来源 | 广东标源律师事务所

尽管国家和地方政府多次下令暂停“小产权房”的建设和销售，但在商品住房价格较高的城市，部分购房者仍然选择购买低价农村住房。 尤其是在“农地入市”政策的刺激下，市场上甚至出现了农村住房交易的热潮。

本文拟从农村房屋买卖合同效力的认定入手，从农村房屋买卖合同纠纷的审理规则中透视法律风险点。

一、农村房屋买卖合同的定义

农村房屋买卖合同是出卖人将农村房屋所有权转让给买受人、买受人支付价款的合同。 经济组织以外的单位或者个人签订的农村房屋买卖合同。 与其他房屋买卖合同不同，农村房屋买卖合同的标的物是农村住房，即在农村集体土地上建造的房屋。 2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。

“小产权房”并不是一个严格的法律概念。 结合《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决制止非法建设和销售“小产权房”的紧急通知》（国土信息化[2013]70号），我们将“小产权房”定义为违反土地和城乡建设管理法律法规，在农村集体土地上开发建设、出售给单位或者个人的房屋。集体经济组织以外的组织。 不难看出，我们通常所说的“小产权房”是农村住房的一个子概念。

二、农村房屋买卖合同的法律效力

司法实践中，对于同一集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认为该合同有效。 但对于集体经济组织成员与集体经济组织外的单位或者个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对合同效力的认定存在差异。 本文将重点介绍和介绍北京地方法院的司法判决标准。

（一）评审总体规则

1. 最高人民法院

《最高人民法院关于印发的通知》（发办[2011]442号）第十五条明确，在农村集体土地上修建房屋并向社会公开出售的，应当依照《最高人民法院关于印发的通知》第五十二条的规定。合同法和土地管理法第五十二条。 第四十三条规定买卖合同无效。 宅基地上的房屋出售给集体经济组织成员以外的人的合同不发生法律效力； 向集体经济组织成员出售的，应当遵守法律、行政法规和国家有关宅基地分配、使用的政策。 规定。

此外，值得注意的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第三十五条还明确规定，“宅基地转让在非试点地区的，农民将房屋出售”。宅基地流向城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同一般应视为无效。

2、各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私人房屋买卖纠纷合同效力及处理原则座谈会纪要的通知》（京高法发〔2004〕391号），“北京市人民法院民事审判实践难点问题研讨会会议《纪要》（2006年9月14日），针对农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京市高级人民法院确立了以无效认定为依据的司法判决标准。原则和有效性判定的例外。 具体而言，买受人与出卖人均为同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已迁往所购房屋所在地集体经济组织的，该合同可以认定有效； 法律修改前，房屋转让给回乡定居的干部、职工、退役军人、华侨、港澳台同胞的，转让合同也同样有效。 此外，农村房屋买卖合同原则上应视为无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律的指导意见》（2012年3月5日）第十三条、第十四条的规定，城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有的土地。 在建房屋签订的房屋买卖合同视为无效合同； 除非买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所属农村集体经济组织成员资格并符合其他购买条件的，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同买卖合同也应当视为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、流转、出租非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条的规定（粤高发发[2001]号。以联建方式转让、租赁建设用地或者变相转让农村村民住房建设用地的合同，一般视为无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭审理农村宅基地房屋纠纷案件的原则意见》（沪高发民一[2004]4号），对于农村集体经济组织成员之间发生的属于下列范围内的纠纷：乡（镇）房屋出售给乡（镇）外人员的，经有关组织、部门批准，视为有效； 未经有关组织、部门批准，将房屋出售给乡（镇）外人员，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用的，合同无效； 组织和部门批准，如果合同已实际履行，且购房人已实际居住和使用房屋，则暂时不会就合同的有效性表明立场。 在实际处理中，要坚持尊重现状、保持稳定的原则。 现状以及继续占有、居住和使用房屋的权利。

（二）特别裁判规则

重点关注北京市各区法院办理农村房屋买卖合同纠纷的具体司法实践，深入研究农村房屋买卖合同纠纷的重点难点问题。

一、集体经济组织成员资格的判断标准

根据北京高院的司法指导，买受人是否是房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力的关键。 集体经济组织成员资格的判断标准是解决上述问题的“关键”。 从近两年北京地方法院的判决案例来看，北京地方法院在起诉前一般会判断买受人是否在房屋所在地有农业户口，并且通常会参考房屋所在地的村委会。房子位于。 原村集体经济组织成员的意见。 具体来说，农业户口的购房者，购买房屋后一审辩论结束前将户口迁至房屋所在地村委会的，视为村委会委员村集体经济组织。 反之，对于非农业户口的购房者，即使户口已迁至房屋所在地村委会，并参加了村里的选举，也不应被认定为该房屋所在集体经济组织的成员。村庄。

另外，需要注意的是，北京地方法院在判断购房人是否具有集体经济组织成员资格时，一般以购房家庭为参照系。 只要购买房屋的家庭成员之一是房屋所在地集体经济组织的成员，农村房屋买卖合同通常就被视为有效合同。

2、出卖人是否不再具有集体经济组织成员资格影响合同效力

如果出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件？ 也就是说，如果出卖人在签订合同时是城镇居民，或者在起诉前已经成为城镇居民，或者在起诉前已经成为其他集体经济组织成员，是否会影响农村房屋效力的认定？销售合同？

从北京地方法院的判决案例来看，多数法院认为合同无效从一开始就无效，出卖人已成为房屋所在地以外集体经济组织成员的事实即使出卖人提起诉讼，也不能导致农村房屋买卖合同生效。 非房屋所在地集体经济组织成员的，仍有权起诉农村房屋买卖合同无效。 如果诉讼时房屋的买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，法院会支持出卖人的主张，然后法院会判决合同无效。 但很少有法院判决规定，如果在起诉时出卖人不是房屋所在地集体经济组织成员，即使买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，农村房屋买卖合同是有效合同。

