斩获江西旅游风情小镇殊荣之后，炙手可热的澡溪乡小产权房，如今愈发一房难求。

澡溪乡位于江西省宜春市奉新县，常住人口不足两万，乡政府距奉新县城50余公里，但到省会南昌仅70分钟车程。全乡千米以上山峰有10多座，年平均气温只有15℃，千年温泉——九仙温泉是澡溪乡的金名片，当地有“宜春有温泉数处，独澡溪九仙汤有其妙”之说。

2011年，澡溪乡确定旅游立乡发展思路，通过再现千年温泉的昔日辉煌，开发全乡境内一切可供盘活的旅游资源，打造温泉旅游线路。澡溪乡还设计了全民参与旅游资源开发、盘活旅游资源的路线图和时间表。至2018年底，澡溪乡已成为南昌居民省内休闲游、养生游、亲子游的首选目的地之一。

依据《江西省旅游风情小镇创建指南》及验收标准，2019年12月27日，江西省旅游资源规划开发质量等级评定委员会公布《2019年度江西省旅游风情小镇认定名单》，澡溪乡榜上有名。

今年8月，江西省某高校教师向《民生周刊》来信反映：旅游风情小镇是一道光环，可以帮助澡溪乡旅游业在良性循环的路上走得很远，如果被滥用，不仅会折损光环的品牌价值，也会让当地陷入急功近利的被动局面。

这位教师说，当地实施“旅游立乡”战略这些年，民间自发形成了以小产权房为主体的“旅游黑地产”市场，买方主要是南昌市民，身份多为政企退休人员或中小企业主。尽管县乡两级党委、政府对此知情，但受“局部利益保护”思想左右，未能进行有效监管和治理，导致目前澡溪乡又形成了二手小产权房交易市场。

这位教师了解到，从图纸设计到选址规划，从建设施工到建材选用，从主体登顶到竣工验收，从一手交易到二手交易，当地已售或在售小产权房始终游离于监管之外。正因为此，最让她担心的是这些房子的安全问题。

澡溪乡是否存在“旅游黑地产”市场？近日，《民生周刊》记者赴奉新县进行了调查。

对小产权不回避山景房报价41万

根据掌握的线索，《民生周刊》记者沿澡溪乡政府向西，在接近靖安县两公里的区域内，发现多个小区式住宅。

在其中一个小区，记者见到了住户范先生。据他介绍，他的户籍在南昌，2014年退休后就想和老伴儿在农村买房养老。2015年，范先生的儿子在朋友引荐下来到澡溪乡这个小区，看到位置、环境都符合父母的要求，便花了29万元买下了一套两室一厅住宅。

“儿子回来告诉我，房子是小产权，但能住50年。我想，我在南昌有大产权房，在农村有个小产权房也无所谓。而且，价格又不贵，还是精装修。”范先生说，很快他们便拎包入住了。

小区另一名住户和范先生情况相似，都是在2015年购买并入住。他告诉记者，小区50多个住户中八成以上来自南昌，老人居多，有一些人在南昌时就是邻居。

在另一个住宅小区，记者以买房者身份向小区开发商咨询是否还有房屋可售。

对方说，目前她手中已经无房，但有一个来自南昌的住户当年购买了4套小户型住宅，如果真心求购，她可以帮忙联系。

“4套房住户”在电话中表示，自己半个月前手中还有一套房未售，但已经有人交了一万元定金，如果愿意多付3万元，可以考虑把房卖给记者。

见记者诚心买房，开发商建议记者到毗邻的坳头村碰一下运气。在坳头村，记者见到了黎姓老板。他说，自己手中还有两套空房，其中一套93平方米的山景房视野很好，售价为41万元。

在奉新县澡溪乡，小产权房交易不仅公开化，而且一房难求。图为已售“山景房”。图/郑旭

建房用地多为农户宅基地

黎姓老板告诉记者，他的小区开发较早，建房用地是当年从农户手中买的宅基地指标，2015年竣工，2016年开始销售。

“村民去乡里申请宅基地建房，批回来后卖给我们50年，我再用这些指标到上面申请建房，这样房子就有规划、建设许可，只是没有大产权。”黎姓老板说。

当被问及为何不以自己名义申请建房时，黎姓老板称，自己不是本乡本村人，没有建房资格。即便是当地村民，按照“一户一宅”的规定，也没有足够面积建房。

记者调查发现，黎姓老板的这种做法在澡溪乡十分普遍。在当地小产权住宅小区中，澡溪乡本地的开发商极少，多数人来自奉新县城及周边靖安、修水等县。在这些开发商中，真正干建筑出身的少之又少。

记者还了解到，虽然当地已经明确一个农户只有一处宅基地的规定，但有农户子女较多，且在子女成年之后进乡入城或选择到大城市工作生活，户籍还留在本村，于是留守家中的父母就把子女的宅基地指标卖给了开发商。

