这是去年11月份人才房首次亮相之后的第二次配售，因为去年首秀有6个项目，共4000多套房子，再加上大部分项目位置一般，导致去化惨不忍睹，这一次吸取了教训，只配售2000多套，且配售的项目位置都非常不错，很有可能一雪去年惨淡去化的前耻，被抢购是大概率的事。

先简单介绍下本次的两个主角:

深铁熙府位于南山蛇口片区，12号线左炮台地铁上盖物业，面海背山景观好，公园、文体地标多，项目本身还配建体育公园、文体中心，去海上世界也非常方便，自带18班幼儿园和九年一贯制学校，重点均价5.7w，项目本身的商品房均价是9.6W，周边二手房普遍10W+。

同乐馨苑位于南山同乐片区，周边环境面貌一般，整体老旧，但胜在距离科技园和留仙洞总部基地较近，通勤方便，项目旁边有同乐实验九年制学校，老城区烟火气息浓厚，居住氛围感十足，配售均价4.6w，总共就199套，预计很难抢到。

那么人才房值不值得购买呢？

首先梳理下相关概念，我们的住房规划从98房改之后基本就分两大体系，一个是商品性住房，另一个是保障性住房。

商品性住房很好理解就是现在大家咬牙切齿的房地产，保障性住房历经好几个阶段以深圳来展开阐述：

第一阶段，经济适用房(售)+廉租房(租)，差不多2012年后退出历史舞台。

第二阶段，安居房(售)+公租房(租)，过渡时期维持到2017年左右。

第三阶段，为引进和留住人才，2018年深圳二次房改，形成“4+2+2+2”的住房供应与保障体系，即商品房，占40%，人才住房（分可租和可售），占20%，安居型商品房（简称“安居房”），占20%，公共租赁住房（简称“公租房”），占20%，其中，后三种统称“公共住房”。深圳也由此从之前商品房供应为主的住房体系，开始转向以具有保障性的公共住房为主导的供应体系。

第四阶段，2022年深圳发布十四五住房规划，提到的建设目标:十四五期间计划供应分配住房65万套。其中，供应分配公共住房34万套，包括公共租赁住房6万套、保障性租赁住房20万套、共有产权住房8万套。深圳保障房体系正式形成公共租赁住房+保障性租赁住房+共有产权住房的新格局。

大致了解这错乱复杂的“名词”之后，我们再看，今年一月份，深圳住建局发布了共有产权住房管理办法，里面有两个点值得关注:

一、本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。管理办法没有提可售型人才房未来会怎样，但是在1月6日，深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》明确指出，共有产权住房对应深圳市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房。因此大概率未来也不再安排建设可售型人才住房。

二、共有产权住房自签订买卖合同之日起五年内锁定，满五年封闭流转。流转对象为共有产权住房轮候册家庭，流转价格不能高于指导价。

这里要补充下安居房和人才房的退出机制:签订买卖合同满10年的,可按照届时的相关政策规定，申请取得住房完全产权。那么这个相关政策参考已经入市的松坪村，深云村，龙悦居等，补缴税款是可以忽略不计的，当然现在的政策不一定适用10后，但是"征服"毕竟不会吃相太难看。

现在脉络基本清晰了，相比不能自主的共有产权房，安居房和人才房不要太香了，再加上未来不再建设，那就意味着现有的就是绝世孤品。虽然这个孤品量目前看还挺大的，但是遭不住需求也大啊。

据不完全统计从2012-2022深圳一共供应了5.6W套左右的安居房，目前待入市的还有2.8W套左右，然而安居房轮候库目前有近20W户。

据不完全统计可售型人才房用地和新建商品房配建的可售人才房，项目数量有40个左右，一共可以贡献4W套左右的人才房，其中2023年深圳年度重大项目计划清单中深圳可售型人才住房项目多达26个（仅统计由人才安居及深铁等政府主导项目）。

最后回到人才房能不能买的问题上，个人觉得偏自住，项目又符合自身居住和通勤需求，可以无脑买入，毕竟限价6折太香，至于10年等待期的缺限已经无伤大雅了，毕竟现在买个商品房无形中也要5到7年的锁定期(2年左右建设+0.5年左右入伙办证+3年限售)。