深圳近几十年来经济的快速发展离不开房地产市场的繁荣，作为占据深圳住房市场半壁江山的“小产权房”，为深圳的许多外来人员提供栖身之地，也是深圳房地产发展中不可或缺的一部分。

广义上的“小产权房”指的是不具备完全产权的“非市场商品房”，包括自建房、人才房、福利房、军产房等，而深圳由于其特殊的历史因素，导致目前市面上存在一些特殊性质的“小产权房”，如历史遗留违法建筑、绿本房等，这类“小产权房”多位于深圳常见的”城中村“内，也是深圳城市化过程中所遗留下来的特殊产物，本文探讨的便是这类自建房性质“小产权房”的发展历史。

一、特殊的时代背景

任何一个人、一个家庭、一个城市的发展都与时代的发展息息相关，深圳近四十多年的发展历程便是最真实的写照。

1978年12月，第十一届三中全会召开，由邓小平所主导的时代正式展开，这也标志着中国改革开放时代的来临，而当时的深圳还叫做“宝安县”，只是广东沿海边的一个落后的小渔村，直到1979年才撤销宝安县，设立深圳市。

1980年8月26日，深圳经济特区正式成立，成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一，伴随着经济的蓬勃发展，深圳的房地产市场也将发生巨大转变。

回溯深圳“小产权房”的起源，归根到底是由于改革开放后，深圳作为经济特区的快速发展，使得城市化的进程也不断加快，那些原本处于深圳农村地区的农民自建房，其价值也不断上升，逐渐成为了市场经济的一部分。

二、深圳的土地国有化

土地问题是任何一个地区在城市化的过程中都不可避免要解决的问题，而深圳的土地国有化则是全国范围内独一无二的“创举”，也是深圳“小产权房”发展过程中的重要事件，主要是通过以下两个阶段来实现的：

1、“统征”

1992年6月18日，深圳市人民政府出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，其中第九条规定：

根据《中华人民共和国宪法》有关规定，对现有特区内农村的土地采取如下办法实现国有化：

（一）特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收，土地费的补偿办法，按照“深府［1989］7号”文（《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》）执行。

（二）按“深府［1982］185号”文《深圳经济特区农村社员建房用地暂行规定》和“深府［1986］411号”文《关于进一步加强深圳经济特区农村规划工作的通知》已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。集体企业与个人应按市有关规定分别与市、区国土管理部门签订土地使用合同，办理有关房地产手续。

该《规定》旨在原特区内的罗湖、福田、南山和盐田四区推进农村城市化，通过“统征”方式将原特区内全部农村土地转为城市国有土地。

2、“统转”

时隔十二年后，深圳在农村土地国有化改革的道路上又迈出了重要一步，2004年6月26日，深圳市人民政府出台了《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，其中第二条规定：

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。

《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》对特区外宝安、龙岗两区的土地实施“统转”，将集体土地转化为国有土地，以此实现了深圳全市的土地国有化。

影响：

深圳土地国有化是深圳市政府为更好掌握土地资源，加速经济发展而进行的重要举措，但事后国土部明确表态，“深圳做法，下不为例”，因此“深圳模式”并未在其他城市推行，深圳由此成为了全国唯一一个只有国有土地没有集体土地、只有城市户口没有农村户口的城市。

也正是基于深圳没有集体土地的事实，所以深圳官方政府是不承认深圳存在“小产权房”的，我们所说的“小产权房”更多是民间的说法。

需要注意的是，以上提到的“统征”和“统转”更多是形式上的，已经国有化的土地仍由原集体经济组织（即现在各村的“股份合作公司”）和村民实际控制。

但是在法律层面上，深圳土地全部国有化这一特殊情况也导致了深圳地区内的“小产权房”司法裁判规则与其它地方的差异。

三、历史遗留违法建筑及绿本房的由来

前文提到深圳通过“统征”和“统转”实现了土地全部国有化，土地的问题基本得到解决，但是原集体土地上的房屋仍然是一个难题。

在深圳发展的早期，不可避免存许多农民的自建房屋，这些房屋最初是由深圳的原村民建造，在城市的发展过程中逐渐形成了“城中村”这一特殊存在，这类房屋大多不具备合法的报建手续，但又不宜直接强制拆除，于是长年累月便会产生很多问题。

