小产权房从土地性质上来说分为两种：一种是在农村集体土地即宅基地上建设的房屋和住宅楼，另一种是在集体企业用地或者占用其他用地建设的房屋和住宅楼。

众所周知，购买小产权房存在一定的风险，买方的权利无法得到保障，这也是很多买方担心的问题，这些风险主要来源于以下几点：

1、由于小产权房没有不动产权属证书的登记备案，买方可能无法得知买方是否为真正的房屋所有权人（该处为了理解方便姑且暂称为小产权房的“房屋所有权”），也就无法判定卖方是否是处分了他人的财产，或许某一天会被真正的产权人“扫地出门”；

2、小产权房可能存在抵押、一房二卖的风险。尽管我国《物权法》禁止宅基地等集体所有的土地使用权抵押，小产权房也无法办理不动产抵押登记，但是也正由于没有备案可查，买方也无从得知房屋的现在的“他物权”情况，没有产权登记作为保障，买方也无法确保购房后该房屋是否会被卖方另行处分。一旦小产权房被卖方处分，无论法院是否会执行、如何认定房屋权属，买方的对房产的使用权益或多或少会受到影响；

3、小产权房的买卖不能进行过户登记，买卖合同无法进行公证，法院对小产权房的买卖合同一般也会认定为无效，目前没有一种合法有效的方式确定买方对房屋的权属。特别是小产权房存在拆迁的可能时，其风险可能更大：首先是发放拆迁安置费、拆迁补偿款时会直接交给房屋最初的房主即卖方，卖方是否会把这笔数额不小的款项全额交付给买方；将来的安置房建成时，房屋所有权人仍为原房主，原房主是否会无条件的协助买方办理不动产权证书或者过户也是未知数。由于没有法律的规定，这些行为全凭卖方的意愿和个人诚信，主观的不可控因素过多，也就增加了购买的风险。

如果上述问题没有有效的措施防范和解决，购买小产权房无异于一场赌博。

在小产权房交易中，买方作为给付金钱而又无法取得产权的一方，相对于卖方处于弱势地位，因此在此我们只讨论如何能更好得保障买方的权益。

对于在农村集体土地即宅基地上建设的房屋和住宅楼，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不得向本村集体以外的第三人转让。因此除非当地宅基地转让的政策和指导意见另有规定，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般会被认定为无效，合同无效后，双方各自返还，并综合考虑当事人过错等因素予以确定返还数额。因此，建议城镇居民和村集体的成员谨慎购买其他村集体土地上的小产权房。

如果买方购买的房屋是本村集体的，则该买卖合同是有效的，此时买方只需注意以下几点：（1）查看村集体的宅基地登记簿或最初与村集体签订的买卖合同，核实房屋的登记人或原始买卖合同的购买方与出卖方是否一致；（2）在合同中尽可能详细得约定买方的权利和卖方的义务，包括违约责任，约定水电、燃气的过户，保障买方权益、排除卖方的一切权益；（3）尽可能得让村民委员会作为第三方签署合同，或者出具加盖村委公章的证明，证明认可该房屋的交易行为。

在集体企业用地或者占用其他用地建设的房屋和住宅楼，首先，买方应当确认土地的使用性质以及房屋已经取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，不是违章建筑。在司法实践中，如果被认定为违章建筑，拆迁时也会有补偿：拆迁人一般会对违章建筑材料、土地使用收益损失及拆迁补助费等进行补偿，只不过补偿比例相对于正规建筑较低，这对于买方来说也是需要考虑的风险；其次，由于这种集体企业用地上的小产权房的集体企业一般已经破产不存续了，如果买方非为该集体企业职工是否可以购买该房屋不得而知，买卖双方的合同也无法取得集体企业的背书，因而风险更大，在购买中需要更加谨慎。

另外一点建议是在购买小产权房时，最好是能够取得出卖方继承人的同意，要求继承人在房屋买卖合同中作为出卖方一方签字捺手印，同时在合同中也要约定继承人协助办理房产证、协助返还拆迁补偿款等的义务。

作者：陈颖颖，山东某外资企业法务专员，西南政法大学法律硕士。

来源：北大法律信息网