【不动产股权投资成未来趋势 不动产基金获投资者青睐】近日，房企、信托、银行和基金等金融机构的精英汇聚一堂，围绕“新时代的不动产基金投资趋势”这一主题，畅谈中国房地产走势和不动产投资的发展方向。各方一致认为，兼具收益性和成长性的房地产是长期资产配置不可或缺的投资模块，不动产投资在未来仍将是资产配置的重要渠道，在大类资产中拥有相对优势。同时，面对房地产市场的波动，选择专业机构合作亦是未来大势所趋。

　　近日，房企、信托、银行和基金等金融机构的精英汇聚一堂，围绕“新时代的不动产基金投资趋势”这一主题，畅谈中国房地产走势和不动产投资的发展方向。各方一致认为，兼具收益性和成长性的房地产是长期资产配置不可或缺的投资模块，不动产投资在未来仍将是资产配置的重要渠道，在大类资产中拥有相对优势。同时，面对房地产市场的波动，选择专业机构合作亦是未来大势所趋。

　　平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民在论坛上发表主题演讲时表示，资金密集是不动产行业的标签，不动产股权投资已经成为未来的发展趋势。

　　以成熟的国家为例，不动产行业已进入精细化运作阶段，运营与投资分工分开。国际上以不动产基金、REITs为主要类型产品的金融产业链发达，开发商是吸引资金、设计建造、中介流通、项目运营的组织者，而不动产各行业的分工，需要有投资商、开发商、物业服务商和金融服务商这四个主要的环节。

　　邹益民表示，现在中国的情况还在比较初级的阶段，开发商自己找钱、找地、做设计、做开发，开发之后自己做销售，也可能会找一部分外部的代理帮忙，存有的物业自己做运营管理，甚至自建一个物业管理团队，这是全链条的作业，导致开发商普遍负债率较高。

　　邹益民认为，国内不动产股权投资还处于发展期，股权投资正在成为未来房企合作的新模式。从全球不动产投资收益来看，不动产投资一直都是各项投资中不错的选择。在中国，就政策导向和投资者的需求而言，结合国际市场发展的经验，不动产股权投资具有很大的发展空间。

　　而国内因为信贷的收紧，开发商一直在寻找新的投资方式，投资者也有资产配置的需求，房地产总的投资韧性比较良好。未来，收并购、合作开发都会成为房地产金融新的动力。

　　平安不动产有限公司副总经理唐本胜在发布仪式上表示，作为中国平安旗下专业的不动产投资和资产管理平台，平安不动产积极回应新时代下的新特征、新挑战，既审时度势、顺势而为，又以前瞻性的战略眼光把握未来、占领先机。平安不动产旗下核心战略业务品牌——平安不动产基金致力于成为一流的不动产基金管理平台，在为投资人创造长期、稳健价值的同时，协力推动行业的正向发展。

　　面对不动产投资的市场痛点，平安不动产基金坚持“价值投资”原则，以前瞻性的眼光逆周期投资、跨周期操盘，根据机构投资者的资金体量、投资风格、风险偏好，提供专属的资产类别和定制化的合作模式，在追求安全边际的同时积极获取优质项目的品牌溢价，持续为投资人提供稳健回报。目前，平安不动产基金旗下管理人已陆续发行坤元、金裕系列平层股权及金盟系列结构化基金产品，累计管理规模逾330亿元。

　　机构或者高净值客户的不动产资产配置，到底如何攻或者如何守？

　　平安不动产基金事业部总经理何学军提出了“买房不如买基金”的观点，因为基金具有更好的流动性，但投资者也应谨慎挑选基金发行方的资质。只有专业的基金发行方在优质的底层资产之上进行主动管理，才能创造持续、稳健的投资回报。

　　有理由相信，在不动产股权投资的新时代下，具有优质资产发掘能力、专业投资能力与主动管理能力的行业参与方，将获得更大的市场认可，具备更大的发展潜能。(21世纪经济报道)

