[摘要]5月份70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线城市与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。

5月，房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投 资增速首次“刹车”。预计下半年，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓；到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调；开发投 资增速步入下行阶段，但跌幅不会太大。

市场成交持续放缓 库存结构矛盾待解

当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。目前需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。15月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。相比去年4月份的高点，两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个百分点。和37.4个百分点。

5月份70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线城市与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。

预计未来行业政策难有松动，热点城市成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一线、二线城市增速“低头”、三线、四线城市相对平稳的分化走势。

如何评价当前的库存水平，是表征上的缓解，还是结构性的扭转？对此笔者认为前者多于后者。今年前5月商品房待售面积下降了3521万平方米，若从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米，确是取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有根本解决。以数据相对完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看，重点城市库存自去年初一路下降，而其他城市则较基期多有所增加。销售投 资的三线、四线城市更多的像是分布上“散点开花”，体量上“沧海一粟”。

除城市圈中心周边的强三线城市以外，其他大多还未走出高库存阴霾，并且对行政政策的依赖性较强，需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三线、四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。