大胡子说房东莞考察文——疯狂的楼市，割裂的市场，该如何买房？

东莞调控已出半个月，但热度依旧，后台很多粉丝还在问我最近东莞的情况，特此将之前的考察文章发出，供各位读者参考。以下正文。

如题，是我对东莞楼市的感受，疯狂的楼市，割裂的市场，还有如此糟糕的城市界面，东莞究竟怎么了？

东莞考察实在是感触良多，途中还和元逍吐槽此次考察的所见所得，当下灵感迸发，文章瞬间拟好了不下10个标题。

但冷静两天之后，我决定还是要客观看待这个城市，因为所有的房价上涨都会有逻辑，不管是中介炒作还是真正市场需求，作为制造业强市，东莞的此轮上涨，都有迹可循。

站在东莞，我和大家一样存在三个问题：

1、这次，凭什么是东莞

2、此刻的东莞，还能入手吗

3、东莞最有价值的板块在哪里

必须承认的是，东莞确实涨了，而且涨幅超过大多数人的想象。

近日，某房地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》，称东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月东莞住宅网签成交上涨，约52万㎡，环比上涨18%，同比上涨13%，成交量三连涨，同时创下近4年同期新高记录。

东莞房价的至高点松山湖已经飙升至4万，5年时间涨3倍，而上3万的镇街是滨海新区的长安和主城区。

东莞为何涨那么猛？总结起来有以下几点：

1、新房供应少

2、土拍热

3、隔壁深圳在涨

4、新房取消限价

从2016年开始，东莞的新增住宅供应面积就已经开始连续4年下降，东莞增量可开发用地资源越来越紧张，库存持续减少，这对价格上涨给了最坚定的支撑，截止到2019年，东莞的成交及供应缺口就进一步扩大，成交套数-供应套数缺口超过1万套，供应不足让去年东莞房价均价夯实在2万+。

而东莞还有成片的厂房和小产权，众多的小产权房更突显了商品房的稀缺。

第二点是2019年一直延续至今的土拍热，2019年东莞累计挂牌成交30宗土地，面积304万㎡，楼面价格创新高，达到13665元/㎡（剔除配建），同比上涨23%。

今年4月，东莞土地市场就逐渐回暖，5月共卖出5宗地，其中世茂以13022元/㎡拿下沙田商住地，并且刷新沙田最高地价纪录，而宏发以10387元/㎡拿下东坑商住地，成为东坑单价最贵地块。

不仅地块价格频频刷新，优质地块也遭哄抢，万江三月推出的一宗商住地，吸引了58家房企深夜疯狂竞拍，年初东莞厚街近7万㎡的商住地更是激战70轮才被佳兆业拿下。

东莞的快速发展，核心区域的优质土地愈发稀缺，而开发商还在积极补仓，土地争夺战还将继续，和深圳很像，东莞面积不过2512平方公里，2019年末常住人口846.45万人，但小产权房和厂房也占据了住房市场的半壁江山，可开发的土地资源也越来越稀缺，之后想要拿地，就要转战城市更新，而城市更新带来的结果自然是推高房价。

去东莞考察的时候，已经听过好几个销售说，旁边开发商新拍下的地块，楼盘价比我们还高几千，之后开盘价格肯定更高，面粉都贵了，面包岂有不涨的道理？

除了供需紧张和土拍火热，这次东莞房价能快速涨，也是因为隔壁老大哥深圳涨得如火如荼，深圳涨得快，东莞有产业有外溢需求也就能协同一起往上涨。

我在长安看的龙光一个项目，门口写的是深圳西，销售介绍离深圳松岗仅一河之隔，距离深圳地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里，如此绝佳的地段优势，还和松岗、沙井的5万+存在价差，而深圳客最擅长的就是用购买力来填平洼地。

加上东莞今年突破限价，新房最高直接飙升1万，也直接带动二手房价格的上扬，而二手房又不限购，新房供应少，东莞民富程度高，二手房又有外地客消化，由此形成完美闭环，一二手房齐涨。

天时地利加上点利好刺激，东莞房价全面普涨，而涨上去的房价再跌就难了。

所以粉丝问得最多的就是——

东莞现在能不能买？会不会高位接盘？

东莞还能不能涨取决于两点：

产业能否转型突破以及能否持续和深圳存在价差。

东莞产值即将破万亿，但都是低端制造业，所以东莞工厂的职工大多数是买不起东莞房子的。

东莞本地的房子基本是被小工厂老板、企业高管以及东莞土著给买走的。

考察期间，热衷和滴滴师傅聊天，10个里面有10个认为东莞房价过高，还有2个20来岁的年轻人认为东莞房价是“天文数字”，并表示当地的工厂职工的工资不过4-5千。

根据东莞市统计调查局发布的数据显示，2019年非私营单位就业人员年平均工资73709元，东莞市职工年平均工资为63655元，折算下来是5-6千，和动辄2万+的房价相比，对于外地务工人员而言，房价确实不低。

