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文/杜必文（买房知识科普）

东莞的中介在一个月之前就在渲染这条悄然变化的二手房交易政策，卖房个人所得税的计算方式有了些许的变化。

二手房的税费对于买房人来说还是比较难理解的，譬如东莞的二手房交易中的个人所得税，东莞的个人所得税原来是采取了转让所得的20%，化解成公式是：

个人所得税=（交易价格-房产原值-合理费用）*20%

合理费用即是你的房子的成本，譬如契税、增值税、装修、贷款的利息等，一切可以提供发票的房子成本。

这样的个人所得税，对于房产飙升的区域，个人所得税是非常高的，2013年国务院出台了一封调控文件（国办发[2013]17号），其中提到二手房的个税应严格按差额20%征收。

他们认为这个政策可以抑制房价，结果你已经看到了，表面上抑制了纸面的价格，其实完全转嫁给了购房者，暗中提升了交易成本。

但是执行这一个政策的城市很少，大部分城市执行的按照全额的1%-3%征收，东莞是执行了这一个政策。

但从2019.03.11起东莞改成了按照全额的2%征收，有的城市是全额的1%，有的甚至是全额的3%，所以这里边是有空间的，广州、深圳、上海就是全额的1%。

为什么东莞的住房交易个人所得税全额的2%，甚至没有官方的政策文件，只是口头通知，即引起了这么大的舆论？

首先，政策其实是没什么变化的，之前也存在全额2%征收，但是优先的是按差额的20%纳税，纳税人不提供原值发票，税务机关也可以查征税系统查到房产的原值，但3月11日起，就是根据你提供的资料，税务机关不查征税系统了。哪种方式税费更低，你爱选哪个选哪个。

Ps：为什么存在两种征收方式呢？

纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋和应纳税额的，对其实行核定征税，……在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。

也就是可以提供房产原值，按差额20%，不能提供按全额1%-3%，具体看城市，最终大家都是按哪种方式税低用哪一种。

来条简单的数学计算：

假设在东莞你的房子50万买的，现在值200万，装修等合理费用花了20万（需提供发票），那么个人所得税是多少？

差额征收：（200-50-20）*20%=26万

全额征收（核定征收）：200*2%=4万

税费节约了22万，当然这是比较极端的例子，但是总得来说是大范围的降低了二手房个人所得税征收费用。

这，恐怕要推动东莞的二手房交易了！

敢于做这个改变，是两会基本上没提房地产，全国各地相继试探调控。

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