每当接手一个新项目，对于策划者来说，总是一个精神焦虑的过程。 我们时刻超越自我进行分析和思考，让每一个计划都近乎完美。 这种苛求、完美的工作态度，常常让我们经历极度的失望和沮丧，但在经历了这种反复痛苦又快乐的思考过程之后，当我们在计划和绩效上取得可喜的成果时，最终的心情，会有些遗憾，但它是一种真正的快乐； 同时，我们也每时每刻都在欢呼，因为我们的无私合作，总能跨越每一个坎坷； 不易集体结晶。 如果你想到的好主意被别人利用了，不要气得吐血，因为有创意并不意味着胜利，最重要的是你如何展现你的后续执行能力，让你的创意成为现实。想法成形。 第一部分 乐平市概况 一、乐平市释义 1、区位 乐平市位于江西省东北部。 1992年撤县设市，划为江西省设市，隶属景德镇市管辖。 乐平地处“南昌—九江—景德镇”金三角地区，江西东北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安江中游。 乐平东与婺源县、德兴市毗邻； 南部有葛阳县、万年县； 西邻鄱阳县； 北部还有景德镇、浮梁两县。 全市总面积1973平方公里。 2、乐平市行政区划 乐平市辖2个街道办事处、14个镇、2个乡、1个农业科技园、1个水库管理局：卢默朗乡、十里岗乡、农业高新技术示范园、共治水库管理局。

辖48个居委会、266个村委会。 3、人口和可支配收入 据公安局年报，2005年乐平市总人口约为80万，2007年底全市总人口83.2万人，年均增长率16,000； 人口18.77万人，城镇化率22.6%。 2008年，城镇居民人均可支配收入达到10012元，比上年的8464.06元增长18.3%； 农民人均纯收入5262元，比上年4616.1元增长14%。 城镇居民人均住房面积29.77套，农村人均住房面积43.42套。 4、交通网络 乐平市商业繁荣，物流便捷，区位交通优越。 皖赣铁路、乐德铁路在市区交汇。 206国道与黄乐线、天乐线、乐江线、乐商线在市区交汇。 新建的京营高速公路穿境而过，并在境内设有立交桥。 规划中的南昌至德兴高速公路将贯穿全区，并预设两个互通立交。 市区距景德镇机场40公里，乐安江四季通航，可直达鄱阳湖、长江。 该市自2002年7月1日起开通公交车。截至2007年底，实际运营公交车96辆。 5、环境与资源 乐平风景秀丽：有碧波荡漾的国家级水利风景区“翠屏湖”、国家AAAA级旅游景区“红岩仙境”、稀有奇幻的风景区“两湖”。泪滩月”，有巧夺天工的“文山石林”、避暑胜地“李居寺”、饶式古民居建筑等一批特色自然人文景观。

乐平物产丰富：境内主要蕴藏煤炭、石灰石、大理石、石英石、海泡石、花岗岩、锰、金、瓷土、膨润土等高档矿产。 是全国四大锰生产基地之一、江西三大煤炭工业基地之一、亚洲最大的膨润土储存区和江西唯一的海泡石产区。 乐平还是国家商品粮基地、江西棉花重点产区、国家良种猪繁育基地、江西最大的无公害蔬菜生产基地、全国知名的“江南蔬菜之乡”国家。 被誉为赣东北的“聚宝盆”。 6、产业结构及产业发展：乐平市是赣东北老工业基地。 有江西化纤化工有限公司、江西电化有限公司、江西东北供电公司、乐平矿务局、江西东风制药有限公司等省属大中型企业。 近年来，乐平市大力实施“工业强”战略，基本形成了以化工、能源、建材、医药、食品和蔬菜加工等五大支柱产业为基础的现代工业体系。 目前，全市有规模以上工业企业96家，其中产值超亿元21家，产值5000万元以上44家。 农业繁荣：乐平是国家商品粮基地，拥有省内最大的农业部指定蔬菜批发市场、省内唯一的县级蔬菜研究所。 是江西最大的县级蔬菜生产​​基地、国家无公害蔬菜生产示范基地群。 蔬菜销往全国十多个省（市）的一百多个县（市），成为江南地区有影响力的蔬菜集散中心。 乐平也因此成为名副其实的“江南美食之乡”。

私营商户活跃：仿古商业街以服装为主、安平路以汽配为主、珠山西路以家电为主、仿古步行街以休闲服务为主、长寿路以室内装潢为主装修、建材较贵、时尚的产品一般位于珠海路、济阳路、珠山路等繁华地段。 7、乐平工业园区 江西乐平工业园区成立于2003年5月，是全省34个重点工业园区之一。 2007年9月7日，被授予江西省精细化工产业基地。 公园位于乐平市东郊和南郊，规划总面积10平方公里。 2003年经省政府批准，一期用地面积4平方公里。 2008年1-10月，完成工业产值71亿元，主营业务收入67.6亿元，税收2.4亿元，利润3.8亿元，安置职工12529人。 截至2008年10月底，已有109家企业入园，其中包括世界500强企业之一的香港新世界集团、浙江龙盛集团、南方投资集团、浙江神华百科公司、深圳中大集团等。公园安顿下来。 江西晨航灯帽有限公司是亚洲最大的灯帽生产商，江西天心药业有限公司是亚洲最大的维生素B6生产商。 乐平市工业园区重点推动四大“板块经济”发展：以精细化工、医药化工为主体的化工板块经济，重点发展AC发泡剂、亚硫酰氯、氯碱、液氯、三氯化磷、三氯化氧磷、甘氨酸、维生素系列、阿维他汀等产品； 服装家具板块，重点发展服装加工和家具生产。

