文|凯风

央视点名，政府约谈，业主踩雷，这一次中招的是万科。

近日，央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”：将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，涉及约5800多名业主。

对此，央视表示：

挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客！

随后，佛山市政府约谈万科，要求其必须尽快制订系统的解决方案，引以为戒，举一反三，全面梳理排查。

对此，万科有关负责人表示，万科集团将积极制订并落实整改方案，给业主一个满意的答复。

这件事，带来了几多警示？

01

很多人将板子打在了业主身上。

一个理由是公寓价格明显低于住宅，且一个产权70年，一个40年，业主一开始不可能不知道两者巨大的差别。此外，白纸黑字的合同在前，业主自己未尽审核义务，最终出了问题，岂能推给别人？

这种说法大有市场，以至于在央视曝光之前，开发商也是以此作为辩解：

所涉及的多座房屋，规划用途为办公用房，对此，与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定，客户知悉并签字确认。

这是典型的苛责受害者的论调，且混淆了基本事实。

一则，业主一开始就清楚自己买的不是“住宅”，而是误以为属于“公寓”，谁知道最终却变成了“办公用房”。

因此，业主的维权诉求并非要求“办公用房”改头换面成“住宅”，而是要求恢复成承诺的“公寓”。

住宅、公寓和办公用房，这三者有天壤之别。住宅可居住可落户，公寓虽不能用于落户和入学，但起码可以居住；但办公用房禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。

二则，开发商无论如何辩解，都无法否定这样一重事实：无论是在一开始的销售环节，还是在相关文件上，都有关于“公寓”的相关表述，或明或暗地给人以误导。

这种误导无论是集体有意的，还是来自个别销售人员，作为行业龙头的万科，都无法规避自身责任。

三则，楼市上行阶段，一切问题都可以容忍。而当楼市进入盘整乃至下行阶段，所有问题都会被放大。

在楼市上行阶段，许多人购房极其盲目。别说去审查购房合同的每一处细节，有些连样板房都没仔细看就匆匆下定。这种事情在过去屡见不鲜，之所以未引发舆论关注，根本原因在于楼市处于上行阶段，只要房价上涨，一切问题都不成问题。

然而，当楼市横盘乃至下行之时，小问题变成大问题，大问题更加不能忍受，从而形成维权风暴。

02

公寓，只是一个约定俗成的说法。

在我国的建设用地中，并没有“公寓用地”这种说法。相比而言，居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地是更为常见的分类。

公寓和办公用房都从属于”商业用地”性质。在很多城市，公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的。不过，为了做出区分，公寓一般使用的是“公寓式办公”这样的表述，而写字楼使用的则是“办公用房”的概念。

这两类房子概念相近、土地性质一致，因此容易混淆，开发商往往也以此打擦边球。

在政策宽松时，这两者基本可以混同。然而，一旦政策收紧或者楼市处于下行阶段，这两者的差别就就会被无限放大，而商住公寓往往会成为首当其冲的调控对象。

2017年，北京出台政策，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”；同一年，上海全面叫停公寓项目，明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

而广州也曾出台规定，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一政策带来的影响不容小觑。

显然，且不说公寓不仅面临着税费高企、不能用于落户的天然缺陷，而且公寓与办公用房一直都暧昧不清，市场上充斥着大量的办公用房改为商住公寓的案例，让人防不胜防。

更关键的是，许多公寓，本身就游走在法律的灰色地带，容易成为楼市调控的牺牲对象。这种投资，风险越来越高，不确定性越来越大，不可不谨防。

03

退一步讲，即便是合法合规的公寓，在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。

其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

值得一提的是，土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税，个人住宅具有豁免之权，但公寓则要如数征收。换言之，公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等，还要缴纳土地增值税。（参阅《土地增值税来了！楼市突放大招，比房产税更猛？》）

其三，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。（参阅《楼市避雷指南：这些房子不要碰》）

其四，许多公寓本身就是非法的。商业用地出让的公寓，至少在形式上还是合法的，但一些集体用地建设的所谓公寓，本身就是违建。

这些公寓与小产权房性质相似，价格虽然便宜，甚至只有同一地段住宅的1/3乃至更低，但没有产权证，能用于抵押和出售，更不能用于落户和入学。所以，这些公寓多以长租形式进行出让，租赁期一般都为40年。（参阅《再说一次，这几类房子千万不要碰》）

今年3月底，位于广州大石的We公馆被勒令拆除，这一公寓项目已存在四年之久，商铺食肆酒店和租赁房都正常运作。之所以最终仍难逃被拆除的命运，核心的问题就在于违建。

04

那么，到底该如何避雷？

判断一个房子，到底属于住宅、商住公寓还是办公用房，主要有三种方法。

其一，看土地使用年限。一般而言，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年，工业用地使用年限为50年，综合用地多为50年。

公寓属于商业用地，使用年限基本都是40年。当然，市场上也有少量70年产权的住宅式公寓，这就要结合用地性质综合判断。

其二，看用地性质。我国的建设用地，主要分为居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地等。

要知道，这些土地性质不同，土地出让价格完全不同，不能随意混淆。显然，只要土地性质不属于“居住用地”，都不能视为住宅，不能享受住宅的一系列政策优惠。

其三，看不动产登记类型。如果在不动产证上，登记为“公寓式办公”的一般均可视为正常合规的商业公寓。

而登记为“办公用房”的，则基本不能用于居住，即便一开始可以混水摸鱼，也存在某一天被集中整治的风险。

05

记住这句话，蒙眼买房的时代已经过去了。

楼市处于上行期，房价只要一路上涨，所有的问题都不是问题。无论是购买住宅，还是投资公寓，乃至买到了名副其实的办公写字楼，只要有上涨预期，所有的问题都不再是问题。

然而，当楼市进入下半场，住宅都在面临高位盘整，遑论公寓和写字楼？不仅这些产品的库存央视狠批万科，这类房子不要随便买

央视狠批万科，这类房子不要随便买

情况大相径庭，而且未来的投资回报率同样存在很大差异，更关键的是，这些房子的安全边际也完全不同。

换言之，楼市下半场，买房投资是个专业之事。凯风君在此前的多篇文章里，都已提出警告：没有流动性的房子不要碰，学位房不要乱买，不亮灯的远郊新房、没有学位的老破小要谨慎，小产权房、法拍房更要万分谨慎。