从二十一世纪初开始，深圳政府便准备着手解决这个历史遗留的问题，其中最重要的措施便是出台“两规一决定”及配套文件：

1、“两规”

2001年10月17日，深圳市人大常委会出台《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（2002年3月1日实施），开始着手解决深圳城市化过程中的所遗留的违法建筑问题。

2002年2月15日，深圳市人民政府又发布了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则（2002年3月1日实施），进一步完善了违法建筑处理中的各种具体规定。

2002年4月18日，深圳市人民政府发布《深圳市处理历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑工作程序》，对违法建筑的具体处理程序进行了规定，包括受理申报材料、领导小组办公室审查、规划与国土部门收文、符合条件的办理产权登记等。

2、“一决定”

2009年5月21日，为进一步解决违法建筑问题，深圳市人大常委会出台《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中第二条规定：

本决定所称农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称违法建筑）是指：

（一）原村民非商品住宅超过批准面积的违法建筑;

（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；

（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；

（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；

（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区人民政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

影响：

依据2002年和2009年的“两规一决定”，深圳市开始了在全市范围内的违法建筑的普查登记工作，对深圳农村城市化进程中产生的不同时段、不同类型违法建筑进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，这在当年是一场声势浩大的运动，并且影响十分重大：

首先是明确了“历史遗留违法建筑”这一深圳地区的特有的建筑类型，也就是说2009年5月21日是一个重要的时间点，在这个时间之前建设的各类违法建筑被称为“历史遗留违法建筑”，适用于上述规定的处理方式，包括确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，而2009年5月21日之后建设的各类违法建筑则不适用。

其次是通过普查登记程序，部分违法建筑通过补缴地价、罚款等方式，符合条件的取得了绿本的房地产证（俗称“绿本房”），此类房产在不动产登记中心的系统中有登记信息，属于合法建筑，但不允许买卖、抵押，这类“绿本房”也是深圳所特有的房产类型。

但遗憾的是，当年在违法建筑的普查登记的过程中，由于各种原因暂停了工作，相关政府部门将申报材料进行了封存，相关数据录入系统后该系统也已经关闭。

值得注意的是，2018年9月4日，深圳市人民政府出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，就历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理再次进行了规定，但这类违法建筑毕竟是少数，而对于占大多数的违法私房则迟迟没有出台新的规定进行处理。

或许深圳市政府对于如何妥善处理这些历史遗留的违法建筑，至今还没有想到一个妥善的方案，只能先暂时搁置。

四、其它类型的“小产权房”

1、“猪肝红本”房

“猪肝红本”房是在深圳早期的历史阶段产生的特殊类型的“小产权房”，一般登记在上世纪九十年代初期（当时深圳还叫做“宝安县”），由广东省人民政府颁发褐色的《房屋所有权证》，因其房本颜色近似于猪肝红，于是民间多称其为“猪肝红本”房。

“猪肝红本”房常见于现在的深圳宝安区，与“绿本房”的性质相似，本质上是属于合法建筑，但也不允许买卖、抵押。“猪肝红本”房由于其年代久远，当年很多信息都是手写填入，因此这类房产有一部分在不动产登记中心能查询到登记信息，也存在部分没有登记信息的情况。

2、村委统建楼

村委统建楼，或者叫村委统建房，一般是早期村委（现在叫“村股份公司”）和开发商合资建造的“小产权房”，这类房产比起普通的农民自建房，通常规模较大、楼层较高、布局更加合理。

村委统建楼大部分是分给本村村民的，一般来说报建手续比较齐全，相关的设施也比较完善，通常由当地村股份公司会颁发盖章的《房屋使用证》，但这类所谓的《房屋使用证》更多是在村内部具有证明房屋使用人的作用，但并不发生法律上的物权登记的效力，与不动产登记中心颁发的产权证还是有本质区别的。