2017唐山烂尾楼楼市陷阱在哪里？唐山烂尾楼数万投资者被困

想到自己在唐山买的房子，马宗明很想抽自己一巴掌。

2017年4月，在北京做房产经纪人（房产）的马宗明在同行朋友的介绍下，在唐山高新技术产业园区购买了一套名为君德城尚城的房子。

作为一名拥有十多年房地产经验的销售人员，马宗明买下了一个已经四年多未完工的项目。

近日，马宗明通过进一步了解获悉，2011年，君德城尚城作为新建住宅项目获批，但2013年因资金链断裂而暂停，国有土地使用证尚未取得，因此远的。 当他买下它时，该项目已经处于未完成状态。 “我去现场看了，不知为何就迷迷糊糊地买了。”

马宗明并不是唯一一个冲动的人。 2016年11月以来，随着北京及周边地区投资需求进一步溢出，大量投资者涌入唐山这座传统重工业城市，投资房地产市场。 一位在唐山做房产销售代理的中介何笑说：唐山市十年楼市库存，用了三个月的时间消化掉了。

在这群投资者中，像马宗明这样踩雷的人不在少数。 据君德城上城销售介绍，该项目已销售房屋1000余套。 “90%以上都是外国人，主要来自北京和北京周边的顾客，本地人很少。”

在唐山房地产市场，君德城商城也不例外。 经济观察报记者了解到，目前有十多个房地产项目存在五证不全、未完工等情况，每个房地产项目背后都存在不少问题。 投资者。

“我们不想让你花两千块钱买它”

6月21日上午，一场大雨过后，唐山市街道积水。 来自北京、廊坊等地的上城君德城数百名采购商陆续赶赴唐山。 他们的目的有两个：一是要求开发商退钱，二是敦促政府解决问题。

马宗明没有去唐山，他委托朋友去“支援”，“买的时候价格每平方米涨了200元，电商费6万元。买了两件—— 78平米的一居室，每平米6500元。左走右走，我不想去，看到那个房子我就想扇自己几巴掌。”

马宗明没有来，但杨夏来了。 她今年5月从销售人员手中接手了一套97平米的房子，首付19万元，电商费6万元，加价3万元。”我还给了销售1.5万元。 ，并请他帮忙改名，花了近30万元，现在我担心这个房子，一晚上都睡不着。”

杨霞的老家在东北，她在北京工作多年。 因为她已经在燕郊投资了一套房产，近30万元的综合首付对于她的家庭来说是一笔不小的开支。 “我们的钱不够，只好找亲戚借了6万到7万元，想着等房价上涨赚钱，没想到却买了五证的烂尾楼。”

马宗明和杨霞买房时都曾现场看过该项目，知道该项目已经停工多年，“但销售人员告诉我，这个项目旁边有一个大开发商拿了地，马上就增值了，本以为买房的人多了，开发商有钱了就可以复工了，没想到是新住宅项目，连房子都没有五张证书之一。”

看到浩浩荡荡的人潮，唐山当地一位路人高兴地说：“你们是炒房客！被骗了？那栋2000本地人没人要的楼，你们7000个外国人也敢买。” 买吧。”走了一段距离后，当地人自言自语道：“你们受骗了，是你们把房价推高了，连当地人都买不起了。”

唐山一位销售人员介绍，在投资者入驻之前，唐山当地房价一直维持在每平方米4000-5000元，自2016年底以来迅速上涨，目前均价已达到9000元。 。

购房者先后走访了唐山市政府、唐山市信访局等政府部门，以及君德房产办事处、君德城商城售楼处。 在谈判沟通过程中，双方一度发生冲突。 6月21日中午，唐山市政府徐姓官员代表市政府承诺，唐山市政府将在15天内就购买问题房产的处置方案给予统一答复。

除了君德城商城项目外，唐山龙洲地产开发的长香园项目也是丰润区常庄乡赵庄村的新建住宅建设项目。 此外，富丽国际花园、唐门一品、龙泽国际、凤登坞镇龙凤花园、东方渔人码头、凤凰繁华、凤桥雅居、美都公馆、金雅居等多个项目也存在五证不全的情况。 如有非法销售等问题。

数万投资者受困

骏德城住宅区项目位于唐山市新机场附近的大树韩庄子村。 八栋墙壁泛黄的建筑静静地矗立在广阔的农田旁。 未完工的楼梯顶部的钢筋已经生锈变黑。 工人们正在现场工作。 该项目于2013年停产后，于2017年5月逐步重启。

君德城尚城项目于2011年启动，被河北省推进新农村住宅建设工作领导小组列为省级新型住宅示范项目。 项目占地320亩，总建筑面积83.7万平方米，总投资6亿元，其中74.23亩土地已通过河北省国土资源厅审批2012 年 12 月进行农业转换。

2013年5月，唐山市城乡规划局拟限制建设用地红线53.44亩。 当年8月，唐山市调整区域行政规划，大树韩庄子村等17个行政村由丰润区划归唐山市高新产业园区管委会和行政区划调整，项目原规划及土地出让标的。

据君德地产宋姓高管介绍，君德城上城项目为新建住宅项目，共有32栋，其中新建住宅项目有5栋，其余为商品房项目。 由于规划、土地、资金等问题，停工未完成。 “在家也有紧张的时候，做生意也一样。”

