小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房

小产权房在开始的用途是农民自己在自己的土地上修建自己的房子，属于农村宅基地性质，后来经过中国特殊国情下的经济发展，小产权房的用途开始发生变化，为了满足机遇性质的经济快速增长带来的城市流动人口集中性剧增，小产权房开始以一种特殊方式开始以集资建设的名义开始流动房产市场，并缓解了人口剧增的压力。

小产权房分为三种建设性质。

1，村委统建楼：这种性质的小产权房，其土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，村委的地皮，属于村委自建房,物业管理一般有村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，一切责任由村委公司承担，购房者房款交予村委股份公司。

2，村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大体含义就是村委、开发商与购房者三方的共同出资建房，这个性质的小产权房在市场数量比例很高。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师费方见证。其责任有村委及开发商共同承担，物业一般由开发商接管，也有村委接管的，购房房款交予开发商公司3，开发商建房（农民房）：此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由开发商在村委购买后，然后开发建房，签署合同为开发商和购房者共同签署。其责任和物业均由开发商方承担。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

1、小产权房不予发放房产证

（1）小产权房一般是指未办理相关证件，在农村集体土地建造的房屋，这也就意味着其房屋的合法性不被国家承认，若是去相关部门办理房产证等证件时，是不予进行办理的。

（2）截止至今，我国小产权房的面积在66亿平方米左右，从这个数字我们不难看出小产权房数量之多，但是由于其并未被国家承认，总是有很多人抱有“总有一天会被国家承认”，“小产权房会合法化”的侥幸心理，但根据目前的政策来看小产权合法化的这一天还挺远。

2、禁止新建和买卖小产权房

（1）农村土地属于该村集体组织所有，并且执行一户一宅的制度，据了解，国家严令禁止在集体土地上进行建造小产权房，若是有人违规建造，将会面临惩处。

（2）小产权房不止禁止新建，还禁止买卖，若是违规买卖小产权房，买卖人将会被没收非法收入，对于那些拥有城镇户口却想要买农村的房屋的人来说，是被禁止购买的。

（3）虽然小产权房不容许买卖，但是可以转让，转让双方得是同属于一个村集体组织的成员，转让前还得向相关部门提交申请，待申请通过后，便可转让。

3、禁止将小产权房通过不动产登记合法化

（1）目前我国农村土地和房屋在进行数据统计，尤其是农村房屋的不动产登记工作，该项工可能存在不少遗留问题，当地政府还需妥善进行处理。

（2）目前的国家政策是不承认小产权房的，所以农村房屋的不动产登记工作是不能进行小产权房的登记的，也不容许有人将小产权房合法化。

4、根据实际情况合理处置已建成和已售出的小产权房

（1）售出的小产权房已成规模

小产权房屋价格低廉，买卖的人不在少数，部分买卖的小产权房已初具规模，针对这类已成规模的小产权房而言，要实施监督管理，建立居委会或者是直接纳入居委会的管辖范围内，若是小产权房的物业管理不合格，还需找寻一个合格的物业，确保居民安全。

（2）对于已建成小产权房和已出售却未形成规模的小产权房而言，大致是将其转变成保障性住房，具体处置情况如下：

A、若是该住户满足申请保障性住房的条件，可以为其办理保障性住房的房产证明。

B、若是不满足申请保障性住房的条件，家庭收入偏低，且购买小产权房只是用来自己居住的家庭来说，按商品房为其办理产权证明，但需要缴纳一定额度的土地出让金以及税费等等费用。

C、部分人购买小产权房是用于投资，或者是满足其奢侈性的住房需要，若是购买小产权房的人属于此类人群，其购买的小产权房将进行强制性收购，并且由政府制定一个合适的价格转变成保障性住房进行出售。

5、小产权房不一定能获得拆迁补偿

A、在建设农村的过程中，难免会遇到土地、房屋被征收的情况，若是征收的房屋是小产权房，该栋房屋不一定能获得补偿。

B、部分小产权房是拥有地方政府认可的乡村产权证的，在拆迁时可以获得部分补偿，但是补偿的资金是发放给该栋房屋的产权登记的用户，若是您是购买的别人的小产权，是不能进行过户登记，自然这个征收补偿也不属于你。什么是三产用地？

什么是三产用地？

“三产用地”，百度百科是这样解释的:政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

1、规划：“三产用地”属于城市规划区域内。

2、性质：它的性质是集体所有土地。

3、收益方式：“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益。

4、办证：三产用地该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。

三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，该类第三产留用地一般无使用年限。

南宁市改革过去三产用地只能单一安排集体土地的做法，依据农民的申请，允许通过划拨或协议出让的方式安排国有土地性质的三产用地，并根据安置的需要，可将产业留用地确定为商业、商住、仓储等用途。在符合城乡规划的前提下，南宁市三产用地可以用于发展第二、三产业，或以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业。

