【粉丝提问】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。因为没有名额了，婚姻大法也行不通了，最近接触了不少这方面的信息，比如湖贝的回迁房8.8万多一平，白石洲绿景回迁9.2万多一平，莲花一二村这类房能买吗？现在买的话有什么注意点？

回答：

1.首先要纠正很多人的一个误区，回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。

2.回迁房能不能买最主要取决一点：有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种，一种叫做指标房，这种是属于楼还没有开始建设，与开发商签署的确权书，这个权利是可以私下转让，但不受法律保护，不需要名额，不能租不能售不能抵押，真正意义上的不动产，纯自住，价格通常是市场价的5-7折。

3.另外一种就是有产证的回迁房，他是可以交易买卖和转让，通常是5年的时间后可以交易，交易也受法律保护，在村民变成红本之前都要全款买入，需要去国土局更名，所以需要购房名额。

4.根据不同阶段，回迁房与周边二手房的价格倒挂也不一样，如果还没有立项或者签约完成之前，价格通常比周边房价略微低一点。如果一旦立项并且签约接近完成，通常会高于周边均价，因为涉及赔付比例的计算问题，具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的湖贝、白石洲、莲花一二村就属于这种有产证的回迁房，是可以购买的。但不建议新人购买，适合有一些资金体量，对流动性要求不高的投资客或纯自主者

5.注意点：

a.第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块，不用自己去跑。不清楚的私信留言。

b.由于的付全款，没有按揭的资金监管，打款最好去银行做个联名账户，同时注意一下村民的负债，防止釜底抽薪。

【观点】调控的本质，是“锁水保湿”

说得直接、明白、粗暴一点，深圳有些区域的楼盘，就是拿来纯炒作的，因为它执行的功能就是承载更多“游资”的“水分”。把这些水分锁定到某些区域或城市，总比大水泛滥要强。从今年的深圳208、上海限购、到杭州、到成都，再加上一系列信贷调控，已经赤裸裸的表明了领导的态度，要保湿先锁水，“锁水，我们是认真的”

【观点】越强调房住不炒，越是助长投机行为

在任何公开场合谈论楼市的时候，我们不得不耳提面命的强调房住不炒，可是99%的媒体人都在犯着一个非常严重的认知错误，以为打着房住不炒的大旗，市场的炒作行为会有效的减少。可事实是，恰恰相反。

越是三令五申强调房住不炒，反而市场的投机行为越来越多。深圳715，208，上海，杭州，成都都是前车之鉴。为什么呢？

消费讲究的是当前，投资讲究的是未来。

投资本来就是基于未来的判断，未来和现在必然是不重合的。所以，每当我们听见猪见部高层大喊：“房住不炒，要提高住房的自住属性，削弱投资属性”。就忍不住想笑，真的懂经济学么。

提高自住属性，必然使得价格只反映现在，不反映未来。你越是强调全部楼盘99%自住，则价格必然越扭曲。波动必然更大，获利空间更强，投机炒楼更昌盛。

这种做法，就好像强迫所有的股票上市都是20倍市盈率。然后宣布价值投资，打击炒作。每家公司的赢利发展方向本就不同，怎可强制统一20倍PE估值。你越是强调自住，市场越是投资投机空间巨大。这就是经济学。

【会员提问】请问一下，宝安山海上城的这个项目，它是工改住宅的，是13年批的地，它的产权只有50年，到交房时只剩42年了。值得买吗？关健：工改住，只有42年使用权？

回复：

1.这种“工改住”的房子买还是能买的，只是房屋所在土地属于工业性质，而不是居住用地，所以产权仅有50年。首先看是否需要名额，有名额就能买，至于到期续约的问题，补缴税费延长就可以，谁会一辈子住一个房子住50年，再说一般到了50年的楼龄，基本就爆破拆除了。

2.第二个容易联想到的问题，是不是也会出现2019年深高南因为土地性质而导致学区划分的问题，答案是100%不会。首先，西乡片区得先有一个与深高南平级的市级重点学校，连宝安中学都达不到，更别说一个名不见经传的华东师范大学宝安学校，所以这一点顾及，大可不必杞人忧天。

3.这一种工业用地属性的房子，水电计费是以工业为准，比居民的标准会更贵。一般50年产权的住宅，从开发商拿地再到开工，再到业主的入住，需要用几年的时间，这样买了之后产权肯定不到50年，山海上城就是这种情况。通常的情况下，房子的折旧率主要看使用年限，剩余的年限少，并没有多大影响，因为大部分人是不可能在一套房子里能够住接近50年。

【会员咨询】你好！请教你一问题，我40岁，俩小孩，现月收入除开支后，月剩约5万，这种收入大概还有不到5年时间，深户，有房贷记录，伴偶非深户，无房贷记录，有200万现金，想在西乡购置一套550万的自住，我的问题是：

1.我爱人的三成首付的名额如何利用起来？

2.如果能够做到3成首付，想再到公明买个250-300万的，做为投资，5年后若没有收入就卖掉第2套，还1套的余下贷款，请问你有何高见，望分享，谢谢！2套是不是要7成？

回复：

1.按照最新的政策，离婚后，追溯3年内家庭房产套数，只要是满2套，任何一方都无法在离异状态下购房，如果离婚3年内，家庭只有1套，并且只单独在一个人名下，另外无房无贷一方，首付3成。

2.这里说一下最新的离婚追溯问题。目前国土局执行标准并不是按照之前发的红头文件执行，离婚追溯期分别为：不满2年，2-3年，满3年；而婚姻状态又分别为：已婚，初婚，原生家庭复婚，非原生家庭再婚，离异等，虽然没有红头文件指示，但是国土局的窗口缺已经默认执行，没办法，打击婚变法，就是这么拽。（后面我会单独发一条）

3.按照你目前的想法，总共贷款600-650万，月供3.3-3.6万。目前负债过高，没有月供防火墙，你的这种玩法，需要装修贷信用贷以贷养贷配合，当下为了打击信贷资金流入楼市，信贷政策会比以往更严，并且个人并不认为投资公明会有很大的回报，光明只有新区稍有价格支撑，杠杆大、所选标的周期较长、安全垫资金过少这是主要的三个问题。新手不建议这样钢丝操作，容易玩火自焚，不能像以前不限售之前了。

4.另外一方面，两套之间间隔至少1年以上，好处在于第一可以避开同一限售周期相同的流动性，第二可通过不同时间的增值空间相互“续命”。

5.建议月供降低在2.5万以内，贷款450左右，防火墙资金至少1年，40万，用于购房首付160，总价标的650以内。直接西部碧海翻身西乡一套，不建议两套。

【咨询】你好，我无房户有购房资格，分别看了核心板块的老小区和远郊区的新房，感觉都不和我心意，不是太破就是太远了，还是考虑想买市区的二手房买二手房有什么劣势吗？

回复：

你好，二手房交易过程中需要支付的各项开支款项，首先是首付，贷款买房的购房者需要注意，如果是首套房，比例为房产评估价格的30%，二套房则各地有不同标准，从40%-70%不等。

其次是中介费，购买二手房手续复杂，少不了中介的参与，中介费在房屋成交价格的0.5%-3%之间，可以与中介协商决定。

第三是贷款费用，主要包括房屋评估费与按揭手续费，银行会对房屋进行评估给出贷款额度，买家需要支付评估价的万分之一到万分之五作为评估费。按揭手续费是中介要求收取给银行按揭办理员的服务费，价格在1000-5000元之间。

第四是税费，包括契税、个人所得税、增值税、豪宅税、印花税五个，在深圳豪宅税与印花税目前免征。