1、在房屋登记制度尚未完善、双方未签订书面协议的情况下，如何确认是否存在农村房屋买卖关系【张某清、冯某霞、崔某、新乡市新华综合服务有限公司申请再审案，《最高人民法院公报》2000年第5号]

案件要旨：对于发生在房屋登记制度尚未完善时的案件，在双方当事人未签订书面协议的情况下，确认是否存在房屋买卖关系，应当结合实际履行情况来考虑是否存在房屋买卖关系。买方已支付对价、房屋价值和付款。 价格是否合理，卖方是否已交付房屋及房屋所有权证或买方是否长期占用该房屋，卖方在此期间是否主张权利，是否可以排除借用或租赁，以及在此基础上进行综合分析判断。

2、出卖人将宅基地使用权转让给集体经济组织其他成员后主张合同无效的，应当认定出卖人对合同无效有过错，买受人应当承担赔偿责任。赔偿损失[施某培等。 杨某军宅基地买卖纠纷案，《民事审判指导与参考》卷一。 2019年2月]

案件要旨：出卖人将宅基地使用权转让给集体经济组织其他成员后，主张合同无效的，应认定出卖人对合同无效有过错（法院认定：卖方有90%的过错），法院应认定合同无效。 买方的损失由房屋价值（包括土地价值）与购买价格之间的差额确定。

3、是否可以仅以房屋所有权、宅基地使用权未登记为由，否定农村房屋产权转让的效力？

案例要点：农村房屋所有权、宅基地使用权未登记的现象仍然普遍存在。 随着城镇化进程的加快，农村房屋流转、土地流转迅速增加。 在土地资本化和拆迁补偿等利益驱动下，曾经卖掉房屋和土地的农民往往会回去要求法院确认房屋所有权没有转移。 在物权法司法解释及相关配套法规明确确认物权法个别条款具有追溯力之前，法官不能以有利追溯为由对个别案件赋予物权法追溯力； 即使物权法实施后发生未登记农村房屋流转，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未登记为由，否定农村房屋产权流转的效力。 ; 获取以维护交易安全。

4.城镇居民购买农村房屋时，应当结合其历史背景和现有关系考虑其效力，不宜直接认定其无效[马某民诉陈某银房屋买卖合同案，发表于《中国判决案件概况》]

案例要点：对于城镇居民在农村宅基地购买私人住房，现阶段我国法律法规和政策仍采取禁止原则。 绝对。 城镇居民购买农村房屋产生的纠纷，应当从当时的历史背景和维护现有房屋所有权关系的角度考虑，不能认定为无效。

5、同一村不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员的认定[王某恒与何某贵房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2012年1月5日第6版]

案例要点：判断同一村不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员时，应根据集体土地产权归属和承包单位来认定。 没有村农民集体经济组织，村内只有多种农村集体经济组织并存的，同村不同小组的村民不是同一农民集体经济组织的成员； 经济组织并存的，同一村不同村民小组的成员，是同一农民集体经济组织的成员。

六、农村房屋买卖合同无效并不自动导致拆迁利益分配方案无效[马某诉张农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2017年12月28日第6版]

案件要旨：涉案院落被拆迁后，签订农村房屋买卖合同的双方当事人就拆迁补偿的解决达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反强制性规定而无效法律、行政法规规定的，并不一定导致本拆迁利益分配方案无效。

7、违章建筑物属于不可交易物，以其为标的物的买卖合同为无效合同。 后续问题应按合同的过失处理。 双方承担的损失为签约过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案，《北京第三中级人民法院网》9月4日，2017]

案件要点：当事人购买违章建筑。 由于该房屋是违法建造的，不属于交易物品，该合同属于无效买卖合同。 后续问题应按合同的过失处理。 卖方应返还房屋价款，因为房屋实际上已交付使用，而且根据公平原则，买方应支付一定的使用费。

8、村委会将丧偶老人留下的房产出售给购房者是否有效[董某某诉村委会农村房屋买卖合同纠纷案，《北京法院网》2015年11月9日]

案件要点：无人继承或者遗赠的遗产，属于国家或者集体。 村委会将丧偶老人留下的房产出售给购房者应该是合法有效的。 买受人虽持有购房合同，但无处登记农村房屋产权，法院可以确认其购买的房屋属于其所有。

9、申请“五保”并不意味着放弃房屋所有权。 涉案村委会仅有五保户房屋托管权，无权处分【吴等人诉渔阳关镇大房坪村委会惠某、曾某无效宣告案】房屋买卖协议的规定，《民法、物权法典型案例评述》，法律出版社2010年版]

案例要点：所有权包括占有、使用、受益、处分四种权利。 处分权是所有权的核心。 “五保”对象对其个人财产享有所有权，但“五保”对象“不得处分”其个人财产。 申请“五保”并不意味着放弃房屋所有权。 涉案村委会仅有权对五保户的房屋进行托管，无权处分。

10、小产权房买卖合同无效确认纠纷应综合评估[《人民法院新闻》2010年9月29日第7版]

案件要点：销售无效确认纠纷应根据交付时间长短、房屋本身重置成本价、土地区位补偿价等综合评估小产权房合同。 一方面充分考虑房屋改扩建带来的附加值，另一方面考虑土地升值、房屋升值和巨额财产带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济效益。原买家回购造成的损失。

编辑| 静茹

来源 | 最高人民法院司法案例研究所

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