中秋节过后，中国证券报记者实地走访北京地区新房市场发现，以限竞房为主的北京新房市场，整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底就已经开始销售的项目，在售户型以三居以上改善户型为主，动辄近千万元的总价让刚需购房者“望尘莫及”。即便售楼处门可罗雀，但开发商对价格并不妥协，“金九银十”期间的促销力度微乎其微。多数开发商并不看重“金九银十”的传统促销，“囤货”过冬意图明显。

　　小户型靠退房捡漏 千万级房源滞销不促销

　　中国证券报记者走访发现，北京地区受“70/90”政策影响，在售项目多为120平方米以上的改善型住房，小户型普遍紧俏。市场上仅少数项目有90平方米以下的户型出售，但基本分布在大兴、房山、门头沟、顺义、昌平等远郊区。而这些地区，即便是有符合刚需条件的小户型出售，多数也是前期认购客户“退货”导致。目前，刚需“普通”住宅在市场基本绝迹。

　　以位于大兴区庞各庄附近某联合开发项目为例，项目2018年年中就开始认购。甫一开盘，7085平方米的小户型就宣告售罄。近日，该楼盘对外却推出了小户型特价房。据该楼盘销售人员介绍，目前只有5、6套85平方米左右的房子，都是前期认购客户“退房”空置出来的房源。

　　除大兴区外，房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽有“小两居”出售，但绝大多数为“非普”住宅。以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例，楼盘开盘时间为2018年5月，樟木头，至今仍“滞销”严重。在售房型中，最小面积的“小两居”，其实是120平方米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平方米220平方米的复式或大平层。

　　相比之下，东城、西城、海淀等主城区，符合刚需条件的“小户型”基本绝迹，总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。值得注意的是，中国证券报记者走访发现，这些项目虽存在滞销现象，但从目前看，绝大多数开发商在价格上却采取“不妥协、不促销”的态度。

　　“海淀区基本没有少于800万元的新房”，位于海淀清河附近某楼盘销售员对中国证券报记者表示，“金九银十”期间没有促销，如果首付交款时间快，可以向公司申请节日小礼物。这个项目开盘至今就没有降过价，毕竟海淀和西城主打的是学区房项目，开发商拿地不容易，以后会越来越稀缺。

　　中国证券报记者了解到，该楼盘2018年上半年推出后，均价一直停留在7.5万元/平方米左右。销售至今，120平方米220平方米的户型和楼层一应俱全，滞销严重。走访过程中，销售人员态度冷淡，售楼处门可罗雀。

　　弱化淡旺季概念 打折促销或在年底

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京地区最近入市的限竞房位置相对较好，除了少数五环内项目去化有所提升，但随着后续大量郊区项目入市，预计限竞房去化难度依然大。2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价，房地产市场已没有淡旺季之分，楼市已没有“金九银十”。

　　针对房价打折的时间，多位业内人士预判，今年“金九银十”遇冷，地产商在一线城市打折力度很小，促销时间可能推迟到年底，那时房企普遍面临财报冲刺压力。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，2019年9月北京新建住宅签约1640套，环比、同比均出现下滑。北京房地产市场供应井喷，限竞房积压接近2万套。在信贷收紧的影响下，“金九”成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套，增加了1.7万套。

　　面对如此巨大的库存，多数地产商在“金九银十”却不促销，这主要和前8月销售景气有关。从前8月销售数据看，多数房企“淡季不淡”。头部房企销售增速虽放缓，但同比、环比增长绝对值仍然较大。同时，除了万科在8月份新增28个开发项目以外，大部分房企在下半年拿地计划都有所放缓。

　　此外，从2019年半看，得益于上半年销售情况较好，绝大多数龙头房企在手现金充裕。在下半年拿地态度趋紧的情况下，大岭山，多数房企对待在售项目呈现“弱化淡旺季、不促销、不打折”的态度。