西安下辖11区、2县，在此基础上，衍生出经济开发区与传统行政区两大既有重叠又各具特色的阵营。其中经济开发区的讨论热度一直很高，高新、曲江、经开、浐灞、港务区等频上热搜。

相比之下，行政区鲜有发声，除了雁塔区名声在外，莲湖、新城、未央、灞桥等更多的是吐槽。尤其是未央区，地理位置得天独厚，内外接连，可大块连片区域被经开、浐灞，甚至沣东瓜分，自身发展着急。

终于，年前西安未央区迎来最新发展规划，近来也成为群中热点话题。

壹丨新概念太少消费能力不俗

南北差异似乎一直是西安发展的根结，整个大城南，有高新、曲江、航天城、长安国际大学城等，无论是实际带来经济效益增长极还是不断冒出的大规划大概念，南郊的知名度一直比北郊高出不少。

这也跟历史问题有关，自古以来南郊皆是城市重镇与发展重地，高校、产业云集，相反，北郊则因“道北”、“火车站”等，不被老西安人所接纳，这点在区域发展上很是明显。

1993年9月成立的经开区与高新区“同龄”，比曲江“年长”。但经开区真正迎来蓬勃发展期，还是在2006年市政府搬迁至凤城八路后，才迎来井喷，从另一个角度来看，经开区的崛起，是建立在未央区的“牺牲”之上。

雁塔区其实也是如此，红了高新和曲江，自身的发展也没有跟上。

但得益于经开区的快速成长，给整个城北带来了不少便捷的生活配套，仅以刚公布的商超数据来举例。

2020年，西安商场营业额TOP10中，经开区的熙地港、大融城位列其中，能够辐射到城北居民的大明宫万达广场也在其中，三大顶流商场最能体现区域的人口流动性与消费能力。

经开区尽管与曲江、高新齐名，但未央区本身就像个“老实孩子”，不会为自己发声，没有新鲜和高大上的概念输出，更没有新的经济增长极与南郊一众媲美，但城北有不俗的人口基数与消费能力，在各大外围城市新区的发声下，老牌未央区也是时候革新了。

贰丨未央区的“五张底牌”

去年11月未央区召开的推动高质量发展暨“五大片区”推介会，这是未央区首次向社会推介“五大片区”！即：未央湖片区、徐家湾片区、未央路片区、汉长安城片区及六村堡片区。

可以将这五大片区视作未央区，甚至整个大城北复兴的先行区域，但因区域特性及历史原因，这五大片区的区域定位、发展路径截然不同，开发强度与引进产业差异悬殊：

汉长安城片区，打造与汉文化、丝路文化和地域民俗文化等相关的酒吧、餐饮、客栈等文化主题休闲业态；加强汉文化、丝路文化等主题的纪念品设计，建立具有强烈汉长安城特色的创意产品设计、展销基地；以区域特有的历史文化和绿化景观，吸引知名企业总部入驻，培育特区总部经济，为周边区域提供专业的商务服务。

汉长安城目前是主城区内，唯一一个没有高强度开发的区域，区位条件卓越，但受制于遗址保护，今后也不会有高强度的开发，前不久盛传的联姻房企进行房地产开发的流言不攻自破，今后重点发展文旅产业、企业总部，仍未提及住宅开发，也算尊重土地特性下的开发运营。

六村堡片区，依托交通区位优势，打造线上线下互通的商贸流通平台；引入宜家、奥特莱斯等管理规范、服务优良的大型连锁商贸企业，盘活区域整体经济；在现有住宅用地，建设高品质住宅，提升土地价值，服务周边产业及入驻总部，拉动区域消费需求，推进商贸服务业聚集。

六村堡区域规划面积约2041亩，是草滩区域的后补军，产业上，借助铁路优势，发展商贸为主，但计划引进大型商贸及建设高品质住宅，区域内的房地产开发近乎是一片空白，期待率先进驻拓荒的首批房企名单。

未央路片区以未央路、太华路、朱宏路为“三轴”，推进龙首、大明宫等传统商圈升级，提升商圈竞争力；未央路已经很繁华了，未来攻坚任务以现有功能的优化为主，不会发生大规模的推倒重建，沿线价值已经稳固，提升空间有限，做好“城市封面”就是最大进步。