8、国民经济主要数据中GDP同比增长速度。 人均GDP同比增长率。 财政总收入同比增长6815.6%。 1117% 33.5135.43%。 1824% 75.38124.9% 九、城市建设重点 高起点完成城北新区、东湖新区城市设计方案，组织实施天湖公园、南河公园、东湖公园、东风南路、天湖路等城市基础设施建设。 2007年底，城区面积达到15.9平方公里，城市道路面积174万平方米，城市园林绿地面积585公顷，绿化覆盖面积611公顷，建成区绿化覆盖率上升面积达到31.26%。 [摘要]由于城市北部特殊的地理关系，城市的功能定位相对全面，包括中央行政区和中央商务区。 它是城市的政治、经济、文化中心，老城更多地承担着中央商务区的功能。 城北新区承担了更多的行政、商务、居住功能。 第二部分为乐平市房地产市场概况一、乐平市房地产业发展概况从目前乐平市的城市规划方向和交通路网现状可以看出乐平未来城市发展将重点关注城市东南部的东湖新区和城北的大连新区。

东部，通往乐平的唯一交通大动脉206国道正在建设中，宽度超过30米； 北有206国道穿境而过，经过乐平的路段为大连路。 交通运输是房地产开发的重要资源。 由于路网的支撑，东、北方向自然成为乐平房地产市场的练兵场。 2、2004年至2008年乐平市商品住宅平均销售价格一览表 名称\年份 单位 2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年上半年，商品住宅价格 00--3000 增长率 2021年 10.3 25 30 【摘要】 来自乐平市近几年商品住宅均价走势分析显示，乐平市房价总体呈上涨趋势。 由于2004年至2006年涨幅过大，2007年小幅调整后，很快就弥补了2008年的涨幅。2008年前三季度，乐平房价增速恢复正常，随着房价上涨基数达到一定高度且市场逐步调控，预计2009年房价将继续上涨，但涨幅将回归理性。 三、乐平市土地市场分析 1、不存在土地资源稀缺的概念。 从乐平市的城市规划数据和市民买地建房的习惯来看，乐平市场基本不存在土地资源稀缺的概念。 整个乐平市的消费市场，土地本身的价值并没有升值。 从国土资源来看，从省内到景德镇，再到乐平，土地利用指标只有1000多亩。 与乐平市18万左右的城镇人口相比，原则上满足市场需求还有很长的路要走。

但乐平市每年都有大量人口输出，几乎没有输入人口。 此外，不少本市户籍居民经常外出务工，土地资源相对丰富。 2、市中心无大规模可开发土地，供应以小面积地块为主。 乐平镇多为老房子、老洋房，都属于老城区。 旧城改造开始后，市中心仍存在一些小面积地块，大部分为拆迁安置房，且多为临街店面房，商品房供应量较少。 目前规模较大的土地供应主要是东门和北门，属于乐平新区。 四、乐平市房地产优惠政策 1、实行购房补贴：2008年1月1日至2010年6月30日，对购买60平方米以上新建商品房的，政府给予每平方米30元的补贴市区补贴米。 2、购房入户优惠：凡未来在市区购买90平方米以上新建商品房的，均可为本人及直系亲属办理常住户口登记。 如果农民进城购买10万平方米住宅面积的商品房，其直系子女就参加中考。 录取分数线划定后，可在总分上额外加10分。 3、商品房交易契税减半：自2008年11月1日起，个人首次购买143平方米以下普通商品住房，交易契税由2减1。 四、暂行免征印花税和土地增值税：2008年11月1日起，个人买卖房屋免征印花税和土地增值税 143平方以下的房屋和普通商品房二手交易基准价平方米比原标准减少30%，90平方米以下比原标准减少50%。

6、放宽公积金贷款和商业按揭贷款政策：公积金按揭贷款购买首套普通住房首付比例由30%降低至20%。 ，贷款期限最长可达25年。 公积金连续缴存期限由1年调整为6个月。 商业抵押贷款首付比例由30%降低至20%，贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍。 7、逐步扩大公积金待遇：对尚未纳入公积金的教育、卫生、乡（镇）等部门和单位，逐步实行住房公积金制度。 8.加强对团购商品房的指导。政府及其部门积极引导购房者通过团购方式购买住房，并与开发商协调相关优惠政策。 【摘要】市委市政府《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》从坚定信心、优惠政策、优化环境三个方面积极应对金融危机的不利影响，进一步促进住房消费和我市住房建设发展。 对于消费者来说，有一系列的好处和举措。 其中最重要的是政府补贴、降低首付、降低贷款利率以及扩大公积金福利。 这些都是看得见、摸得着、实实在在的好政策。 这次政府组织团购，开发商也会放弃利润，给予更多优惠。 现在买房更实惠了，但这些政策措施都是时效性、短期性的。 五、乐平市房地产市场特点说明 （一）房地产整体质量不高 乐平市房地产市场起步晚，发展缓慢。 2003年之前，基本没有现代化住宅小区，这与政府对住房产品的管理密不可分。 另一方面，乐平合格的开发商只有两三个。 开发商对产品规划重视不够，开发的房屋品质低下、风格单调，比如嘉乐花园。也有一些房地产项目在短时间内完成了产品设计。