在天河、海珠等主城区，这个预算够得到基本是老破小。视野打开，限购区内唯有花都非核心板块有机会。

非限购，从化？本地人都不推荐。增城，沿着地铁21号线有中新、朱村、荔城等板块；沿着13号线有新塘板块。

今天我们先聚焦新塘，与主城比，买在新塘有何优势劣势。

涨涨跌跌跌跌的新塘，

刚需不多的选择

不分新广老广，选择在新塘买房的人，基本都是有点追求但又囊中羞涩的职场社畜：工作得兼顾，但又想住得稍微好点。

有人说新塘“咸鱼就是咸鱼，永不能翻身。”这句话其实不准确，咸鱼还是有区别的。

新塘13号地铁沿线卖得好点的盘无非就是地铁盘或教育盘，哪项突出都可以收割一波客户。

产品上，户型大家都差不多，同质化严重。只要开发商不烂尾，能挑的只有物业了。

广州某项目样板间户型

250万以下的预算，去年新塘楼市火热时，到处喊价3万/平，你能买的只有80平甚至70多平的小三房。

如今房价被打回原形后，踮踮脚还可以够到新塘100平面积段的大三房。

妙不妙？新塘的房价，果真是“弹性十足”，有点躺平的咸鱼感。去年3万/平买入的刚需，惨的一年可能亏掉50万，关键是还没交房。

这是新塘板块的一个槽点：房价太不稳定了。除非你真的是买了就躺平的心态，否则始终会觉得有点膈应。

不过，以这个预算作为你人生起跑阶段的跳板，选择新塘并不算差。

广州某项目样板间户型

工作在金融城或鱼珠，30-45分钟的地铁通勤已相当不错。如果在珠城，则稍微远一点，超过50分钟，但也只需换乘一次。

一线城市大部分刚需接受1小时左右的通勤是没问题的。

教育方面，新塘质量参差不齐，要看具体楼盘。兼具地铁+教育+大型小区的，比如某官湖站TOD项目，性价比就很极致。

单项突出？大部分项目都有，只能说是萝卜青菜各有所爱了。

新塘：摩托佬的天堂

刚需的睡城

新塘的第二大槽点是城市界面太差。虽说每天地铁口“靓仔靓女”问候你的摩托阿叔很积极，但四处都是大工地、城中村的形象观感真的一般。

更何况，旧改放缓后，新塘待拆的城中村遥遥无期了，城市界面和产业升级都需要大把时间。

花200多万买回老家的既视感，这落差很打击人的。

增城自建房环境

尽管如此，新塘潜力还是巨大的。2021年增城区地区生产总值为1266.66亿元，同比增长10.8%，增速广州第一。

虽然经济总量不行，但增城具备一定的后发优势。

近些年，新塘趁着广州东进战略的利好，一跃成为增城经济领域最靓的仔。

加上万达、金铂天地、广州合生汇等商业以及华师附、广大附等教育配套的完善，新塘自住条件是OK的。

对于大部分年轻人来说，宅是常态，小区大门都有可能不出去，城市界面的提升完全可以等。

人口，尤其是高素质的年轻劳动力，是新塘最需要的补充的血液。

一个区域板块的崛起，单靠工业和城建推进是不行的。新塘流入的人口虽然多，但工作基本在天河、黄埔，处境尴尬。

这也是为何新塘板块房价波动大的原因。购房者完全是在用脚投票，没有强烈的需求和经济环境，新塘很难有长久的爆发力。

随着国内人口红利窗口的消失，如何留住年轻人，这是每个区域板块都要面临的问题。

买房看到最后，最终还是生活选择问题。

另一种选择：

主城老破小的苟且

说实话，250万以下选择买主城，你的选择面会很狭窄。

20年以上的楼龄、形同虚设的物业、破旧的小区外立面、落后的户型设计以及夏天爬步梯的痛苦……

每一项列出来，都能劝退一大群刚需。

250万预算内解决买房问题，考虑到通勤，最好还得靠近地铁，如今天河、海珠等主城内选择真的不多。

所以，买主城老破小的刚需非常少，因为预算有限、需求砍到只剩一两项，你会相当地绝望。

不过，主城有主城好。

理想情况下，主城成熟的居住、商业氛围，相对郊区，生活品质感会大大提升。

更短的通勤距离，可以帮助你在年轻的时候更好聚焦在职场和朋友社交，为后续发展积攒子弹。

这些正外部性，都是以牺牲自住品质的一项项需求得到的。

相对郊区来说，主城老破小还有个问题就是房子未来流动性减弱，并不好转手。

严重缩水的产权和房屋有限的使用寿命亦或是小区暮气沉沉的居住感，都是你不得不面对的议题。

如今“房住不炒”大环境下，回归居住属性才是楼市王道。