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固戍小产权房2021?深圳楼市新房入市4月测评

这些项目按照价格划分:

5万/㎡以内的项目有:中海万锦熙岸华庭、保利勤诚达誉都;

5-6万/㎡的项目有:锦顺名居、兴围华府

6-8万/㎡的项目有:壹城中心2区

区域

项目名称

面积段

(㎡)

房源量

(套)

评级

宝安

兴围华府

69-93

402

★★★

龙华

壹城中心2区

48-95

1210

★★★★

锦顺名居

81-191

524

★★★

坪山

中海万锦熙岸华庭

80-105

264

★★★

龙岗

保利勤诚达誉都

88-110

541

★★

本月即将开盘项目不多,我们重点阐述宝安兴围华府、龙华壹城中心2区和坪山中海万锦熙岸华庭这3个项目,为想买房的人提供建议。(关注:鑫闻观点)

1.壹城中心2区

推荐关键词:超大综合体、学位、品牌开发

龙华壹城中心,是深圳知名的超级综合体。占地约50万平,总建筑面积320万平。整个项目共规划11个区,配套完善。

其中体量达60万㎡商业旗舰壹方天地,现已开放营业A/B/E区,迅速成为龙华区域商业地标、人气聚集地。今年下半年C区也即将开业,待未来全部落成后,规模相当于3个罗湖万象城、5个海岸城。

一直以来,壹城中心作为龙华网红盘,一举一动都备受关注。从2015年起,每年均有住宅推售,目前9/5/6/7/8区均已完成入伙,社区居家氛围逐渐起色。即将开盘的2区住宅,为D区商业上盖住宅。

以上可知壹城中心位于龙华的现代商贸区中心地段,拥有成熟的生活配套和教育配套。项目开发商为鸿荣源集团有限公司,该公司在宝安、龙华均有众多超大体量旧改项目,开发实力强大。

01

项目配套

教育配套:项目配建三所公立幼儿园和两所九年一贯制学校:龙华第二实验学校与龙华创新实验学校。但由于壹城中心业主较多,第二实验学校报名人数众多,很多学生需要被分流;

商业配套:自带60万㎡的超大商业综合体壹方天地,商业体量大、业态丰富,3公里范围内还有星河ICO、红山6979、天虹购物中心(九方)、ATmall、绿景佐邻香颂、大润发等,商业氛围浓厚;

医疗配套:3公里范围内医院有两大三甲医院:龙华人民医院和深圳人民医院龙华分院,另外还有深圳仁和医院、深圳健安医院、深圳龙济医院等,医疗配套较为丰富;

文娱配套:深圳书城龙华城已经开业,“龙华四馆”(展览馆、演艺馆已经营业,美术馆、图书馆预计2023年投入使用)、龙华文体中心、简上体育综合体均在建设中。

02

交通情况

项目地处人民路,为老旧商业密集地段,加上该项目体量大,人流量大,道路拥堵是壹城中心避不开的短板。但2区临近主干道龙华大道,出行较为方便。

2区距离4号线的龙华地铁口约1.6公里,步行需30分钟,未来地铁规划中有22、25、27号线分担交通压力,但至少需7年左右才能兑现,目前来看,出行主要靠公交。以下是不同的交通方式出行所需要的时间:

目的地

公交车

+地铁

开车

正常时段

10:00—16:00

上下班

高峰期

宝安中心

1小时24分钟

49分钟

55分钟

市民中心

52分钟

30分钟

35分钟

深圳北站

40分钟

22分钟

22分钟

罗湖口岸

1小时8分钟

48分钟

56分钟

(分别监测一天内的8:15,11:00,18:30三个时间段,综合得出所需时间)

03

价格评判

区域

项目

价格

对比分析

项目周边二手房

壹城中心九区

(2016年建成)

8万元/平

片区多为老旧二手房,价格较低。该项目前期已入住的二手房价达8万元/平

风和日丽花园

(2001年建成)

5.4万元/平

新华苑

(2002年建成)

6.5万元/平

周边新房

鸿荣源璞誉府

6.8万元/平

壹城中心楼王地块

项目周边无其他较新二手楼盘,仅有本项目前期二手房,成交价达8万多每平。璞誉府为壹城中心楼王地块,已于去年7月开盘,均价为6.8万元/平,预计2区预售价格不会超过7万元/㎡。

