原标题：9月70城房价涨跌互现： 新房还在涨，二手房“低温循环”

摘要

【9月70城房价涨跌互现： 新房还在涨 二手房“低温循环”】10月21日，国家统计局发布的70城房价数据显示，新房价格平均环比涨幅扩大，但房价下降的城市数量有所增多。新房价格出现加速上涨的势头，但二手房价的增速却出现颓势。“略有升降”情形在9月愈发凸显。与此同时，土地市场开始降温，第三季度全国总体地价水平环比、同比增速均放缓。受融资收紧影响，不少开发商也开始谨慎拿地。（21世纪经济报道）

　　目前二手房市场进入“成交下降需求观望成交周期拉长业主降价均价下跌观望加重成交下降”的低温循环。

　　触摸房地产市场温度

　　10月21日，国家统计局发布的70城房价数据显示，新房价格平均环比涨幅扩大，但房价下降的城市数量有所增多。新房价格出现加速上涨的势头，但二手房价的增速却出现颓势。“略有升降”情形在9月愈发凸显。与此同时，土地市场开始降温，第三季度全国总体地价水平环比、同比增速均放缓。受融资收紧影响，不少开发商也开始谨慎拿地。

　　10月21日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年9月，有12个城市的新房价格出现环比下降，5个城市房价持平，53个城市房价上涨。

　　“总体稳定，略有升降。”这是国家统计局城市司首席统计师孔鹏对9月房价变动情况的解读。

　　从数据的一些细节来看，房价的确在升与降之间存在“矛盾点”。一方面，70城市新房价格平均环比涨幅扩大，但房价下降的城市数量有所增多；另一方面，新房价格出现加速上涨的势头，二手房价的增速却出现颓势。

　　总体稳定，略有升降

　　今年9月，一二三线城市的新房价格涨幅均有所扩大。其中，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，35个三线城市上涨0.8%，涨幅均比8月扩大0.1个百分点。

　　今年9月，新房价格环比下降的城市有12个，为今年以来的最多；房价持平的城市有5个，数量与上月持平，同样为今年最多。

　　“不同城市之间的房价走势出现分化，房价下降的城市增多。但上涨的城市中，涨幅也有所扩大，也就是官方解读的‘略有升降’。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示。

　　从降价方面看，今年8月末，恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的营销策略，从实际效果看，恒大最终以价格让步换来单月831亿的销售纪录。但放眼全市场，这种做法并不是主流。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道透露，与直接降价相比，隐性促销手段更为普遍。

　　实际上，在影响房价变化的诸多因素中，房企的价格策略往往并不是决定性的。

　　9月4日，无锡发布落户新政，取消本科学历的落户门槛，对大专学历的要求为“连续缴纳社会保险满3个月”；中专学历要求为“连续缴纳社会保险满6个月”，这也成为无锡史上最低落户门槛。9月，无锡以1.4%的新房价格涨幅位居第四。

　　无锡只是今年落户新政“大军”中的一员。据中原地产统计，2019年以来，全国已经有超过150城发布了各种人才引进政策，同比上涨超过40%。其中，仅9月出台人才引进政策的城市就超过30个。除了直接降低购房门槛外，这些政策对市场预期的影响也不可忽视。

　　此外，还有其他对楼市实施的直接或间接刺激。比如10月15日，南京六合区宣布取消“近3年内累计2年社保或个税”的购房门槛。天津也在同日发文，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对承接北京非首都功能疏解的项目职工，放开购房的纳税和社保门槛。

　　二手房市场情绪不高

　　但在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下，大面积的房价上涨局面恐怕很难长久。

　　根据全国银行间同业拆借中心的数据，今年10月，64个城市首套房贷款的平均基点为78BP(即在新公布的5年期LPR基础利率上，增加0.78%的利率水平)，其中南宁、洛阳是基点最高的两个城市——在9月70城市房价涨幅榜中，南宁、洛阳分别位居新房环比涨幅前两位，南宁还连续两个月“蝉联”首位。

　　“类似城市基点较高，房贷利率也会相应提高，进一步体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。”上海易居房地产研究院指出。

　　这是房贷利率市场化服务于楼市调控的体现。今年8月末，央行指出，在改革完善LPR(贷款市场报价利率)形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施。多数受访者认为，类似南宁和洛阳的案例，未来将成为调控的常态，这也意味着一旦房价上涨过快，将很快受到调控。

　　事实上，现有的房价数据，也已表现出向下调整的迹象。

　　70个大中城市中，9月有28个城市的二手房价格出现环比下降，较8月增加8个。下跌城市数量创最近三年来的新高。且近4个月来，二手房价格下跌的城市数量均超过(含)20个。此外，与新房不同，9月二手房价格的整体环比涨幅出现回落。

　　同比来看，9月70城二手房均价同比下跌城市个数由7个增至10个。

　　与新房相比，二手房市场较为分散，业主和买家对市场的敏感度较高，因此二手房市场变化也往往被视为行业的“风向标”。且当前全国有近30个城市的二手房交易占据市场主流，因此这一数据值得关注。

　　某经纪行业资深从业者向21世纪经济报道指出，前几个月二手房价格持续上涨的西安、厦门、广州等城市，9月均价均出现回落，说明有越来越多的城市在加入降价的行列。且厦门、广州均为二手房占主体的市场，这也说明市场整体的情绪仍然较为低迷。

　　贝壳研究院表示，近期热点城市二手房市场新增客源有所增长，但带看量仍然持平，可见“新增客户仍难以转化，观望情绪依旧”。该机构认为，目前二手房市场进入“成交下降需求观望成交周期拉长业主降价均价下跌观望加重成交下降”的低温循环。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波指出，预计四季度房企降价的趋势将在更多城市和项目上得以体现。同时市场的分化还将持续，部分三四线城市还可能继续降温，，而例如一线城市的热点区域，供需两旺的新一线城市，依然会持续保持热度。

　　他还表示，区域性的房产政策也会对该地区市场带来影响有限的波动，但年末楼市过热的几率依然较小，稳定将是市场的主旋律。