据了解，中银花园共有5栋住宅楼同两栋写字楼构成，1997年建成，1000多户，楼高三十二层，分为二房二厅、三房二厅、四房二厅及多款复式单位，而这次修改的是1号楼和2号楼。

对于商业裙楼改公寓，记者发现，除了涉及产权分割二手交易是否可操作的问题外，即便作为长租公寓或酒店，也经常涉及消防、治安、环保等问题，容易遭致小区住宅业主的投诉。

外立面修改是否经过合法程序？

2017年7月16日公布的《市规划国土委福田管理局关于中银花园1号楼1-3层，2号楼1-3层外立面改建方案的公示》显示，中银花园位于福田区彩田路西、红荔路南交界，1号楼1-3层、2号楼1-3层产权人均为李丽，建筑面积共203651.8平方米，用途为商业，现申请一号楼裙楼1-3层及2号楼裙楼1-3层外立面修改，后福田区住建局对《中银花园裙楼外立面改造工程》在2017年8月23日发放施工许可证。

记者了解到，小区裙楼被一家投资公司买了下来，重新整修，楼下的3层被脚手架围起来正在整修更新。根据公示的内容，改造完成后，底部的商业裙楼外立面不再是暗红色，而变成了金属、镜面的组合，或将建成一个商业综合体。

小区住宅业主吴先生表示，按照规定，中银花园1-3层裙楼产权人李丽不是裙楼外墙的权属拥有人。根据《深圳经济特区物业管理条例》第十四条【共有物业产权归属及登记】规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶的基本结构部分属于业主共有；第三十条【业主大会会议决定事项】规定：申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业的用途，由业主通过业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会作出决定；第三十八条【会议决定有效条件】规定：业主大会会议作出本物业管理区域改建、重建建筑物及附属设施，改变共有物业用途，应当经过全体业主所持有投票数三分之二以上且业主总人数三分之二以上多数同意。

中银花园目前没有业委会，据莲花街道办称，2018年4月就“是否同意指定福中社区居民委员会代行业主委员会和业主大会职责，依法开展维修改造等相关工作”进行投票，此次投票经请示区主管部门，经街道办核实程序合法，结果有效，各项施工手续均合规、合法。

小区商业裙楼改为公寓或酒店，可否实现？

吴先生表示，裙楼外立面改造目的就是商业改为酒店公寓，以后二三楼改成小公寓后与住宅业主共用电梯，大堂，甚至二楼三楼已有公寓的图纸开始施工。

记者查询到，某地产公众号发文《中心区的那栋红楼被综合整治》，文中称，中银花园住宅裙楼原为3层商业裙房，建筑规模1.4万㎡。拟改造为1层商业，2-3层商务LOFT，2-3层层高4.5m。为了不彰显公寓的立面属性，将三层立面作为一个统一设计。在保留原有建筑外轮廓的基本上，采用轻奢感，段落化的设计手法，将原有单调的外立面分解成多个段落和街角空间，每个段落采用各具特色的的立面设计手法。

公寓出入口与商业相互联系，连接又有昭示性。景观设计打造新的街区人流动线，塑造新的商业焦点。充分利用玻璃幕墙材质透明的特点，形成网红店的集群。整个街区商业空间更加年轻化，有活力。

莲花街道办回应称，住宅质疑的产权分割问题街道办此前曾做过了解与调查，是裙楼业主出于商业需要向市规土委福田局提出的申请，流程合法合规，是受物权法保护的。据了解，目前，因小区业主对产权分割一事意见较大，所以产权分割也暂时搁置了。据悉6月9日、6月10日，莲花街道办相关工作人员到中银花园开展了答疑会，安排两名业主代表与裙楼业主进行沟通，沟通中裙楼业主明确表示不再进行产权分割，且表示，“我从来没有想过要把裙楼改造成公寓，之后肯定是要做商用的”。

值得关注的是裙楼改公寓的产权问题。比如广州天河公园板块出现号称80万元一套复式公寓的项目，深圳罗湖洪湖公园附近，有个名叫ONEPARK的复式商务公寓项目总价甚至低至100万。这些地段好，总价明显低于周边区域的项目均是多年前的商业裙楼物业重新包装而成，由裙楼商铺分割改建，以二手物业进行交易，不少中介人士表示这是个敏感的问题而不愿过多回应。

为何不断出现由裙楼改成的公寓项目？2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，被业内解读为允许“商改住”。业内人士表示，国家鼓励商铺改公寓，鼓励出租，但不是出售，很多业主将商业裙楼改成商务公寓出售，有打擦边球之嫌，通过产权分割方式进行二手交易究竟合不合规，目前没有清晰界定。

此外，小区商业裙楼改为公寓或酒店，也大多存在用地属性、消防、治安、环保等各种问题，引发居民反复投诉。有相关人员建议，根据现有法律法规此类业态如何界定和处置还真的不好说，对于这种人员密集场所应参照旅馆业的管理方式，即建成经营前须履行若干的前置审批程序，以杜绝后患。

【记者】陈熊海