住建、国土、央行三部门定调明年楼市政策

坚持调控力度不放松

调控下明年楼市趋势如何?

现在是买房的好时机吗?

嘉宾：

梁国平——高策地产顾问机构董事长

孔丹——我爱我家市场研究院经理

文字实录

近日，住建部、国土部、人民银行召开部分省市房地产工作座谈会，指出房地产调控需保持政策的连续性稳定性，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。这为稳定房地产市场再次注入一剂“强心针”。在经历了一年的房地产热潮及随后密集出台的调控政策之后，临近年底的房地产市场逐渐呈现平稳态势。根据国家统计局最新发布的10月70个大中城市住宅销售价格统计数据，15个热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，其中9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间;一二三线城市房价同比涨幅均继续回落。

“调控不放松”释放了什么信号

张媛：中央经济工作会议之前，强调了政策的连续性，释放出来一个什么样的信号?未来房地产市场调控的方向跟重点是什么?

梁国平：还是对目前市场的一个判断，所以用一个“趋于平稳”。应该讲趋于平稳也是我们国家对于房地产市场进行调控的一个目标。这也体现出另外一种担忧，就是我们的政策有任何的放松，可能还会有一些房价反弹的一种趋势。

张媛：进入到2017年，对于房地产的调控可以说是史上最为密集，关于房地产的调控措施接近180次，怎么来评估这一轮调控的特点以及它所产生的效果?

孔丹：这一轮楼市调控还是非常立竿见影的。这一次楼市调控特点是因城施策、一城一策，不再像过去那样一刀切，政策贯彻落实非常有效，一二线城市、特大城市明显降温，三四线城市库存去的也是可以的，总体来看这一波的楼市调控取得非常明显的成效。

从三组数据来看楼市走向

张媛：国家统计局最近公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动的情况显示，房价同比下降的城市数量是大幅增加，而且一些一线城市、热点城市的住宅价格迭回到一年前，这种态势在政策连续稳定的情况下，房价是不是还会持续下跌?

梁国平：我认为房价可能还会下跌。因为原来在讨论房地产市场的时候，供求两端，现在实际上还加一个政府的调控手段。现在一城一策是针对性的，一线城市上涨的压力越大，手段就越强，曾经二线城市也出现很强的上涨趋势，所以二线城市很多手段也很强，深圳小产权房转正试点，三四线城市根本不用更多的控制，它本来就是去库存。

孔丹：房价来看，三四线城市现在还是由于更多的需求导入，产业导入，一些回乡置业的需求导入，三四线城市房价还在上涨，但是涨幅是有限的，深圳小产权房村委会证明，没有出现暴涨或者不可控的现象。一二线城市包括一二线城市周边的三四线城市，由于调控力度非常强，所以房价现在涨幅是回落，甚至现在北京、上海的房价是真真正正出现下跌，这个现象还是非常明显的。

张媛：量在价先，有标志性意义变化的今年1到10月份全国商品房的销售面积是同比增速回落到10%以下，回落到8.2%，量已经下来，又是严控，这种下跌肯定会持续吗?

孔丹：这种持续肯定还会持续一段时间，因为三部委刚开完会，未来的预期是非常稳定的，这也给市场各方吃了一个非常大的定心丸。对老百姓来说，对市场各方来说，都是对未来预期非常明确的，调控是不会放松的，交易量的回落不会改变，房价的回落也会再持续。

张媛：从原材料开发商拿地的速度来看，从2017年北上广深四个一线城市供应住宅土地比2016年增长50%，但是成交的楼面价和土地均价和溢价率却在下滑，这说明什么?

梁国平：多少反映出目前在土地市场上开发商也开始相对趋于冷静，对整个市场判断，也是调控不会放松，价格不可能出现暴涨的趋势。所以大家拼命的疯抢，非理性抬高地价的情况也在减少，基本上现在大家都相对趋于冷静。

如何建立房地产市场长效机制?

张媛：您如何来看中国的租赁市场，现在要大力发展租赁市场，公租房等，您如何来看未来商品房市场、租赁市场、公租房市场和共有产权房市场将以什么样的形态来分布?