什么是三产房

南宁市改革过去三产用地只能单一安排集体土地的做法，依据农民的申请，允许通过划拨或协议出让的方式安排国有土地性质的三产用地，并根据安置的需要，可将产业留用地确定为商业、商住、仓储等用途。在符合城乡规划的前提下，南宁市三产用地可以用于发展第二、三产业，或以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业。

三产房，即在给农村集体组织预留的用于发展第三产业的集体或经申请划拨的国有经营性建设用地上建造的物业。因此，第三产业留用地建设项目经过相关部门审批备案通过，属合法开发，并取得“国有建设用地批准书”或“集体建设用地批准书”、“建设工程规划许可证”、“集体不动产权证”等批准材料。

但其是否就意味着可以进行经营性土地开发并进行房地产开发销售的等行为呢？答案是否定的！

前面已经就该类土地性质进行了阐述，其性质就决定了它不能直接进入土地市场，不能直接用于经营性房地产开发。仅可以通过出租地块或以土地投资入股与企业合建开发创办企业、商场、市场等，其目的在于保障失地村民生产生活问题。

我们关注近年来，在征地拆迁工作中，南宁市各城区政府积极为被征地农民引进投资项目，全力支持被征地农民转变生产生活方式，使得当地农民收入显著提高，生活环境全面改善。例如为了解决被征地农民的后顾之忧，高新区在开展征地拆迁工作的同时，在科园大道附近为村民预留了足够的三产用地。

因此，法律允许在该类土地上的建造相关用于发展第三产业的物业，该类物业不能办理普通商品房产权证。不能在这类土地上进行经营性地产开发（房地产），开发经营性地产无法办理预售许可证，是绝对不允许上市销售的。

什么是回迁安置房

一般国家征收集体土地后需要对集体土地上合法的住宅房屋进行拆迁，根据不同情况，对房屋被拆迁人实行以下四种方式之一予以补偿安置：

（一）被拆迁住宅房屋位于有条件回建安置小区公寓房的区域，实行政府指导价货币补偿安置，被拆迁人可以按规定申请购买政府统建的安置小区公寓房，或由农村集体经济组织自建安置小区公寓房。该类情况可采取以下方式建设安置小区公寓房：

1.政府统一建设安置小区公寓房，再进行安置。

2.农村集体经济组织使用房屋拆迁补偿款等款项自建安置小区公寓房。

3.引入社会资金采用合作开发方式建设安置小区公寓房。由农村集体经济组织向政府申请办理安置小区用地的国有划拨手续，在政府相关部门确定拆迁安置地块的规划控制技术指标后，由农村集体经济组织向政府申请补办协议出让手续，补交土地出让金。合作开发的具体事宜，由所在农村集体经济组织与开发建设单位协商。（该类划拨用地较容易与三产用地混淆）。

4.利用社会资金采用“建设-移交”模式开发建设安置小区公寓房。政府通过招投标方式将安置小区公寓房项目的融资、建设等特许权转让给投资方，由投资方负责项目开发建设。项目建设完工后，投资方将安置小区公寓房移交给政府。例如：开发商在竞拍地块后需要在原地起建安置房。

（二）实行产权调换方式安置。即市区范围现有用于安置的拆迁安置小区公寓房的，被拆迁人可向申请按被拆迁建筑面积调换人均不超过60平方米建筑面积的拆迁安置小区公寓房，调换后余下的被拆迁房屋建筑面积，另行认定处理。其中用于产权调换的拆迁安置公寓房一般系划拨土地上建设，如果属于出让土地上建设的，被拆迁人应按有关规定补缴土地出让金。

（三）符合相关条件的，实行评估价补偿安置。

（四）距市区较远的，不具备建设安置小区公寓房的条件，实行重置价补偿安置，并按规定安排回建宅基地。

以上所谈到的房屋我们称之为拆迁安置房，我们可以将上述常见的拆迁安置房归类为两种：

一种是回建房，即在集体土地上由村里统一规划建房，安置时按本集体经济组织内的成员人口分配住房面积。这种房屋只供农业人口解决居住问题，土地性质是集体土地宅基地性质，在当前的法律规定下不允许上市交易(类似于小产权）

另一种是动迁房（包括原地动迁或异地动迁），由于城市建设规模的扩大，一些城市的近郊乡村变为城中村，征地拆迁后农民成了失地农民，农业人口将转为城镇户口，这种情况下的安置房无论是由谁建设，其土地性质通常是《国有划拔城镇住宅》用地建房，这种房屋性质是不完全产权的房屋，需集体缴纳一笔出让金，开发商提前办理好《集体产权证》，经过规定时间(一般3或5年）办理好个人《不动产权证》才能上市交易。

三者之间的区别其实并不难理解。简单来说：

1、小产权房是指在农村集体土地（地皮归村委）上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，产权证是由地方政府颁发不是由国家房管部门颁发的，目前是禁止新建，禁止买卖，若是违规买卖小产权房，买卖人将会被没收非法收入