　　2019年，资管行业直面灵魂拷问：房地产是否还值得投资？如何在合规的前提下实现房地产金融资产配置，制胜不动产股权投资新时代，构建行业新生态？

　　7月20日，在21世纪经济报道主办的“2019中国资产管理论坛”之“不动产基金主题论坛”上，来自银行、地产、私募和法律界的专业人士齐聚一堂，共话不动产股权投资时代的地产投融资新变。

　　“未来十年或者若干年，对于富裕阶层或高净值客户来说，配置房子不一定是特别优选，反而有一定风险，因为在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地产流动性可能会下降。”光大银行资产管理部副总经理郦明表示，未来消费群体是刚需的老百姓，财富管理层面汇聚资金后，目标是让这个行业更加有效益。

　　兴业银行私人银行部投资管理处处长陈华指出，私人银行客户目前更倾向于用理财产品的方式实现房地产资产的配置，兴业近期也在筹备多只房地产基金的推出。

　　高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖认为，不动产领域未来的投资可能更加关注杠杆水平，安全性和资产的流动性。未来的新风向可能是商业地产，因其相对而言估值客观。“如果商业地产能够跟金融有一个充分的结合，前面没有赶上住宅梁金二十年，后面还有商业地产梁金十年。”

　　旭辉领寓副总裁兼投资发展中心总经理莫沸也很认同商业地产的价值。他举例称，在美国住宅的开发商目前占5%左右，商业占到百分之十几，长租公寓占8%。在大型家族办公室和私募基金里，住宅以外的不动产资产是非常多的。因为整体抗经济周期能力比较强，收益相对比较稳定，即便是在2008年的周期下，长租公寓整体还能保持3%的增长。“目前中国不动产配置仍是住宅为主，未来住宅以外商业地产的配置，会成为高净值人群或普通老百姓配置的主要结构。”

　　在监管方面，北京初亭律师事务所合伙人律师王晓明指出，资管新规之后无论是管理人登记还是私募产品登记，募集行为、投资者适当性监管以及事后监管都开始趋严，资管领域转型期间的监管环境会维持一段时间，但目前对于不动产私募股权基金的监管仍较为宽松。

　　上海爱建信托总经理吴文新表示，从海外投资者的角度看，中国是新兴经济体中最有生机和活力的。通过城市几十年的发展，相当多的物业存在改造空间，通过改造找到恰当的价值，或者恰当的地位，能让它焕发新生。“长三角一体化以后，城市之间的定位是有差异的，比如上海办公楼的价值长期来看是被低估的，所以价值还是存在的。”(21世纪经济报道)

　　7月20日，中建投信托总经理谭硕在21世纪经济报道主办的“2019年中国资产管理年会”上表示，现在不动产信托占到整个信托业管理规模的12%左右，如果看底层资产还要高于这个比例，已成为信托业行业非常重要的基础资产。而展望不动产信托的未来，地产股权投资、资产证券化和不动产基金都将是重要的发展方向。

　　谭硕认为，不动产信托已经到了不得不转型的时候，，并提出了三个方向：地产股权投资、资产证券化和不动产基金。

　　第一个方向不动产股权投资，可以说已经成为信托公司的重要转型方向。加上在地产企业快周转情况下，股权投资的时限也在缩短，时间期限逐渐变得可承受。因此，不动产股权投资目前已经成为业务热点。

　　第二个转型方向是资产证券化，不动产证券化是资产证券化在房地产行业的具体运用，不动产存量日益增多的形势下，资产证券化的作用日益重要，也已成为不动产信托的重要发展方向。

　　第三个转型方向是不动产基金，随着房地产市场进入存量阶段，房地产项目的投资收益将更多地依赖于对建成项目的运营管理，即通过物业产生的租金、管理费等未来现金流实现退出。

　　根据资产是否真实出售，不动产基金可以分为权益型和抵押型，权益型直接投资并拥有物业资产，同时提供物业管理服务，主要收入来源为物业资产的经营收益与处置物业的增值收益。抵押型本质上则是CMBS，并不直接拥有物业资产，而是把资金通过抵押或借贷的方式实现交易，以获得物业资产的抵押款债权。(21世纪经济报道)