时间：2020年6月05日10:17:45蔡中网

房地产相关的事情真是没完没了。在最后一篇关于小产权房的文章中，一些小合伙人也提到了是否购买商铺。

然后小巴今天将再次谈论商店的逻辑。

众所周知，许多商店在疫情期间关闭，包括——家全日制便利店，被称为“7月11日北京最强的竞争对手”，于520日关闭。

现在想投资小店的小伙伴，除非想利用市场不好的店铺，低成本开始“抄底”？甚至当我在网上看到那些软商店时，我都觉得痒痒的，觉得风口又来了。

俗话说：一家店三代同堂！但恐怕那是旧日历了。

此外，在疫情爆发之前，对商店的投资不再容易，但在疫情爆发之下，问题被放大，价格下跌得更厉害。

对商店的投资只取决于两种赚钱方式。首先，在商店的价值增加后，他们出售来赚钱。或者把商店租出去赚租金。

这种操作似乎与投资住宅房屋的操作相同，但商店的投资价值可能远远低于房屋的投资价值。

首先，这里的一个关键逻辑是供给和需求。

尽管对商店和房屋的需求都随着人口流入的增加而增加，但也存在差异。

例如，在2000名移民中，可能有超过1000人需要买房和定居。

至于对商店的需求，一个社区只需要有完整的配套设施。

也就是说，对商店的需求没有对房子的需求大。

另外，现在我们都知道网上购物非常方便，你可以在网上联系商家。你不需要租一个商店，建一个小仓库，甚至在家也可以。成本更低，而且可以接触到更多的人。租一家商店的成本如此之高，你还能赚多少？然而，商店的供应非常充足。

有一个国际概念叫做“人均城市零售面积”。有几种版本。常用的标准是人均零售面积平方米。

我国许多大城市基本上都超过了这个数值。

截至2017年，上海的人均商业面积为平方米，北京的人均商业面积为2平方米，武汉和昆明甚至超过3平方米。

城市建设一直在进行。商店随处可见。价格高的商店没有市场。如果你以高价出售二手货，你还不如买新的。

做生意的人不傻，所以在各种因素下，商店的空置率比以前高得多。

(《上海物业市场研究报告》 2019)

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当商店供应过多而需求不足时，自然很难增加价值。最好把它们租出去，租金收入越来越少。

我们可以算一下。

购买商店需要支付印花税、契税、认股权证印花税、交易费和其他费用。如果移交给物业管理，还需要缴纳物业管理费。成本不低。

购物有两种支付方式：全额支付或抵押贷款支付。

如果是全额支付——租金的年回报率=(税后月租金x 12-平均年成本)总零售价格投资回收期=总零售价格年租金收入如果是支付——租金的按揭贷款的年回报率=(税后月租金x 12-平均年成本投资回收期=(首次支付零售价格的按揭贷款)年租金收入以志湖的一个小巴为例，我们算一算

假设四家店铺都租出去了，每个店铺的月平均租金为5000元，其他费用不计在内，那么这四家店铺已经花了400万元。

年收益率为5000412 u 400000=6%投资回收期=400000 u现值(5000 4 12) 年。当然，我们这里不包括各种税费和管理费，如果包括在内，回报率不会是6%。

此外，这是为了确保商店没有空档期并一直在出租，并且租金保持在当前水平。在不下降的前提下，计算结果还需要一年才能收回成本。

如果不是全部资金，而是用银行贷款购买的店铺，它将暂时无法出租店铺，导致资金链中断，而且它还将陷入债务危机，并因没有支付资金而受到信贷的影响。

如果你食言，想换手，恐怕不容易。

我们已经在上面提到过商店供应充足。除非是在商业价值高的地区，否则普通的二手商店在市场上不太受欢迎。

想象一下，那些想投资或购买商店来经营的人并不都是位置好、性价比高的首选商店。更糟糕的是，所谓的“好网站”将会改变。

城市发展的热点地区在不断变化。10年前的热区可能在10年后已经消退。由于城市的新规划，以前的梁金商业区可能已经变成了一个人口流动很少的老城区，甚至没有人关心它。

俗话说，“30年在河的东边，30年在河的西边。”

转念一想，真正好的商铺基本上都掌握在一些专门从事这方面投资的大型房地产企业手中，比如前面提到的恒隆，只有一小部分掌握在极少数投资者或家族企业的继承人手中。

所以问题就来了：别人的好商店会愿意卖给你赚钱吗？它们是自我维持的。

如果你不能做到这一点，你只会来到你的“旺铺转移”。至于王步，你会知道如果你这样做。

顺便提一下，我想在这里提一点信息。5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，该法案将于2021年1月1日生效。

值得注意的是，该《民法典》第359条规定，“住宅建设用地使用期限届满，将自动续期。”续期费的缴纳或者减少应当符合法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权期满后续期的，应当依法办理。土地上的房屋和其他房地产权属有约定的，以约定为准。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。“也就是说，住宅用地使用权已达到70年，很明显，它可以自动续期，预计费用会减少或免除。但对于像商店这样的非住宅用地，待遇会有所不同。40年后，续期将取决于条件，并可能必须支付一定的费用。

一般来说，“一店三代”的时代已经过去，普通人投资商店的风险相当高。

当然，不可否认，有专家知道如何检查人流和车流、配套设施的结构、当地人的消费能力水平、附近商店的密度等。他们选择好的商店，然后低价订购。

然而，恐怕90%进入竞技场的人都将是潘接收者的命运。

(魏。辛。巩。公众。郝。李。蔡。巴。史)

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