以经济学分析为视角小的小产权房

南开大学经济学院罗夫永从产权权能的拓展、分解、明晰、重新组合及其与制度变迁的关系等方面，对小产权房问题进行制度经济学分析，并从产权各权能归属角度重新阐释了小产权房概念，从产权权能重新组合角度重新审视已存在的小产权房。东南大学建筑学院王海卉应用制度经济学方法，对小产权房的产生背景、生成过程、潜在问题等进行解析，指出小产权房是典型的农村集体寻租行为，集中反映了农村利益团体对利益的诉求。

四川大学经济学院万广军从制度经济学视角，对小产权房所处制度环境和小产权房各参与主体的成本收益进行分析，指出二元土地所有制及对集体建设用地流转的限制是小产权房问题的根源，认为只有完善立法，明确集体土地所有权主体及其具体权能，创新集体建设用地管理制度，健全和规范集体建设用地流转机制，优化城乡建设用地结构，才能从根本上解决小产权房问题。「专稿]

北京师范大学管理学院秦凤伟从作为新制度经济学核心概念的交易费用的视角，分析了政府干预与不干预两种情况下，小产权房交易各方的交易费用，认为小产权房不纯粹是法律的或者制度的问题，它带有一定的利益博弈性，游走于法律和制度的边缘。

中南财经政法大学财政税务学院汪杨运用新制度经济学的方法，通过对产权构成要素的分析，从产权和交易费用的角度出发，对现行的土地制度进行探讨，分析目前小产权房的制度根源，提出了对农村小产权房的解决办法，认为应统一国有土地和集体土地的属性或改革制度使两者地位平等，归还农民对集体建设用地的使用权，改革现行的土地征用流转制度，减少交易费用，使经济、社会发展得以持续。

广东金融学院教学实验中心梁维芳在产权理论视域下，对小产权房开发规制失灵进行了经济分析，认为小产权房开发是一种游离于政府土地规制之外的“市场化”的城市蔓延，是农民集体与地方政府利益抗争的结果，虽是自身产权保护的一种努力，但却造成了租金耗散和土地资源的低效配置；小产权房开发管制失灵在本质上是由相关权益主体对公共产权的过度争夺和攫取所造成，因此，明晰农地产权属性、缔结农地发展权契约、合理分割农地发展权收入以及实施房产税制度，就成为从根本上解决小产权房过度开发的管制策略。

法理学分析视角下的小产权房

苏州技术师范学院高军等从法社会学视野对小产权房现象进行分析，认为小产权房现象之争关涉法律、法律实施及其评价，折射出法律的稳定性与法律变革、合法性与合理性等深层次法理问题，争论现象的背后是各种利益的博弈。

苏州大学法学院薛华勇透视了宪政视野下的小产权房问题，认为小产权房的法律困境折射出农民权利的贫困。要寻求问题的解决之道，必须从宪政的角度探寻农民权利贫困的原因，进而提出要以宪政的精神救济农民的权利。

中国人民大学土地管理系袁林林等提出了建立土地发展权分配制度，将土地发展权导入小产权房进行农村建设用地体制改革，合理分配各方利益，实现社会总体的帕累托改进，从而彻底解决小产权房问题。

兰州大学管理学院王海鸿等运用土地发展权原理，从土地发展权收益再分配的角度，对小产权房合法化进行了应用对策的尝试性研究。陈耀东等从法学视角研究了小产权房及其买卖的法律困境，基于利益分析提出了破解小产权房买卖合同效力困境的建议，认为通过建立集体建设用地法定租赁权制度，可解决小产权房买卖不能办理物权登记的障碍。

西南政法大学段高祥以小产权房的物权分析为视角，分析了小产权房的物权以及与之相关的农村集体土地的物权问题，试图厘清小产权房所涉之物权法定原则与合同自由原则之间的关系，指出如果小产权房可以通过补缴出让金等方式取得土地使用权，那么在一定程度上不仅尊重了合同自由原则，更能通过赋予当事人物权使其能够参与土地增值利益分配，凸显公平正义。

天津商业大学法学院肖玉超对小产权房进行了物权法与合同法分析，并从法理学的角度分析了小产权房买卖问题；指出小产权房不符合物权平等保护原则、不符合物权绝对原则、不符合物权公示原则，但小产权房买卖合同若没有违反法律强制性规定、没有损害公共利益、也没有导致合同不生效力的其他问题，就应为有效，只是不能依法发生物权变动；从民法法理和法的价值上看，禁止自由转让宅基地及建在其上的小产权房，违反了民法中的主体平等、意思自治、财产自由等原则，但小产权房买卖允许过户登记则违反了法律原则所体现出来的秩序，因此，小产权房买卖的取舍，本质上是法的自由价值和秩序价值的博弈；根据法律价值冲突时应优先考虑高位阶价值的规则，政府应允许小产权房买卖。

以社会学、管理学等综合分析视角下的小产权房

中国人民大学商学院刘江涛等通过对大中城市小产权房现象弊端的多角度分析，论证了小产权房对于国家公共利益、城市健康发展、居民和企业利益都会产生损害；指出在现行的制度框架下，这种现象产生的根源在于农地逆行定价、规划区内外收益差值过大和违规成本过低；提出提升农地补偿标准、合理确立规划区内外的预期、减低规划区外寻租可能、提高违规的处罚成本、构建合理有序的城市房地产市场等措施来解决小产权房问题。