04

户型分析

壹城中心2区户型面积段偏小,总价低,最大户型仅95㎡,非常适合刚需或投资客户。整体户型种类多,可选择性大。

从图中可看出,2区大部分户型是东南或西北朝向,仅有95平户型南北通透,A座一单元的05、06为西南户型:

从总平图可看出,三栋住宅围绕变电站而建,或有辐射,C座靠近办公楼。各户型位置有以下优先顺序:

1、72-76㎡:C座一单元06>B座二单元06>A座二单元06>A座一单元06>B座二单元05>C座一单元05>C座二单元05>C座二单元06>A座二单元05>A座一单元05>B座一单元05;

2、83㎡左右:C座一单元02>A座一、二单元02>C座二单元01;

3、93-95㎡:C座03>B座03>A座03>B座二单元01、02>C座一单元01>C座二单元02>B座一单元02>C座一、二单元01>B座一单元01。

总价在500万左右,适合刚需或投资客户

1、两房一卫,户型朝西北,入口无玄关;

2、客餐厅一体化设计,整体方正,使用率高;

3、1.6米宽景阳台,尺寸阔绰;

4、赠送6㎡左右阳台,可改为次卧使用;

5、主卧3米开间,尺寸舒适;

6、L型厨房,操作台面基本满足需求,生活阳台可收纳生活用品,或纳入厨房改为U型厨房使用。

总价500万左右,适合刚需或投资客群

1、对比同样面积的C座一单元05户型,该户型朝西南,使用率较低;

2、客厅宽度3.2米,略显窄,但小户型难以避免;

3、赠送阳台房改为房间,需被主卧入户门占用部分面积,浪费面积;

4、横向卫生间,可实现洗手池外放,对于小面积户型来说较为难得。

总价570万左右,适合刚需客群

1、该户型为两房两厅一卫三阳台设计,赠送面积多,使用率高;

2、客餐厅一体化竖厅设计,动静分离;

3、主卧旁阳台可改为房间,L型景观面采光充足;

4、L型厨房,3m+1.9m可满足使用需求,生活阳台也可改入厨房使用。

总价630万左右,适合刚需自用客群

1、该户型较为方正,得房率较高;

2、主卧开间3.15m,较为舒适宽绰;

3、主卧内的阳台房可改为小书房使用;

4、厨房内的生活阳台长度达2.45m,足以用作洗衣晾衣使用,对于93㎡的户型来说双阳台舒适度高。

总价650万左右,适合刚需自用客群

1、该户型为2区最佳户型,利用率高,南北通透,视野无遮挡;

2、入户小型储物间可改为大储物柜+鞋柜,使玄关更加阔绰;

3、厨房生活阳台可改为厨房U型厨房使用,增大厨房使用面积;

4、主卧内的阳台可单独隔开设为儿童房。

05

后市趋势

目前周边旧改密集,多为大型房企开发建设,主要规划方向为住宅、商业等,未来商业面积将达200万平,总建筑面积将新增1000万平以上;

除本案外,海岸城、中洲、华润、德业基中轴央城都是片区超大型旧改项目,在大规模旧改的带动下,片区面貌将会有非常大的变化,龙华区将会迎来一轮新的发展。

综合以上主观判断,壹城中心2区最终得分为8.62分,该项目作为大型旧改项目后期阶段的产品,拥有众多亮点。项目在后市趋势方面尤为突出,周边旧改体量空前庞大,未来片区的发展前景可观。(关注:鑫闻观点)

2、兴围华府

推荐关键词:西部楼盘、低密度、低总价

项目位于大空港范围内的宝安福永街道兴围中路旁,居于地铁1号线和在建的地铁12号线之间。

项目由兴围村的股份公司建设,被兴围村包围,周边多为工厂、物流园和农民房,整体居住环境较差,且紧邻机场噪音大。

项目规划5栋塔楼和一个篮球场,从基本信息来看,因项目紧邻机场,楼层限高,塔楼为14-16层建筑,得房率达85%以上,容积率只有2.16,车位比为1:1.2,项目居住舒适度较高。

