合法律规定的，但目前在各个城市中仍然存在且占相当比重。

小产权房之所以能够存在的客观原因分析

在目前我国大力推进公共租赁住房建设用以解决中等偏下收入群体住房困难的背景下，小产权房依然能够存在，是一个值得反思和研究的问题。笔者认为，小产权房问题之所以没有得到根本解决，主要是基于以下三方面原因。

1、农民集体利益与政府利益博弈

小产权房主要是建在集体土地上，农民通过出售土地上已经建得的房屋进而获利。但我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有。集体土地是不能建设商品房出售的，除非是将土地变成国有土地，再由国家出让给开发商进行建设。但是这种方式明显不能使农民的利益最大化。政府占用土地建设公共租赁住房所给予农民的补偿，实际远不如开发商业用地给予的补偿丰厚。农民把这种情况看成是对集体利益的损害，所以小产权房一直没有与公共租赁住房或者其他保障性住房对接，且小产权问题一直存在，在很大程度上也受到了政府与农民集体利益博弈的干扰。政府想要将小产权房作为公共租赁住房的房源但给予的补偿过少，导致农民仍然愿意高价给予开发商进行小产权房建设。

虽然我国《土地管理法》等法律明确规定了征地的补偿标准，但与政府采取招标拍卖方式出让土地的价格的确相差甚远。政府只想用更少的钱来建更多的保障性住房，导致补偿标准过低使农民集体利益不能得到保障。由于有农民集体利益与政府利益在其中博弈，公共租赁住房一直没有完全取代小产权房，二者也一直处于这一利益博弈当中。

另外，农民集体土地成员意识到要改变法律或政府政策是非常不现实的，所以他们用建设、私下销售小产权房来“维权”，因此尽管政府在大力发展公共租赁住房，而小产权房问题却一直无法得到彻底解决。

2、群众的安居需求强烈

由于公共租赁住房并不能取得房产所有权，有着根深蒂固买房置地思想的人群当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。尽管目前我国大力建设公共租赁住房，但正是由于所谓“安居”的这一硬性需求，致使小产权房在这种情况下还是屡禁不止。

目前，包括北京在内的各城市都在积极建设公共租赁住房，但很多地区无人问津，而小产权房却依旧存在且十分走俏。在购房置业的传统思想下，小产权房一直算是购房者们的“救命稻草”。

3、政府默许与公众违法现象

目前政府在大力发展公共租赁住房，而对小产权房采取的是放任或默许的态度。根据我国目前的政策与法律来看，小产权房是不允许存在的，由于政府在这一问题上表现出放任消极的态度，导致小产权房问题一直无法根本解决。小产权房问题的公众集体违法不仅使执法部门难以控制和解决，而且影响到公共租赁住房建设的全面展开。如何解决小产权房问题，公共租赁住房与小产权房如何对接、转化，已成为重要的研究课题。