华中农业大学文法学院梁长健等分别以民生利益视角和多元互动视角，对小产权房的风险认知及其危害性进行考量，并从国家宏观调控层面、利益协调机制层面以及农业安全和农民权益保护层面，提出了规制小产权房的制度安排。

安阳师范学院工商管理系张良悦等从农地产权的保护不力、土地征用制度缺陷、农地非农化利益分配扭曲以及财税制度不合理等合力作用的角度，探究小产权房产生的深层原因，对小产权房蔓延现象进行较为全面深人的经济学分析。

华中科技大学公共管理学院江奇等以武汉市小产权房为例，对小产权房持有者动机进行研究，将小产权房持有者动机细分为5个取向：金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现，其中，金钱价值取向的动机强度最高，而大多数小产权房持有者动机是复合型的动机类型，由两个或两个以上的动机取向构成。

华中农业大学经管－土管学院许海燕等从利益博弈视角，对小产权房开发进行经济学模型化考量分析后指出，不管地方政府采取何种行动策略，对农民而言，采取开发小产权房是其全面的严格的优势策略；不管农民采取何种行动策略，对地方政府而言，采取禁止并征地的行为是其全面的严格的优势策略。因而，双方博弈的纳什均衡是：农民——开发，政府——禁止并征地，结局——冲突。这一结局正好反映现阶段解决小产权房问题的两难困境。而在长期的利益博弈下，政府博弈性选择禁止或叫停小产权房，并不能促使各方的长期经济收益增加。

中南财经政法大学法学院梁学里从制度经济学角度分析了小产权房涉及的土地流转制度的供应不足与开发中的负外部性，基于博弈论视角阐析了小产权房利益结构和利益博弈机理，结合现行法律和相关制度实践研究了小产权房利益重构的范式和路径选择。

天津商业大学法学院于毅分析了与小产权房相关的包括中央政府、地方政府、乡镇政府、开发商、村委会、农民、城市购房者在内的七方主体的利益及其围绕小产权房展开的十五组利益博弈。

四川大学经济学院徐万刚等基于小产权房乱象中的学术对立性争论、政府行政措施的迷失与尴尬以及地方政府应对小产权房现象的双重标准，透析了小产权房乱象背后的土地属性的认识之乱（未能清晰认识并界定资源性农地与财产性建设用地及其分别承载的土地资源属性的保障功能与财产属性的增值功能）、土地市场的机制之乱（土地调控的计划色彩与土地市场的政府垄断）、土地法律规制的冲突之乱以及土地利益的博弈之乱，指出构建城乡统一的建设用地市场，是解决“小产权房”现象的理性选择。

镇江高等专科学校赵海萍从社会保障的视角，论证小产权房合法化问题，认为小产权房合法化既有利于实现城市居民的住房保障，也有利于农村社会保障体系的建立与完善。

四川大学经济学院苏勇等探讨了小产权房转化为保障性住房的路径选择，指出存量小产权房向保障性房屋的具体转化路径应视其占用土地性质、是否符合规划以及小产权房屋的现实占有使用状况予以分类处理。

湖北第二师范学院张红霞通过设计小产权房开发动机影响因素模拟调查问卷，运用探索性因子分析法和结构方程模型法，测度小产权房开发动机的各种影响因子（分成了居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞等4类影响因子）及其影响方向和程度，进而深入剖析小产权房开发动机影响因素的缘由，为妥善解决小产权房开发问题提出了政策建议。

华中科技大学公共管理学院谭术魁等以武汉市小产权房为例，通过实证性研究总结小产权房购买信息搜寻渠道问题，揭示影响购房者信息搜寻努力的影响因子，包括搜寻认知态度（对购房的重视程度）、感知持有风险、中介经纪服务、先前房产知识、自我价值认知（即对房产重要性的认识程度）和购买时间压力等，并测度各影响因子对于购房者信息搜寻努力的作用关系和作用程度。＜专稿＞

大连理工大学公共管理与法学学院刘毅等透过利益博弈视角对小产权房治理进行了反思，指出小产权房治理中存在复杂的利益博弈关系，并由此导致了政策压力持续增加与小产权房快速扩张的悖论；通过修正地方政府在治理小产权房过程中的“理性经济人”假设，对中国特殊情境下小产权治理困境进行了解释，认为调整行政体制内部制度压力的传导途径，单纯地通过提升治理措施的惩罚力度，并不能在普遍意义上改进小产权房的治理水平，小产权房治理中政策执行亏空的出现具有必然性，地方政府倾向于通过制度创新与制度仿效促进小产权房的合法化。

上述有关小产权房规制政策的研究，基于不同的立场、视角或方法，给出了不同的解释、看法或建议，得出了不同的结论。一些研究贴近实际，解释合理，看法客观，建议中肯，结论可靠。但是，绝大多数研究都是基于政策文献解读和媒体报道、网络传播或机构调查的二手资料，解读偏差较大，二手资料信息不全，质量不高，可信度较差。一些研究者出于研究目的需要或个人主观认识有限，对政府现行规制政策做出了断章取意甚至似是而非的解释；一些研究给出的看法有失公允，带有浓烈的情感色彩或明显的个人好恶倾向；一些建议止于理论探讨，缺乏现实可行性和可操作性；一些结论脱离事实或缺乏可信的材料支撑。从研究方法上看，多数研究定性分析多，量化研究少；以经济、法律分析方法为主，政治分析方法欠缺；研究路径单一，比较研究很少见。