最后来聊聊，很多人关心的未央湖片区与徐家湾片区，因为这里才是未央区追赶超越的未来！

未央湖片区（东至北辰大道、西至西铜路、南至北三环、北至未央与高陵区界），依托河湖相映的生态环境优势，借鉴曲江新区建设模式和标准，推动环湖生态修复和基础配套提升，重点培育颐养医疗、休闲度假、高端住宅、主题游乐等产业，形成南有曲江池、北有未央湖，“南池北湖”隔城相望的格局。

未央湖与曲江池对标，这调性还是拔得挺高，想走高端景区、高端旅游、高端住宅路线。而我们都知道未央湖这次定位算是二次洗白，区域起步时间很早，但发展进程缓慢曲折，曾遗留有大量城改烂尾项目，现阶段的城市界面较差，最大的优势也就是生态景观资源和目前进驻的高端改善项目。

而要树立新形象，势必要对老旧项目进行清尾或重建，开发难度要比一片白纸的新区更高，此外，未央湖片区同属未央与浐灞，开发过程会“1+1＞2”还是“1+1<2”呢？无疑遗留及重点项目的处理，是整个未央湖片区能否兑现高规划的关键。

徐家湾片区（位于西安行政中心东侧，东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路-贞观路、北至北三环，规划总面积12.48平方公里）以城市更新为主，大片待拆待开发用地连片，是未央区鲜有拥有“独立产权”的区域，且规划面积多达12.48平方公里，有足够的空间去改造提升，但兑现周期较长，按原先计划是到2030年。

而从现在徐家湾进度来看，凤城八路两侧大片土地已平整，虽然这场未央区的推介大会并没有太多的宣传通稿，但市场已出现相关一些开发企业的消息：

①绿地集团对徐家湾片区和未央湖片区关注度较高，在徐家湾团结片区项目打造“锦业路2.0版”，建设集超高层集群、酒店集群、文化中心、宴会中心、绿地世纪汇购物中心、铁路公园、高端住宅等业态为一体的北城中央商务区。

在环未央湖片区整体改造项目上，绿地西北将联合中交集团以区域丰富的生态资源为亮点，结合自身产城融合项目经验，打造集五星级酒店、会议中心、特色游乐、高端商业、文创花园办公、低密豪宅等业态为一体西安高净值人群聚集区。

②融创在推介会中也有发言，感谢了未央区委、区政府组织召开的招商签约大会。融创这些年来已经深谙西安的开发模式，预计会在未来徐家湾改造中出现融创的身影，而且体量会很惊人，可以关注。

③截至目前，徐家湾片区已有包括保利、科为、世茂、高新等房企的多个楼盘在该片区落地。该片区目前有大量净地待供应，世茂、万达、金地曾在此前的招商引资项目评审会上汇报了规划发展方案，后期这些房企也很有可能在徐家湾落子。

可见未央区此次公布的五大片区规划，的确是站在解决问题、谋求发展的角度上，汉长安城限制开发，那就搞搞文旅、文创产品；六村堡借助铁路，发展商贸，捎带盘活商业消费与居住开发的市场；未央路做好“城市封面”；未央湖对标曲江池，走高端路线；徐家湾以城市更新为主，预期很美好，但兑现周期漫长。

叁丨寄语

未央区很具代表性，是开发起步较早但城市界面较差的主城区缩影，我们都知道主城区不再有可供连片开发的土地，要想介入主城区的开发，只能从难度高、对资金需求大的城改项目切入。

“玩不转城改项目的房企，在西安市场是混不下去的”，清空绕城内的城中村到了2021年还没有兑现，可见其中的操作难度与利益纠葛，但我们也看到了城改项目盘活，中南君启、碧桂园云顶、富力开远城还有近期很火的融创宸阅和鸣等都是具有城改背景的项目，不说这些项目的硬性指标如何，但销售业绩都杠杠的。

西安不缺待拆待改推出的城改土地，缺的是让其顺利的“复活”的开发商，未来对于开发商的要求，除了资金上的提升，对城改项目操盘尤为重要。当然，主城区焕新绝对不仅仅是开发商的工作，职能部门也要以开放包容的心态，接受品牌开发商，携手搞开发，共同建设城市。