采用20+模式签订无产权车位租赁合同的实质是转让永久使用权，转让永久使用权是否需要纳入土地增值税征收范围呢？

根据国税2016年187号：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据第三款，如果处置无产权车位构成有偿转让，就应该纳入土地增值税征收范围，并不强调产权问题。因此，采取20+模式的租赁合同，根据实质性原则来判断，就租赁合同约定的所有收入纳入清算收入，其分配的成本、费用允许扣除。

在地方政策层面，各地政策对此看法不一，具体可以参见德居正公众号2019年4月4日发布的土地增值税清算争议系列研究-车位转让。按照下位法不违背上位法原则，无论地方政策如何执行，都不应该与财税2006年187号文件相冲突。

因此，希望通过签订20年以上租赁合同的方式来处置无产权车位，并不一定能起到规避土地增值税的效果，不如站在土地增值税计算的角度考虑一下，地下车位增值率较低或者负增值，与商铺、写字楼等较大增值的业态一起清算，可以起到拉低其他业态增值率的效果，产生较为明显的节税效果。

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