君德地产由唐山人李永祥和上海人（房地产）姚兴吉创立，各持股50%。 正当项目因规划和土地问题推进时，姚兴基的撤资让项目陷入彻底困境。 君德地产在向政府发布的声明中透露，该项目已完成投资2.5亿元。

自2013年8月左右停工以来，君德城住宅区项目一直处于未完工状态。 转机出现在2016年12月。当时，骏德地产向唐山市政府提交了情况说明，其中显示，骏德地产找到了愿意出资重启项目的合作伙伴，条件是53.44万亩土地流转手续已办妥。

此后，丰润区、项目所在老庄子镇政府、大树韩庄子村等相关政府部门一直在推动项目复工，并向唐山市政府提请骏德城住宅区项目用地仍归唐山市国土资源局丰润分局所有 在办理过户手续时，上述宋姓高管表示，君德地产负责人李永祥“一直在围绕该土地奔波”转移。”

今年2月以来，君德城上城项目重新对外销售，大批外地购房者在销售代理商的帮助下乘车前往唐山购房。 今年4月8日，该项目因五证不全被唐山市住建局禁止销售，但截至6月21日，该项目仍在销售。 君德城上城销售人员表示，目前在售的主力楼盘为8栋烂尾楼，已售出1000多套。

以每位购房者20万元左右的首付计算，即使剔除电商、涨价等中间成本，君德地产至少将获得数亿元的还款。 从5月份开始，君德地产开始清理该项目的遗留问题，其中包括项目因施工时间过长，钢筋生锈而带来的潜在质量风险。

据唐山当地销售介绍，唐山市房地产开发遗留问题较多，其中丰润区、高新区、古冶区较为集中。 目前，唐山市及各区县政府正在筹划成立领导小组，专门处理房地产开发遗留问题。 90余项问题项目，具体措施将于7月中旬出台。

楼市动荡下的陷阱

唐山房地产市场的崛起始于2016年北京930限购政策之后。当时，由于北京和北京环景地产出台了相关调控措施，房价已经处于较高点，北京和环景的大批房产代理销售公司和中介机构开始拓展资源。 唐山、秦皇岛（楼盘）、海南（楼盘）、山东半岛海景房受欢迎。

据廊坊地区一家代销公司人士介绍，从2016年10月开始，廊坊市开始重点打击非法销售行为。 唐山楼市价格相对较低。 “一开始，我们去了几次唐山，选了一批项目，然后和开发商商量，你卖多少钱？5000元，好吧，我给你5500元做包销，别这样。”不管我用什么方法，帮你就好。如果卖了，多出来的500块钱我们会和开发商分享。” 上述人士说道。

通常一个项目都会有一个总代理，直接和开发商谈判并代理销售的人就是总代理，而总代理下面还有很多经销商和个人销售。 唐山的房产销售中，有一些知名的代理、中介公司，也有一些民间房产团购，更多的是小型代理公司，有的甚至通过个人关系独立销售。

对于长期处于不温不火状态的唐山开发商来说，卖了大家都赚钱，卖不出去也没什么损失。 上述代销公司人士表示，他具体负责代销公司对该项目的对外宣传和客户积累，开发商配合提供售楼处和签约手续。

在销售唐山项目时，这些销售人员充分展示了他们在北京圈内房地产市场的销售策略。 他们通过低廉的价格、流量规划、画饼等手段吸引了北京及北京圈地市场的大量潜在客户。 “客户还是原来的北京围剿客户，只是战场转移到了唐山。”

当时，燕郊的房价已经超过3万元，大场、香河、固安等北京周边地区的房价普遍达到2万元，而唐山的房价则在5000元左右。 唐山的房价在4000-5000元，销售人员向客户描述，2017年将涨至1万元，这对投资者来说非常有吸引力。”

该人士表示，当初，该机构代理出售房产时，要求比较严格。 只有拿到五证中四证的人才会去该机构，没有土地证的就不会被碰。 “其实，在唐山卖房产的时候，用北京周边的策略还是很简单的，一两个月后，当地的开发商和销售人员就熟悉了。另外，整个市场也慢慢上涨了，唐山开发商开始下调价格。”佣金，有些开发商干脆自己做。”

在这种情况下，一些中介公司开始瞄准那些有问题的房地产项目，“说实话，唐山的问题房地产项目很多，但有些问题并不严重，就是因为市场不好。” “前期开发商无力还款，项目被搁置，如果卖得好，可以顺利交付。但没有五证的项目风险较大。” 上述廊坊销售代理商表示。

君德城上城显然是一个问题严重的项目，不仅是新建住宅项目，就连国有土地使用证都还没有办理。

购买房子一般由三部分组成：原价、电商费和加价。 原价也是网签价，属于开发商； 电商通常按开发商、一级代理商和销售人员来划分。 你可以获得25000元，代销获得10000元，剩下的归开发商； 涨价一般都是总代理的收入。

值得注意的是，在唐山房地产市场，外商购买的大部分是通过对外销售的方式，而且相当一部分投资者本身就是推销员。 6月21日，外商与政府、开发商协商解决问题。 100人的团队中，至少有十分之一是北京及北京周边地区的销售人员。 （经济观察报记者 田国宝）