但房子如果普通人都买得起，那就不属于稀缺品，也就不存在上涨的可能。

东莞房子的消化还是要依靠躺着就能收租赚分红的土著以及小工厂老板，以及松山湖和南城CBD企业的中高层职工。

所以东莞做得最正确的两个决定就是：发展松山湖和南城CBD

2018年华为开始大规模的工厂线从深圳搬到东莞，蓝思科技、大疆、普华科技等在华为的带动下布局东莞市场，华为很多供应商也随之落户东莞，按照规划，松山湖2030年人口规模达45万人，这就是松山湖最坚实的房价支撑。

（松山湖）

可以确定，东莞会把最优质的的资源全部投给松山湖，东莞的房价能涨到多高，就取决于松山湖能不能持续承载深圳的高新产业外溢。

东莞能完全控盘的区域就是市区四街道和松山湖，东莞把南城的定位为国际商务区，东莞的本土企业总部都汇在此，比较知名的就有美宜佳总部。

（南城）

这一刻东莞的发展逻辑也很清晰，核心就是中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局。

只要东莞能抓住深圳产业外溢和发展本地知名企业，再乘上粤港澳大湾区发展的顺风车，规划好滨海片区的长安、虎门产业升级，东莞的房价就还能涨。

最后一个问题，大水漫灌后的东莞，哪里最有暴击的可能？

东莞当下的房价已经是：

松山湖片区最高突破4万+，普遍3万+。

主城区南城最高4万+，莞城、东城、万江已经突破3万+，往4万靠拢，价格最低在石碣，还有2字头楼盘。

滨海片区长安已经3万+，虎门还有2字头楼盘。

几乎全线新房站在2万+，此刻投资东莞，关键看这几点：

1、临深，产业要强

2、有规划

3、存在较大的暴击空间

综合以上选筹点，我认为当下投资东莞的价值排序是：

1、寮步、大朗、大岭山靠近松山湖的部分板块

为什么不是松山湖？因为松山湖已经涨上去，投资暴击的机会不大，而且片区已经没新房，二手房业主又捂盘不卖，4万+的房价，已经直逼深圳部分板块，现在入场略高。

但可以关注松山湖周边的大岭山、寮步和大朗的最近松山湖的板块，目前还有3万以下的楼盘，这些板块主打环松山湖一线，能承接松山湖高新区外溢，但现在茶山大排也打出松山湖口号，这是真的会是坑，得回避。

（寮步承受松山湖外溢，入住率很高）

切记，哪怕是要选择寮步、大朗和大岭山，也只有自驾不超过15分钟的板块才最有价值。

这个板块既有松山湖本地客户外溢，又可以凭借着良好的城市界面受到对居住环境要求较高的深圳客外溢，房价才最有支撑点和暴击点，而且目前和松山湖片区还有1万左右的价差，投资成长性更高。

2、滨海新区，关注长安、虎门

长安、虎门的价值点是：临深、有产业支撑、有利好规划。

长安、虎门靠近的是深圳西部，此轮深圳上涨也是由西部开启的，沙井破6万，光明破7万，自然也给了长安房价上涨的动能。

同时这两个镇又是东莞经济排名第一、第二的强镇，长安本身也有vivo和oppo两大厂，当地的接盘实力不会弱，又有广深港科技走廊的概念加持，想象空间是有的。

但长安虎门最大的问题，也是东莞当下最大的问题，就是城市界面差，经济强镇也就和松岗的城市界面差不多，居住体验感不高。

这轮长安房价已经3万+，虎门2.8-3万，已经不低，想要进场长安，得长持等待地铁规划的落地以及广深港科技走廊带动产业升级。

3、临深的凤岗、塘厦

凤岗、塘厦的房价已经在2.5-3万之间，但城市界面真的太乱、太差，也没有大型的商业配套，虽然临深，但挨着的不是深圳的核心板块，而是龙岗、龙华，这两个区既不是深圳的就业中心，也不靠着深圳一路向西的发展规划版图。

而且当下观澜4万+，龙岗坪山也是4万+，和凤岗、塘厦的价差空间缩小，暴击机会也相应减少。

这两个镇最大的优势就是临深，产业不算突出、城市界面也不优秀，深圳人要买，除了由钱袋子决定，还由居住品质决定，如果其他优质板块价差不大，为何不选择居住环境更好的区域？

所以这两个镇的瓶颈就在于跟涨深圳，保持一定的价差才能持续吸引深圳客外溢，爆发点就是等城市界面优化，引进优质企业以及轨道交通的落地，长持时间也不会短。

至于其他片区，比如主城区、水乡片区和东部产业园区，不在选筹范围内，是因为优势相比以上三个镇区都不明显，主城区是本地客的市场，其他两个片区产业不如其他镇，城市界面也不够突出，投资暴击机会不大。

东莞调研归来，一直在思考到处都是破旧农民房、城建脏乱差、公共交通更是混乱的城市，为何能排在房价涨幅的第一名？思考良久，我写下这句话：

中国房地产的投资逻辑，永远不要相信眼睛所看到的，当一切都完善妥当，房价也就让你高攀不起了。