需要提及的是，黎姓老板告诉记者，他开发的小区是按度假村标准建设，营业执照上写明的经营范围是餐饮和住宿，所以从一开始他就把原本可以卖掉的房子留出来，剩下的一部分用作饭店和民宿。

“走了这么多小区，你们可能也发现，这里的老板对外都不说自己开发的是住宅，而是山庄、度假村，这样省里或市里来人检查就好说了。”思忖片刻，黎姓老板说，“其实，当年乡里是鼓励我们搞旅游地产。只是现在的政策越来越严了，才来敲打我们。”

据他回忆，针对农村违规建房问题，2017年澡溪乡开展了一次专项整治行动，对全乡40多个建设主体进行了处罚。

“以前有买房人问房子买到手后会不会被拆掉，我都让他们放心，因为我们是被罚了钱的，再拆就没道理了，除非是国家征收征用这块地。”黎姓老板强调。

以山庄、度假村等旅游接待用房为交易掩护的小产权房，涉及房源多，安全存隐患。图/郑旭

涉及房源多安全存隐患

对于2017年的专项整治行动，《民生周刊》记者向澡溪乡党委、政府有关负责人进行了求证。

澡溪乡乡长帅玉斌在受访时表示，2017年该乡按照县里的统一部署，对全乡范围内的违建问题进行了专项整治，从结果看，整治很奏效，全乡没有新发生违法建设问题。

然而，据当地群众反映，澡溪乡一个名为龙床山庄的小产权住宅小区，有多栋建筑是2017年4月开工、2019年6月完工并交付的，正值奉新县提出专项整治期间。

“我是2016年调任这个乡做党委书记的，我来后发现这里村民自建房存在不规范问题，所以就没有再审批一户，这么做也是从源头打击小产权房建设。至于存在旅游黑地产，而且已经具备市场交易属性，进行私下交易，乡里确实不太了解。因为小产权房交易具有隐蔽性，很难取证。”澡溪乡党委书记谭海林说。

事实上，澡溪乡小产权房交易并不隐蔽。在建筑物围栏、变电器护栏、照明电线杆、路标指示牌等澡溪乡公共设施上，记者发现了多张小产权房出售广告。

封不住建设关口，管不住交易环节，奉新县当地是否重视小产权房涉及的安全问题呢？

据不完全统计，澡溪乡小产权房规模在1000套左右。

记者在暗访中发现，澡溪乡当地的小产权住宅小区，在选址中相对随意，承建方多是农民自发形成的无资质的施工队伍，使用的建筑建材在来源上也很难做到可追溯。不仅如此，由于没有验收环节，各小区在消防、用气、用电环节根本达不到国家标准，有的小区甚至整栋楼看不见一个灭火器。

据群众反映，就在记者采访前夕，龙床山庄因存在安全问题，导致一名住户的朋友从高处坠楼并死亡。

对此，谭海林表示：“安全问题之前乡里确实忽视了，随后我们会不间断地开展清查。但在竣工验收环节，单凭现有力量只能肉眼判断，很难做到专业化，这需要县里有关部门支持。”

澡溪乡小产权住宅区。图/郑旭

步步形成的旅游黑地产市场

通过走访，《民生周刊》记者发现，在奉新县澡溪乡，当地形成的以农民自建房为名、以旅游接待用房为掩护、以交易获利为目的的“旅游黑地产”市场，是一步步发展起来的。

如前文所述，形成温泉旅游效应后，2011年后澡溪乡全面开发境内一切可供盘活的旅游资源，以提升旅游服务接待能力。在乡里的支持下，一些农户开始把房屋改造成民宿，鼓励有实力的农民以合作建房名义拆旧建新，建起独栋、双拼、联排式乡村酒店。

彼时，以南昌市民为主的外地游客到澡溪乡旅游后，感受到了当地良好的生态环境，尤其家庭式的住宿方式。于是，日租房变成月租房、年租房，最后有游客出资买断为40到50年，一步步发展成养老房或私人会所。

慢慢地，“一个房间或者一套家庭房被外地人买断，一次性收获几万或者几十万元”的消息，被当地更多人知晓后，他们纷纷到澡溪乡寻求合作，买地建房。这样，原本是以租代购，最终却形成了具有真实交易属性的小产权房市场。

“下一步，我们要拿出具体举措，抓好安全源头，让游客在奉新境内玩得舒心、玩得放心，同时管好小产权交易环节，不给牟利者任何机会。”奉新县副县长甘凤生在受访时说。

近年来，土地监管制度的铁笼效应越发显见，自然资源部不久前再次强调——不得通过登记将小产权房违法用地合法化，这意味着小产权房野蛮建设的时代已经过去，下一步，各地应在整治小产权房交易问题上有作为，敢担当。