朋友最近在看房，他现在住二环边无电梯六层小户型，想置换个大点的房子。

我建议趁着现在市场相对稳定，果断换带电梯的新小区。

没想到，他想买村证房。

他说，我就是住的，又不卖，村证位置不错，而且也是市政供电、供水、供暖，怎么了？

2020年已经过了半个月了，没想到前些年建成的村证房，竟然还有市场。

很多人对于房产的思维，还停留在“房子仅仅是用来住的”这个层面。即便我们大家都不炒房，也要在合理合法的范围内购房呀。

考虑村证房的购房人，是因为“价格”的取舍。

二环内好的村证小区，单价不过10000元左右。而商品房（石家庄俗称市证房）价格高企，二环边带电梯的次新房，单价将近20000元。

价格如此诱惑，让很多只关心自住，不关心升值的购房人，难以抵挡。

那，村证房到底是怎么回事？能不能购买呢？

什么是村证房？

村证房即小产权房，是指未通过规划部门的城市总体规划，在农村（或其他单位）集体土地上由村委会或村委会委托的开发商建设的房屋，无法取得五证，不能办理「不动产权证」的房子。

至于某些村证房，村里给颁发的小证，并没有法律效应。

很多人对小产权有误解，比如有人认为40年产权的公寓是小产权，这是不正确的理解。

公寓、工业用地等项目，是经过规划部门批准的合法的建设项目。无论产权年限是多少，都是正规产权的性质，都属于民间俗称的“大产权”。

同时村证房和回迁房是不同的性质。回迁房是合法合规的，允许上市交易的。村证房是违法违规的，明令禁止建设和销售的。

身边的村证房

作为全国城中村改造项目最多的省会城市之一，石家庄存在着不少的小产权房。从二环内到二环外，甚至到三环一带，石家庄小产权房遍布各个区域。

房价也从最初的每平方米均价六七百元涨到5000元甚至10000元左右，但仍然要比同地段的商品房价要低上不少。

比如裕华区的大马庄园，位于谈固东街与东岗路交口，占据裕华区核心位置。但根据安居客的信息，均价11500元左右。与之一路之隔的建投十号院，二手房挂牌价高达2.3万元左右。

还有长安区的金谈固家园（部分楼座），毗邻中山路和地铁一号线，不远处还有长安万达广场，但是均价只有10000元左右。

西边城区这种房子也不少。新华区的柏林怡园，均价12000元左右。桥西区的新大院，均价约10500元左右。

但是，这类楼盘在买卖交易中，有个共同特点，只能全款，不能贷款。

因为开发建设中无法取得五证等相关证件，银行并不能针对此类房产发放贷款。所以，村证房的交易只能是全款，且属于私下交易，不受法律保护。

另外，根据我们的实际探访，村证房小区门口的中介门店数量，特别少。

我们都知道，小区附近中介门店的多寡，是衡量小区二手房源交易量是否活跃的重要指标之一。

在裕华区谈固东街一带，公园首府、国大全城、尚东绿洲等商品房小区门口，中介很多，国大、1+2、贝壳、21世纪等应有尽有。

而在大马庄园南口两侧，几十间底商门脸，只有21世纪一家中介。我问店里的小伙子，村证房卖的怎么样？他摇摇头说：

现在没人买村证房了，客户们懂的越来越多了。

村证房的弊端

首先，属于违法行为。

自然资源部、住建部等部门曾经多次发布通知，明确建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，强调对在建、在售“小产权房”坚决叫停，严肃查处；对违规为“小产权房”补办手续的要严肃处理。

正规的大产权商品房，流程复杂，从拿地到交付，需要土地、规划、住建、房管等众多部门审批，通过后，房子才能最终交付到购房者手中。

而小产权房，几乎都是偷偷的开工建设，私自开发者，在村里的田间地头，画地为牢，开始建设。从法律手续上来说，必然是不合法的。

其次，升值缓慢。

上文提到，村证房的价格只有同地段商品房的一半，甚至更低。

第三，拆迁补偿很低。

商品房在拆迁过程中，对业主进行赔偿的主要原因，是对小区土地的赔偿。所以，拆迁补偿价格高企。

而村证房在集体土地上建设，并未缴纳土地出让金，非国有出让土地，所以拆迁或者征用的时候，土地补偿给村集体。

对于外来购房住户，最多赔偿建筑成本。而随着时间推移，房子本身，作为一栋年老建筑产品，价值所剩无几。

第四，居住品质较差。

村证房普遍存在着没有物业公司，村里管理混乱，社区维护不到位等问题，居住舒适度往往很低。

第五，面临被强拆的风险。

刚刚过去的2019年，西山的别墅，景区的度假房，正定的某某小镇等一众小产权房，迎来严查。被拆除的不在少数。

村证房会转正吗？

这是个很关键的问题，也是很多购买村证房的业主，很关心的问题。

村证房的核心是土地性质是村集体土地，非国有土地性质。从而建设的项目未缴纳土地出让金，所以价格低廉。如果转正，首先应该通过城市总体规划，变村集体土地为国有土地性质，另外补交土地出让金。（其他手续还很多，这是很重要的两点）

如果让业主再补钱，业主人数众多，很难形成统一意见。从历史上曾经发生的情况看，大多数补交出让金的事情，都流产了。而不交此费用，更是万万不能转正的。

买房是大事，一定要在合法的范围内进行交易。否则……只能躲被窝儿里，牙掉了吞自个肚子里吧！

附：石家庄主城区部分村证小区名单