住房不炒、量力而行

小产权房的转正难题

单位老张最近烦得很，十几年前买了一个六楼的小产权，现在岁数大了，爬楼吃力。

想把房子卖了，挂牌价比周边商品房低一半，但一直无人问津……

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什么是小产权房

正常的土地开发流程是国家通过征地，使得土地从集体所有变成国家所有，然后国家进行国有土地的出让，再由开发商进行开发。

集体土地是不允许进行商品房开发建设的，所有出售的商品房都是在国有土地上建造的房屋。只有取得国有土地使用权以后的商品房才是合法的商品房，除此之外的都叫做小产权房。

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土地集体所有制的来源

土地革命时期，政府把土地分给农民，农民是获得所有权的。

后来社会主义三大改造，农民自愿加入农村合作社，把自己的土地产权入股变成合作社的产权，在法律层面上将土地的所有权从农民个人变成了集体所有。

这样做有两个明显的好处，一是便于农机下乡，提高农业效率的同时促进工农业经济循环。二是农民个人收入有村集体兜底保障并且防止出现新的土地私下兼并。

就这样，土地集体所有制和国家所有制组成了我国土地所有权的基本结构，并延续至今。

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小产权房转正绕不过去的问题：征地、出让

说到征地就要给村集体补偿款，给相关村集体人员安置就业或货币补偿。这部分钱是地方政府要掏的。征地完成后，土地性质由集体转为国有，那时才涉及到土地出让问题。

出让给谁？一般的开发流程是出让给开发商。在这个过程中，政府不但收回征地投入，还会获得一定的土地溢价。

面对既成事实的小产权房时，政府没有动力去做征地的事。

因为，政府先得掏出一大笔钱给村集体。

然后政府再不得不直接面对大量且分散的小产权房住户去收取土地出让金。

要向这样一个群体征收土地出让金是非常困难的。

一是征收标准无法界定。每平米到底应该收多少钱？而且这种标准是动态变化的。拖的时间越长，土地溢价越高。

二是小产权住户能否承担。毕竟购买小产权房的群体在经济上本身就不算富裕，真要有钱就购买商品房就不会选择小产权房了。因此，土地出让金高了，住户交不起也不愿意交。低了政府吃亏周边商品房住户反对。

因此，厚正说认为：目前讨论小产权房转正是极不现实的问题。

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小产权房的未来

目前的小产权房作为一种既成事实的存在，视为村集体土地使用权的有限出让。

出让对象就是小产权证上有名字的个人。出让时间没有明确约定，按现行法律规定耕地30年、草地50年、林地70年。我个人倾向于折中50年处理。

也就是说，只要乡村行政管理单位不再颁发小产权证，现有的小产权房交易、赠与、继承等都将不再换证更名。只要50年后，最长70年，小产权房就没有任何法律意义上的保障了。