解答：

针对刘女士提出的问题，北京市京师律师事务所刘奇奇律师认为，首先要看开发商的销售人员是否明确赠送面积，也就是说是否形成事实的合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

“如果双方形成明确的约定，项目销售一方就要按约交付赠送面积，如果不能履约就要承担违约责任。”刘奇奇律师表示，“赠送面积”这种噱头是开发商提升销量的惯用手段，购买房屋不仅要注意销售广告和宣传资料，更要注意《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于赠送面积的相关约定及标注。此外，购房人还要警惕开发商所谓的“赠送面积”一般不会像产权面积一样写进合同，更不会写进不动产权证。

刘奇奇律师指出，在“赠送面积”销售手段中，如果开发商承诺的赠送面积明显是业主共有部分，该赠送内容在法律上应属无效。比如，有些开发商将楼顶的公共部分、一楼公共绿地等部分进行“赠送”，都是违法的。此外，有些开发商所谓的“赠送面积”就是地下仓储部分，开发商承诺可以与一层连体装修居住，这属于违规改造装修。