整体来看,项目处在福永,西部地区,地段较好,项目基本信息方面较占优势,但项目位于兴围村内,紧邻机场,居住环境和周边配套不佳。

01

项目配套

商业配套:社区规划1700㎡商业,项目周边大型商超较少,对面是深鹏百货,满足基本生活所需,规模较大的是步行距离10分钟的福永天虹和1.4公里外的壹航城;

生态配套:项目距离凤凰山仅1.5公里、距离桃源居森林体育公园4公里,生态环境较好;

教育配套:对口学校为兴围小学和领航中学,但不在宝安学校排名前十内,教育资源一般;

医疗配套:3公里范围内没有大型医院,仅有福永人民医院兴围社康中心、西乡人民医院黄田门诊部可提供医疗服务。

02

交通情况

项目处于地铁1号线机场东和后瑞之间,均1公里左右,步行约15分钟。以下是不同的交通方式出行所需要的时间:

目的地

地铁

开车

正常时段

10:00-16:00

上下班

高峰期

市民中心

1小时20分钟

38分钟

40分钟

深圳北站

1小时12分钟

52分钟

1小时

宝安中心

55分钟

27分钟

32分钟

机场

30分钟

15分钟

15分钟

(分别监测一天内的8:15,11:00,18:30三个时间段,综合得出所需时间)

03

价格评判

区域

项目

价格

对比分析

福永

雅乐居

(2008年开盘)

10年以上楼龄:6.8万元/平

楼龄较长,可比性稍弱

星航华府

(2015年开盘)

7.5万元/平

区域为数不多的次新二手房

固戍

领航城领誉

(2021年开盘)

6.36万元/平

距离本项目3.5公里

兴围华府周边新盘较少(最近的为领航城领誉,开盘即售罄),目前还没有备案价格,预计价格在6万元/平左右,与周边老旧二手房价格相差不大,但比次新二手房价低2-3万元/㎡,价位不高。

04

户型分析

从整体来看,由于单价较低,最大面积仅93㎡,适合刚需客户入手。每栋的户型分布一样,有东北、东南和西南3个朝向,除02户型外,其余户型较为方正。

从所有产品的朝向及各户型的位置方面来看,建议产品的优先选择顺序为06>04>01>03>05>02。接下来我们详细分析每个户型的实用情况:

2房1卫,390万左右

1、03和05户型一样,朝向不同,03为东南朝向,05为西南朝向;

2、整体户型方正,客餐厅阳台一体,视觉效果宽绰;

3、厨房长度达3.7m,旁边的阳台面积近4㎡,对于小户型产品而言面积浪费较大;

4、主卧宽度仅3.2m,床只能一边靠墙,使用较为局促。

3房2卫,420万左右

1、04和06户型互为镜像;

2、南北通透,户型方正,利用率较高;

3、三个阳台,赠送面积大,对于79㎡户型,利用率很高;

4、主卧阳台并入卧室后宽度4.2m,较为宽绰,两个次卧面积尺寸适宜,居住舒适;

5、餐厅长度不足1m,比较狭窄,可考虑将厨房整体平移至生活阳台,以此增大餐厅面积。

3房,550万左右

1、该户型所有使用空间一字排开,横向宽度总宽度达16.5m,进深仅6.2m;

2、因整体进深短,使餐厅过于狭小,空间使用局促;

3、从客厅到主卧的过道有5.5m,浪费面积严重,整体利用率低。

3房,550万左右

1、该户型方正,南北通透,没有明显瑕疵;

2、共设有3个阳台,赠送面积大;

3、主卧阳台并入主卧使用,次卧一分为二,可实现舒适三房功能;

4、但入户没有玄关,稍许不便。

05

后市趋势

现在打新热潮趋势一路向西,兴围华府位于深圳西部,且正处在大空港范围内的福永片区,享受一定利好。至于旧改方面,鸿荣源黄田旧村项目和宏发金碧片区,布局了百万体量旧改,未来开发值得期待。

综合以上主观判断,兴围华府的总分值为7.75分。

项目位于福永双地铁之间,交通便利,周边大型品牌开发商旧改将给片区带来不小的发展机遇。对于想买西部的客户来说,众多项目打新困难,该项目可以考虑入手。(关注:鑫闻观点)

