一直以来，关于车位维权或是投诉的问题不少，最多的是售价过高，随意涨租金，高价买到没有产权的车位，或是买到被变相出售的人防车位。

而关于人防车位问题更是层出不穷，有人因此被坑十几万！

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什么是人防车位？

通常小区的车位分3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位：指车位的建筑面积未被分摊，且开发商单独取得车库产权的。

常见于地下停车位，开发商利用地下空间而建造，可以用来出租和出售，业主只有购买或租用了车位才可以使用。可以办理产权证。

公摊车位：车位面积已经列入到公摊面积，并被业主分摊了的。

常见于小区地面停车位，用明确的标识划分出来的停车位，其产权是由小区房屋所有人共同拥有，归业主共同免费使用，它产生的收益也应该由业主共同所有。

人防车位：是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时可用于人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。

图片来自网络

由开发商投资建设且未纳入业主分摊面积的人防车位，其使用、管理及收益权归属于开发商。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应该属于全体业主。

根据《人民防空法》等相关法律规定，战时此类车位人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程，平时此类车位可由开发商处置。

不过，人民防空法规定“人防是国防的组成部分”，物权法则规定“国防资产属于国家所有”，所以它是没有所有权的，只有使用权。

图片来自西安人民防空办公室官网

西安关于人防车位使用的规定是：人防车位按照“谁投资谁收益”的原则交由开发企业管理，开发商可以出租使用权，最长期限20年。

与之对应的是产权车位是开发商出售给业主的，该类车位可以办理产权证，车位的年限一般与房屋的土地使用权一致，所以如果是住宅，产权车位的使用年限一般是70年。

人防空间用来做车位，这在很多城市都很普遍，也是城市空间资源的合理利用。

关键是，人防车位是不能卖的，规定也说的很清楚，优先向业主出租，不得出售、附赠。

《陕西省物业服务管理条例》第八十三条，物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。

第一百零九条规定，违反本条例第八十三条第二款规定，将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

但很多开发商违规销售，而对于不知情的业主来说，却面着不少风险和损失。

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在西安严查变相出售、附赠人防车位等的大背景之下，西安多个小区爆出人防车位问题。

本应该优先向业主出租的人防车位，却被爆出要花钱买，售价高达33万/个。

西安群贤道九号小区业主反应，小区内的人防车位，使用权限刚好卡在规定的20年，但费用要33万。

相当于花三十多万“买”了没有产权的人防车位。

还有这些小区自爆人防车位问题。

华龙太乙城时光界小区，车位售价约24.2W，其中部分都是人防车位。车位空置起码一半，不给业主租！

华安紫竹苑人防车位在售卖交易，不买车位的业主不能进小区，没有地方停车！

咸阳亨星※锦秀城小区，全部人防车位对外出租出售，一个车位出售13万左右，出租每月420元停车费。

碧桂园天颂，卖房时销售直接就将人防车位明码标价出售，实际签合同又写的长租合同，说到期后免费续约。

万象春天全是人防车位，均价16-17万一个，不买没地方停。

华远系列的底下人防被装修成了单间，纷纷卖给了业主！

朗郡水木兰亭小区，地下人防车位被卖了，地上临时车位被取消。

凤城一路杰信花园小区，人防车位只卖不租。

变相的高价出售没有产权的人防车位！强买强卖。

合同法规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以，当开发商卖给你的使用产权车位超过20年，或说20年后赠送50年，属于欺诈行为。

人防车位本来只能用来租，但多少开发商，通过使用权转让合同，合同上讲起来是长租，但不允许短租，高价长租不就是变相出售？

关键是不划算，变相买了20年的使用权，花费十几万，甚至三十几万，到期后又重新租，又是一笔很大的开支，还没有产权。

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如何识别开发商卖的车位是产权车位还是人防车位。

一是实地考察，去要买的车位现场看，如果是人防车位，通常墙面或是地面会有“人防”标识字样！

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二是看合同，如果买的是产权车位，签订的合同是《商品房买卖合同（预售）》。合同约定中的土地用途为车位，土地使用权终止日期一般和房产日期一致，使用年限70年。

如果是人防车位，一般签订的合同名称为“地下车位使用权转让协议书”。其中约定“车位使用权期限自甲方交付车位之日起20年，到期后自动续期，单次续期年限不超过20年，总续期年限不超过土地使用权年限。