孔丹：楼市调控过去几年很少考虑租赁市场，今年把租赁市场提到非常高的位置。未来想用一段时间让老百姓接受租房成为一个居住的常规形式，解决居住问题很重要的渠道。所以租赁市场未来是很重要的一个发展领域，资本、技术都在涌现租赁市场，政府一些顶层设计也在不断推进，相信未来的一些立法、规范、品质方面的标准要求也会逐渐地落地。

梁国平：之前我们十几年发展就是不平衡的，更多的是销售型。一方面市场有(租赁)的需求，另一方面在很多政策上，起码在公租房、租赁房方面投入是不够的。我们做很多的公租房，吸引人才，这些人才能保证产业的引入，这些产业能够给政府带来税收，税收能够补贴在公租房上的支出。如果循环比较顺，从结构上过渡到，把公租房跟人才的引进，跟产业的引进，跟税收的增加，地方经济的发展，这条路要打通，公租房和政策房才能推进。

张媛：这还取决于终端消费者理念的转变，是一个整体配套，您如何来看这样一个愿景，距离现实还有多远?

梁国平：我认为租售并举，最后落实到全社会全方位全系统，还有很长的路要走，但是提出这方向肯定是可贵的，因为不同的人和不同的年龄段租售同权的意思不一样。它一定是在某一阶段，比如有小孩的阶段，主要关注租房后小孩上学问题，只要在这方面解决，就会促进租房这方面的需求和市场。

张媛：其实本质上是背后待遇是否同等的概念。

孔丹：也就是说你现在购房和你的户口，和你未来享受的社会公共福利都是挂钩的。如果租房和买房，能够享受到同等的社会公共福利，享受到同样在社会中生活权利，相信很多年轻人会选择租房。相对于来说，按照现在的租金和房价来说，大部分人还是觉得租房更合算，未来如果资源更加均衡，发展更加均衡，相信未来会有更多人选择租房。

买房子的理念会转变吗?

张媛：对于不同的城市，人才越来越年轻，90后已经进入到市场和社会当中，现在大家对于买房和租房这件事情的认知和观念转变得如何呢?

孔丹：观念正在转变，说实话80后还是租赁市场和买卖市场主力军，现在可以看到90后正在崛起，90后和80后有很大的区别。90后有很大的特点，他的父辈已经给他留好房产，不需要再去为房产购买产生一些恐慌心态，所以他对房产方面没有特别迫切的需求。

反而我们接触到的90后更喜欢租房，而且租房的时候也不是说工资比较高，就租一整套的自己住，他们更喜欢和同事和朋友合租，住在一起，住在一些有社交属性的公寓里面，深圳小产权房产证，进行比较自由的生活状态，所这也是新新人类在居住观念方面很大的改变。

梁国平：我们从西方国家，比如美国一些大城市的经验来看，其实最终租房人群的比例一定会在整个城市的住房比例里面占有一定的百分比，但是中国现在这方面的百分比是低的，这是一个非常大的空间，所以我觉得这个空间的发展跟现在中央的政策是契合的。

另外我们现在实际上租房者是合算的，但是大家为什么不去租呢?还是跟我们之前房价的上涨有关系，如果房价趋于稳定，租金的回报率提高，这样有很多人也会愿意去租房，也不急着买房，买房者也愿意把出租这件事情作为一个长久的投资而不是炒房。

张媛：如果房价平稳上涨，有房的人这块投机性就没有了，但是对于租房的人来说，是不是意味着租金就要上涨了呢?

孔丹：未来租金的价格像房价那样有杠杆或者有炒作嫌疑。现在可以看到各个城市的租金价格是和当地老百姓的居民收入，尤其年轻人的收入是息息相关的，供求关系是息息相关的，不会出现一个杠杆的问题。未来房价的增长应该是一个缓慢的状态，再通过房价来炒房短期盈利的可能性更小了。所以更多人通过租房，有更多的流动资金去投资实体产业，去自己创业，可能来的收入会比炒房来的更多。