01.

前几日，深圳曝出两个销售价格2XX的新盘出来，在深圳引起了很大的引起轰动，好友圈也有不少好友跑来进行咨询。即便，现在粤B能够以2结尾的新盘基本没了。

但是，直至某一天有好友跟我说，她在龙岗买了两套新房，商务公寓楼物理性质，约莫今年9月份就可以交房，让我去看一看，价格不尽然但产品品质极高。

今年开售买的时候，约莫如果2.2万/平，今年新推产品涨了一些，销售价格约莫在2.5万/平左右，工程项目邻近的珑门已经卖给4.5万/平—4.8万/平了。

据她讲诉，开售的当日，68平的两房和139平的四房就卖光了，即使单价较为低，68平的两房约莫如果136万，按揭交了68万就搞掂了，139平的四房是2梯4户，新货少且匮乏。

那个工程项目在市场上公开的消息极少，即使没怎么宣传品，所以你也看不出那个新盘。宁静此次，将以踩盘会议纪要的形式，展现出给大家。

那个产品较为特定，但对手里有私房钱，买商品房又没房票，小产权又不敢买的好友，可能将是两个社会福利。

当然，需要特别强调的是：宁静对那个工程项目的知觉，更偏激于低单价、定居的胸怀来看，即便工程项目十分的特定。目前来说，这可能将是宁静在龙岗新区看完的产品品质最高的两个工程项目。

地产商十分的非主流，说句生硬的话，可说是深圳龙岗版“胡葆森”。

02.

新盘案名为万隆新都，工程项目位于龙岗，处于旅游观光路和新丹路交汇点，所在位置总的来看——

工程项目大门口就是新建的龙岗人文体育运动森林公园和深圳市自然美术馆，占地分别为6.4万㎡和4.3万㎡。

龙岗人文体育运动森林公园预计将在2019年投入使用，设计为一座以游泳馆为主体，附设室内羽毛球场、乒乓球场等多功能运动场馆的森林公园。

对深圳市自然美术馆，官方的定位很霸气：建成后将成为国内面积最大、投资最高的，综合性自然美术馆，也是粤港澳地区乃至华南地区第一座大型综合性自然美术馆。

据现场看房客户反映，这两个点是他们十分喜欢的点。

我现场测量了一下工程项目的所在位置，工程项目距梅观高速仅三个红绿灯，另外走珠三角环线高速再转彩田路，到福田的话约莫要38分钟的时间，对刚需来说，通勤距离可以接受。

工程项目占地约4.2雅戈尔集团，建面约16.6雅戈尔集团，整个工程项目从功能上分南北两区域：北区为商务人士、酒店、休闲、综合区，配套高档酒店、写字楼、商业广场以及购物中心、电影院，南区为6栋庭院式商务人士公寓楼组成。

北区很漂亮的外立面——

北区外部的广场喷泉景观——

总户数740套，车位849个，车位比约莫是1：1.14，停车是完全够了。以下这张，是我拍的沙盘图，感觉角度有点不对，但约莫是那个意思。

工程项目是由长安汽车集团深圳投资公司和深圳鸿润创建投资公司共同打造，长安是属于国企，资质不容质疑，此工程项目算是‘房改’-租售同权政策的一次试水。据了解，2017年工程项目还获得了“ 年深圳市重要工程项目”的称号。

小区采用点式布局，全部南北朝向，各楼栋采用架空层设计，架空层高达6米，保障了低楼层的采光和通风问题，同时避免了低楼层在夏季屋内潮湿、闷热等定居困扰。

自带4700㎡的商场（据说现在在和天虹洽谈），1楼2楼是大型商业超市，3楼是电影院。

1栋、2栋是五星级酒店，3栋是商业办公楼。工程项目紧靠着深派PARK，距离较为近的商业还有天虹商场、比邻新天地以及苹果小镇等。

03.

值得一提的是，整个小区的容积率十分的低，容积率仅有2.99，对动不动就4或5甚至7的深圳新盘来说，那个新盘的整体是十分的舒适的。

当今深圳定居环境，高容积率的超高层建筑工程项目已然深圳住宅工程项目的主流，容积率高的工程项目，小区中心空间压抑，中低楼层采光和视野均会受限。

2018年深圳一份148盘的调研报告显示，深圳在售住宅工程项目中，容积率≥7的新盘，占11.5%；容积率5-7的新盘，占27.7%；容积率4-5的新盘，占29.1%；容积率3-4的新盘，占16.9%；容积率

而且，除了低容积以外，工程项目的新盘距也十分的舒服，现场脚步测量，约莫在40米~80米之间，正常的楼间距，约莫在50米左右，所以，定居体验感很好，没压迫感。

再看看小区的内部园林，也是十分的漂亮。

而且，不知道是不是我的错觉，6栋楼的空间感，这完全不像两个公寓楼式的工程项目，反正有点像中式古典住宅，不信你看他的大门——

工程项目目前在卖的户型有——

二房二厅一卫：68.52平

二房二厅一卫：83.25平（2+1房）

三房二厅二卫：102.3平/104.5平/111.45平/117.74平

四房二厅二卫：131.89平/139.01平

户型图较为多，就不一一放，值得一得是83.25平的二房，从现场来看，只可以改成小三房的，这可是刚需的最爱。

而且，从68平到139平，几乎每两个户型都做了实体样板间，可见那个地产商还是蛮拼的。

一般的地产商对实体样板间的打造都是做主力户型，也就三个左右，即使要考虑到成本和人群。而那个工程项目，几乎每两个户型都做了，你在样板间转，都要花费一定的时间，就像逛宜家一样。

放一组样板间的图，大家可以感受样板房的用心，要知道，这只是两个2018年在深圳只卖2.2万/平的工程项目，做成这样，已经十分棒了——

04.

