关于化解房地产库存促进房地产市场

健康发展的意见

各县、市、区人民政府，市直有关单位：

       为贯彻落实中央、省委经济工作会议和湖南省人民政府办公厅《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（湘政办发〔2016〕23号）精神，扎实推进房地产供给侧结构性改革，有序化解房地产库存，降低成本，防范风险，深圳小产权房，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出如下意见：

       一、加强供给侧改革力度

     （一）加强房地产开发供地管理。根据房地产库存情况，科学调整土地供应规划和规模。当库存去化周期在12个月以内时，原则上房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；当库存去化周期在1324个月时，原则上房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%；当库存去化周期在25个月以上时，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

     （二）加强项目立项管理。加强对房地产开发项目的立项管理和房地产投资调控，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

     （三）科学规划房地产开发项目。根据城市总体规划、城市建设用地布局，科学规划房地产开发用地中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标，充分考虑城市功能布局等因素，做到城市发展与房地产去库存有机统一。

      二、加强房地产开发行业管理

     （一）建立房地产开发联席会议制度。成立市房地产开发协调领导小组，由分管副市长任组长，住建、发改、财政、规划、国土、人防、房产、税务、公安、统计、信访、消防、法制、金融、区人民政府等部门负责人为成员，市住房和城乡建设局为主体责任单位。领导小组适时召开联席会议，及时协调房地产开发中出现的突出问题，化解矛盾，防范风险，促进发展。

     （二）建立房地产开发企业市级信用等级评定制度。建立由住建部门牵头，深圳小产权房，规划、国土、税务、房产、金融等部门共同参与的房地产开发企业市级信用等级评定管理系统。实现信用评定联动、资源共享，客观、准确、公正、及时征集房地产开发信用信息。支持引进全国百强企业，培植本土优质企业，禁止信誉差、问题多、不诚信守法的企业进入市场。对信用评定等级较高、社会信誉良好的开发企业，在项目报建、规费收取等方面开设及时办理的绿色通道并给予缓交或减免的优惠政策；对企业信用评定等级一般、但没有产生不良社会影响的开发企业，在项目报建、规费收取等方面按相关政策规定办理。

     （三）实施差别化管理。对房地产开发项目有管理和收费职能的各管理部门，要充分利用行政审批和行政许可的管理职能，发挥行政管理杠杆作用，加强对房地产开发企业的动态管理。

     （四）加强商品房预售资金监管。建立商品房预售资金管理体系，建立由房地产开发行政主管部门、房地产开发企业和开户银行三方监管协议，对预售资金进行共同监管，确保预售资金用于项目建设。

      三、打通存量房与安置房、保障性住房的流通渠道

     （一）加大房屋征收货币化安置力度。进一步加大房屋征收货币化安置力度，政府主导实施的建设项目，原则上不再新建安置房。货币化安置除征收补偿政策奖励外，同时奖励18个月过渡安置费，新购普通商品房的，房屋维修基金和三年物业管理费由项目实施主体支付。对购买存量商品房作为安置房的，实行市场团购竞价，搭建购房平台。房屋征收部门可采取房屋征收“房票”安置办法，试点“房票”安置。

     （二）加大棚户区改造货币化安置力度。利用棚户区改造工程推动房地产市场刚性需求，棚户区改造原则上实行货币化安置，全年货币补偿比例应超过60%，引导棚改安置户直接从市场购置商品住房。棚户区改造购房安置补贴标准，拆迁面积在90㎡以内（含90㎡）按每户10万元标准补贴，拆迁面积超过90㎡的，超过部分按500元/㎡进行补贴。

     （三）加快推进公租房改革。根据房地产库存情况，全面推行公共租赁住房以租代建，鼓励购买和租赁符合条件的存量住房作为公共租赁住房房源。

      四、鼓励房地产开发企业转型

     （一）培育和发展房地产租赁市场。鼓励企业自持物业，企业消化自有存量房。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，引导个人将闲置住房转入租赁市场，鼓励个人将闲置住房依法开发为商业用房。

     （二）鼓励并支持企业开发非住宅地产。鼓励有实力的房地产开发企业尝试将已持有的商居用地，转型开发工业地产、养老地产、旅游地产等朝阳产业，政府在土地使用性质变更等方面给予政策支持。

      五、优化房地产开发发展环境

     （一）优化房地产开发投资建设环境。金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持信誉良好、诚信经营的房地产开发企业开发建设普通商品住宅，积极支持有市场前景的在建、续建房地产开发项目的合理融资需求。各商业银行要积极争取省分行的支持，特别是地方金融机构要加大对本地优质房地产开发项目的放贷力度。

       除法律法规明确要求进行招投标的建设项目外，由民营资本投资的房地产开发建设项目，不强制进入政府管理的平台招投标，但需向招投标主管部门备案。

      鼓励企业建立健全账户，对财务核算健全的企业一律实行查账征收方式征收企业所得税。

     （二）帮助房地产开发企业解困。开发企业在房地产开发项目报建时，只要依法确定施工单位，可先行办理质量安全监督和施工许可手续，将应缴纳的报建规费、项目资本金，延期至办理商品房预售许可时缴纳，严禁其他行政、企事业单位搭车收费。

      积极支持房地产开发企业申请抵押贷款。对办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证且主体工程已完工的项目，其自持房产部分（如自主经营的商业铺面、宾馆等）经规划、消防、住建部门专项验收合格签署意见后，国土部门可先于核办该部分不动产登记证（分证）。待 项目竣工后，房地产开发企业自持房产部分应连同整个项目统一办理竣工备案手续。

      各行政事业单位要严格规范本单位的各类中介机构收费项目和收费标准，对无依据和不合理收费要严格进行清理和取消。

    （三）禁止违规合伙购地建房。一律停止审批党政机关及事业单位职工集资合作自主建房开发项目。

    （四）整顿规范房地产开发销售中介行为。依法打击房地产开发企业的不正当经营行为，整顿规范房地产开发销售中介行为。重点查处垄断房源、操纵市场价格，造谣生事、误导市场预期，提供虚假证明、扰乱市场秩序等违法违规行为。金融主管部门严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。

      六、鼓励商品房消费，激发市场需求

     （一）实施购房补贴。凡公派留学取得博士、双硕士学位的回国留学人员回邵工作和通过人才战略引进的正高及以上职称的人才，购买第一套商品房自住的，由财政给予每户不少于10万元的购房补贴；具有高级及以上职称的教师和医务人员、取得伤残等级证的伤残军人等特殊群体，购买第一套商品房自住的，由财政给予每户不少于2万元的购房补贴。

      大力推广农民“安家贷”，鼓励开发企业对购买商品房自住的农民、进城务工农民给予让利，政府对给予让利的开发企业进行适当补贴。

    （二）实施贷款优惠。积极推进个人购房贷款业务，优先满足居民家庭购买首套和改善性普通住房的信贷需求，简化贷款受理流程，提高审批效率，实行差异化优惠利率政策，最大限度满足广大市民的购房贷款需求。

      充分运用住房公积金贷款政策，依照上级法律、法规、政策，结合我市实际情况，调整贷款准入年限，调整贷款上限额度，购买第一套和第二套房的，贷款额度可达所购房屋价款的80%。

    （三）实施契税补贴。对购买第一套商品房自住的，业主交易契税实施财政补贴政策，按购房者备案的标准网签购房合同和实际缴纳契税50%给予返还。

      七、本意见自印发之日起施行，各县（市）可参照本意见执行。

邵阳市人民政府    

2017年6月8日