3、农村房屋买卖合同连续交易的有效性

卖家把农村房子转让给一手买家，一手买家又把房子转让给二手买家，甚至陆续把房子转让给其他买家。 于是，发生了一系列交易，卖方状告农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的有效性？

从北京地方法院的判决案例来看，多数法院认为，如果第一手购房者不是房屋所在地集体经济组织成员，且诉讼时的房屋购买人不属于房屋所在地集体经济组织成员，房屋所在地集体经济组织成员的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。 房屋转让后，会导致宅基地使用权非法转让，损害集体经济组织的权益。 农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。 反之，第一手购买人不是房屋所在地集体经济组织成员，但诉讼时房屋的购买人是房屋所在地集体经济组织成员。 由于宅基地使用权尚未转让给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。 也就是说，只要房屋的最终买受人是房屋所在集体经济组织成员，之前的多份序列买卖合同均有效，无论对应的受让人是否是集体经济组织成员。房子所在的地方。

4. 主张合同无效是否有诉讼时效？

北京地方法院认为，合同无效自始即无效，仅凭时间的推移并不能改变无效合同的违法性。 当事人主张，农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效限制。 但合同无效后，当事人主张返还财产、赔偿损失的，适用诉讼时效期间。

三、无效农村房屋买卖合同的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还； 无法退货或无需退货的，按折扣价赔偿。 有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失。 双方都有过错的，应当承担相应的责任。

《最高人民法院关于印发的通知》（发办[2011]442号）第十五条明确规定：“在确定合同无效后的损失责任时，应当综合考虑当事人的过错。 ，避免因处理结果造成当事人利益失衡。”

值得注意的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第三十五条明确规定，“合同无效后，买受人可以要求返还货款并向人民银行支付货款。”我国同期同类银行贷款利息。如果买受人已经对房屋进行了改建、重建，也可以要求赔偿改建、改建费用。

具体到农村房屋买卖合同的情况下，出卖人通常会提起诉讼，确认农村房屋买卖合同无效。 如果买方未提出反诉而合同无效，北京地方法院通常会向双方当事人解释是否将合同视为无效的法律后果。 农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几个方面：

（一）返还财产

一般情况下，农村房屋买卖合同无效后，卖方所获得的房价应返还给买方（一般不支持利息损失）。 买受人腾出房屋后应将房屋返还给出卖人，同时交回与房屋有关的权利证明，如《集体土地建设用地使用证》、《房屋使用证》等。地点”。

（二）损害赔偿

1、无效合同过错责任的分担

北京地方法院通常会认定卖方和买方均对农村房屋买卖合同无效有过错。 出卖人在出售时明知其出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止的范围，出售房屋后又以非法出售房屋为由主张合同无效，违反了《房屋买卖合同法》的规定。诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。 责任（通常为 70%）。 买受人明知自己不是房屋所在地集体经济组织成员仍购买房屋的，应当承担合同无效的次要责任（一般为30%）。

2. 损害范围

北京市人民法院《民事判决疑难问题座谈会纪要》（2006年9月14日）明确规定：“在处理合同无效时，出卖人因土地增值、拆迁、补偿等利益应充分考虑买方因房屋现值与原购买价之间的差异而造成的损失，平衡买卖双方的利益，避免因房屋无效而造成利益失衡。购房者有房屋改建、扩建的，应当对其增值部分给予合理补偿；购房者无房居住的，应当妥善安置。” 《关于房山法院关于农村私人房屋买卖合同纠纷请示有关问题的复函》因合同无效而造成买受人信赖利益损失的，应当酌情给予赔偿，但赔偿比例和金额应当考虑房屋所在地周边的交通、商业、环境的发展情况、土地的升值情况、是否有拆迁的可能性等因素。 结合北京市地方法院的判决实践，对农村房屋买卖合同无效时的损害赔偿范围具体解释如下：

(一)依赖权益损失的补偿。 合同无效时的损害赔偿责任本质上属于缔约过失责任，原则上仅限于对信赖利益损失的赔偿。 北京地方法院总体支持买受人赔偿信赖利益损失的请求，并充分考虑出卖人在土地增值、拆迁、补偿等方面的利益，以及买受人因房屋现值与现值差额所造成的损失。原购买价格等因素应当参照房地产司法鉴定报告和现有证据酌情确定。

（二）附加价值损失的补偿。 买受人新建、改建、扩建、装修房屋的，合同无效后，出卖人应当补偿买受人的增值部分。

农村房屋买卖合同无效，具体损害赔偿金额一般确定为房屋、装修、设备及配件重置价新价和宅基地补偿价的70%。 一般情况下，对于诉讼期间已纳入拆迁范围的涉案房屋，可以一并处理区位补偿费； 对于诉讼期间未纳入拆迁范围的涉案房屋，暂不予办理位置补偿价。 今后拆除时，由有关各方另行协商解决。 虽然涉案房屋尚未进入征收拆迁程序，但双方房屋交易已完成多年。 涉案房屋周边商业环境、交通环境、人文环境发生变化，土地价值、房屋价值大幅上涨。 如果重新调整为新价格，且区位补偿价已由有资质的评估机构评估，部分法院支持当事人主张区位补偿价。

“拥有永久财产的人有毅力。” 住房问题是现阶段最大的民生问题。 农村房屋买卖合同纠纷中，问题的本质实际上是土地问题。 如何发挥司法的引导作用值得我们深入思考。