3、中海万锦熙岸华庭

推荐关键词:品质生活、生态居住、品牌开发

坪山地处深圳东部,一直以来都是深圳房价洼地,在中海万锦熙岸一期开盘前,新盘房价多为3万多每平,但该项目去年3月开盘价格达4.25万/㎡,成为坪山最贵新盘。

项目共有7栋,其中1栋和5栋为商品住宅,5栋已售罄,即将加推的为1栋住宅,此栋为3梯6户,对比5栋的2梯6户较为舒适。

整体来看,该项目位于坪山区,地段和各项配套都很一般。反观其基本信息,1:2车位比、4.65容积率对比市中心较为拥挤的居住状况来说,优势明显。开发商为中海地产,是国资委直属央企,开发实力较强。

01

项目配套

商业配建:目前项目周边只有零散的小型商业满足生活需要,缺乏大型综合体商业配套,目前距离项目最近的大型商业综合体有龙光城商业广场,其次是益田共和城邦(规划在建中);

生态配套:项目周边一山(马峦山)、两水(坪山河和大山陂水库)、公园(坪山河湿地公园和聚龙山生态公园)环绕,生态资源优越;

教育配套:项目属于竹坑学校、坪山同心外国语学校和老坑学校(规划名)的大学区招生范围;

医疗配套:3公里范围内仅有华南首家中德合作运营公立医院——萨米国际医疗中心(深圳第四人民医院),医疗水平较高。

02

交通情况

项目位于坪山区金牛东路与创景路交汇处,开车至罗湖需1小时,至坪山高铁站需20分钟,较为偏远。

目前周边并无地铁,交通不便,规划从龙岗大运至坪山田心的地铁16号线在2022年底开通,项目距离技术大学站1.1公里,可缓解交通不便的现状。

03

价格评判

区域

项目

价格

对比分析

坪山

奥园翡翠东湾

(2017年开盘)

3.5万元/平

中海相对价格较高

澜湾花园

(2014年开盘)

2.6万元/平

距离最近的住宅项目,中海相对价格较高

万樾府

(2020年开盘)

4.2万元/平

坪山中心,距离中海项目约6.8公里

坪山区楼盘价格多在4万元/㎡左右,去年年底开盘的万樾府处在坪山中心,价格为4.2万元/㎡,而中海万锦熙岸华庭较为偏远,预计4.25万元/平左右,价格稍贵。

04

户型分析

该项目地处坪山,户型范围在80-105㎡范围内,96%以上得房率,精装收纳设计感强,适合刚需或刚改客户。各户型均明厅通透,在阳台上可一览一线山河景色,景观视野良好。

从所有产品各户型情况来看,建议产品的优先选择顺序为88㎡>105㎡>80㎡。接下来我们详细分析每个户型的实用情况:

3房2厅1卫,340万左右

1、该户型略为狭长,使空间使用率不高;

2、餐厅正对入户大门,隐私性不强,且影响入户通道出入;

3、阳台较大,可调整部分面积并入客厅使用,或改为封闭式阳台,拓宽客厅面积;

4、客厅至主卧的过道狭长,比较浪费面积。

3房2厅1卫,380万左右

1、该户型方正,使用率高;

2、赠送的2个阳台面积较大,得房率高;

3、客厅阳台可与80㎡户型一样并入客厅使用,同时主卧阳台也可并入主卧使用,舒适度高;

4、89㎡仅1个卫生间,使用较为不便。

4房2厅1卫,450万左右,适合刚改客户

1、该户型方正,动静分离;

2、双阳台设计,赠送面积大;

3、客厅旁的次卧设计良好,借用飘窗设计床,收纳使用率高和视觉空间大;

4、4房仅1个卫生间,使用不便,后期可考虑在主卧增设一个卫生间。

05

后市趋势

坪山区有两大规划,高新园和东部大学城。高新园是国家高新区两大核心园区之一,将引进一批国家高新技术企业进驻。东部大学城目前已与北京中医药大学、深圳大学希伯来学院签署协议。但片区供地和旧改少,城市发展进程较为缓慢。

综合以上主观判断,中海万锦熙园华庭的总分值为7.02分,项目价格稍贵,但中海楼盘品质较高,精装产品空间设计感强,对于刚需客户而言值得入手。(关注:鑫闻观点)

以上是本期的“鑫房推荐”内容,我们针对不同的客户群有以下项目推荐:

刚需客户优先选择:壹城中心2区、兴围华府、中海万锦熙岸华庭;

投资客户优先选择:壹城中心2区;