当然，那个工程项目便宜是有便宜的道理的，即使工程项目总体上还有一些缺点，比如说没红本，一栋楼只有两个，比如产权只有40年。

工程项目物理性质及工程项目所取得工程项目文件及证书，是具备产权分割的，如产权分割须具备两个不可或缺的前提，1、补缴相关税费。2、740 户一致同意办理。

客户如果购买，会签订一项40年的租赁合同（买20年送20年），拥有房子的使用权与租赁权（提供发票），可以确权。40年以后要继续使用，按房间面积补交相关费用就可以了，受法律保护。

《房屋使用权证》只是鉴于《物业租赁合同》的补充约定使用，类似《补充协议》，对《物业租赁合同》未尽事项，在《房屋使用权证》上约定：本国基本法《宪法》《合同法》里面都有体现，一旦甲乙双方签字盖章即具备法律效应。换言之：个人借据上签字都有法律效应。

那么，整栋两个房产证，会不会被拿去抵押?

好友介绍：依我国《合同法》第 229 条规定、《民通意见》119 条规定，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

而且，如果孩子想上学，整栋楼是可以办两个集体户积分入学的。我算了一下，每个月是0.3分，如果住满三年，提供发票就可以让小孩上学了。而且，工程项目大门口就有一所学校。

目前购买的话，按公寓楼标准，只需缴纳50%的首期款，不占名额。

水电费用方面，我得到的回答是：电费收取以非商业标准收取，现居民电费 7.3 角/度，本工程项目已申请通过，按非商业标准收取，即 7.66 角/度；水费收取标准为:5.1 元/方，现居民用水，如超 30 方的话，也近 5 元/方。

05.

很多新盘在推售不动时，都会大搞人海战术，提高拥金点数，在2018年的时候，深圳龙岗某公寓楼推新盘的时候，最高的时候曾经给过中介9个点的佣金+1万的现金奖。

也就说，你卖两套200W的公寓楼，可以拿到近20万的佣金。宁愿将钱给中介大力推，也不会降价，这跟将牛奶倒进河里的感觉一样。

可是，那个工程项目负责代理那个新盘的老总跟我说，那个工程项目从一开始就没想过高佣金转价，别人都是七八个点的时候，那个新盘照样正常佣金点数，即使老板从来不想在营销上花钱产生溢价。

开工程项目总结年会的时候，另一家地产商的老总也只字不提那个工程项目卖的怎么怎么样，只是，当他看到现场的销售员衣服稍微不整齐就上岗的时候，就严厉的罚了她1万块钱，让销售欲哭无泪。

据好友介绍，工程项目的操盘手其实在海南也有5个工程项目在卖，都是豪宅系列，那个工程项目虽然价格较低，但他依然不放弃对整个工程项目统筹的严苛与认真。

他举了多个例子，比如说工程项目是精装修交付，按正常的逻辑来讲，门的设计都是2.1米左右的高度。

可是他觉得不够，非要求将门做到2.45米的高度，即使他觉得门对两个家庭来说，十分的重要，高一些更有仪式感。

对这点，负责设计的人说，其实如果做到2.4米就很好了，不要那么严苛，可是那个老总十分的犟，对这5CM十分的执拗。

为了保证整个工程的质量与工期不被拖延，他半夜搭飞机从海南飞回深圳，亲自到达现场指导工程队的负责人，严格把控工程项目的质量与整体质感，直至第二天的拂晓才回去休息。

而且，这样的事情，几乎是常态。据我所知，那个地产商的老总已经逾50多岁的高龄了。

即使那个设计细节的改动，门的成本就要高出将近50%的成本，本来一扇门如果花2000块，可是到最后却花到了3000块。

这还不止，即使工程项目是精装修交付，那个老板还将室内的窗帘盒都做好了，就连房间里飘窗下，也很认真的给客户做了大理石的台面...这里面，又是成本。

来看一下我拿到的精装修交付标准，2.2万/平的价格，虽然没特别的高大上，但对刚需来说，已经很齐全了——

我很好奇，一家地产商的老总通常做的都是抓大放小的工作，为什么要在意这些细节。好友打趣的讲，可能将是即使他想做两个一丝不苟的艺术家吧。

也许是即使态度执拗且工科思维，那个工程项目一期所推售的300套产品，在不久之后就被消化掉了。要知道，这是在没任何营销推广、没高代理佣金的框架下完成的，可见有多么的了不起。

说实话，像这样对产品品质有追求的，深圳乃至全国的地产商其实蛮多的，但关键问题是，很多地产商是为了高溢价，即使在好地段拿了地，我不想亏待这块地。

所以，再精工也是为了卖了两个好的价格，只为了服务一小部分人。但是，对万隆新都这样的两个工程项目来讲，在非偏远地区能够将产品做成这样还场卖的不尽然，说直白一点是性价比高，但其实是老板太处女座了。

卖的贵的工程项目，产品做好是理所当然，即使我付出了更多的钱；但是，便宜的房子也不计成本追求高产品品质，就是客户的运气了。